정부의 각종 부동산 규제책과 전세사기가 잇따르면서 임차시장에서 월세화가 빨라지는 추세다. 전셋집 찾기가 '바늘구멍'이 된 가운데 건설사가 직접 계약 주체가 돼 안정적으로 공급하는 민간임대 아파트가 대안으로 떠오르고 있다.
15일 주택도시보증공사(HUG) '전세보증금반환보증' 사고 현황에 따르면 최근 5년간(2020~2024년) 발생한 보증사고는 총 5만941건이다. 사고 금액은 11조441억원에 달한다.
전세보증금 반환사고란 전세계약 해지 후 1개월이 지나도록 보증금을 돌려받지 못하거나 계약기간 중 경매·공매가 진행돼 배당 후에도 보증금을 회수하지 못한 경우를 말한다. 지난해는 보증사고가 2만941건으로 가장 많았으며 사고 금액은 4조4896억원에 달했다.
전세사기 피해로 전세보증금 미반환 사례가 늘면서 HUG 대위변제 건수와 금액도 급증하고 있다. 대위변제는 임대인이 임차인에게 전세금을 돌려주지 않을 때 HUG가 대신 지급하고 이후 임대인에게 구상권을 행사하는 제도다.
지난 5년간 HUG 대위변제 건수는 총 4만3631건, 금액은 9조4189억원에 달했다. 반면 되찾은 금액은 2조3458억원으로 회수율은 24%에 불과했다. 대위변제가 가장 많이 이뤄진 지역은 경기도로 1만3063건을 기록했다. 전체의 3분의 1가량 해당하는 비중이다. 대위변제액은 총 3조551억원이었으나 회수액은 8129억원으로 회수율 26.6%에 머물렀다.
전세사기로 인한 피해와 더불어 지난 6·27 대출 규제 및 10·15 주택시장 대책으로 인해 전세를 월세가 대체하고 있다. 임대차 가격 상승은 물론 시장 양극화까지 발생하면서 서민들의 주거 불안은 가중되는 모양새다.
김윤덕 국토교통부 장관은 최근 '전세의 월세화' 현상과 관련해 "상당히 오랜 기간 추세가 이어지고 있다"며 "전세사기와 임차 수요자 선호 변화 등이 주요 요인"이라고 말했다. 이러한 흐름이 지속될 경우 '주거 초양극화' 현상을 초래할 것이라는 우려가 제기된다.
이를 해결하기 위해서는 민간 건설사들의 적극적인 참여가 필요하다는 목소리가 나온다. 업계 한 관계자는 "민간임대주택 사업에 뛰어드는 기업에게 인센티브를 제공하고 사업을 더 독려해야 한다"고 말했다.
민간임대 아파트는 건설사가 직접 전월세 계약 주체가 돼 보증금 미반환 우려가 적다. 입주 후에도 건설사가 관리 및 유지·보수를 부담한다. 전월세 가격도 시세 대비 합리적인 데다 평균 거주기간도 길어 이사 부담을 줄일 수 있다.
대표적인 민간임대주택 사업자로는 부영그룹이 있다. 이 회사는 지금까지 전국에 공급한 약 30만가구 아파트 중 23만가구를 임대아파트로 조성했다. 국내에서 가장 많은 임대 아파트 실적을 보유하고 있다.
부영은 민간임대 아파트를 주변 시세보다 낮은 가격으로 공급해 임차인들의 거주비 부담을 낮췄다. 지난 2018년 부동산 시장 과열 당시에도 전국 51개 아파트 임대료를 3~4년간 동결하기도 했다.
실제 입주민들의 거주기간도 긴 편이다. 지난 2021년 기준 부영 임대아파트 입주민 평균 거주기간은 5.2년이다. 전국 전월세 가구 평균 거주기간인 3.2년보다 2년가량 더 길다.
업계 관계자는 "수요자 입장에서는 전세보다 월세 부담이 더 큰 만큼 정부는 주거비 부담을 덜어줄 수 있는 정책을 마련해야 한다"며 "부영그룹 임대 아파트는 민간 건설사가 주거사다리 역할을 하고 있다는 대표적 사례"라고 말했다.
