정부가 지난 15일 발표한 주택시장안정화 대책에 따른 토지거래허가구역(토허구역) 신규 지정 효력이 20일 발생했다. 이날부터 토허구역 내 아파트를 거래할 때는 매도·매수자가 공동으로 관할 구청에 허가받아야 한다. 매수인은 매입 주택에 2년간 실제로 거주해야 한다.▷관련기사: 불붙은 서울 집값 '실거주·대출·세금' 총동원해 잡는다(10월15일),토허제 D-2…서울 아파트 '패닉' vs '패닉바잉'(10월18일),규제지역 '大서울' 만들어놓고 정부는 '오락가락'(10월 19일)
정부가 토허구역으로 지정한 지역은 서울 25개 자치구 전체와 경기도 12개 지역으로 투기과열지구, 조정지구 등 새롭게 지정한 규제 지역과 동일하다. 경기도 12개 지역은 △과천시 △광명시 △성남시 분당·수정·중원구 △수원시 영통·장안·팔달구 △안양시 동안구 △용인시 수지구 △의왕 △하남시 등이다. 지가변동률과 거래량, 투기 가능성 등을 고려해 지정했다는 게 국토교통부의 설명이다.
한남더힐도 오늘부터 매수하면 2년간 실거주
정부는 이번에 토허구역 내 아파트 외에 아파트 1개동이 포함된 '연립·다세대 주택'도 허가 대상으로 포함했다.
이에 따라 건축물대장상 용도에 아파트와 연립·다세대주택이 혼재된 연립·세대주택 매매 시 매도자와 매수자는 공동으로 토지거래계약허가 신청서와 토지이용계획서, 토지취득자금 조달계획서 등을 관할 구청에 내야 한다. 아울러 매수자는 매입한 주택에 4개월 이내로 전입해 2년이상 실거주해야 한다.
이른바 빌라라 불리는 '연립·다세대 주택'이 아파트와 혼재된 대표적인 단지는 서울 용산구 한남동 810에 있는 '한남더힐'이다. 총 600가구로 지어진 해당 단지는 32개동 가운데 11개동(83가구)이 4층 이하의 연립주택으로 구성됐다. 이 11개동은 지난 3월 서울시의 용산구 토허구역 지정 당시에 아파트가 아니어서 규제를 피했다.
토허구역 내에 한남더힐처럼 건축물대장상 용도가 아파트와 연립·다세대주택이 혼재된 단지는 '서울숲푸르지오'(서울 성동구 금호동4가 340)와 '광장힐스테이트'(서울 광진구 광장동 582), '래미안이스트팰리스'(경기 용인시 수지구 동천동 923) 등 총 16곳이다. 가구수로는 739가구다.
국토부 관계자는 지난 15일 브리핑에서 "한남더힐은 아파트 단지 내 연립주택이 있는데 실질은 아파트"라면서 "건축구조, 건축대장상 연립주택인 곳 일부가 거래도 아파트와 같이 되지만 규제에서 제외된다는 지적이 있었는데 이런 부분을 시정하는 것"이라고 말했다.
오피스텔은 규제 '무풍'
연립·다세대 주택과 마찬가지로 아파트 대체제로 불리는 오피스텔은 토허구역 지정에 따른 효력을 받지 않는다. 실거주 의무가 없는 만큼 갭투자 수단으로 활용될 가능성도 열려 있다. 특히 오피스텔과 같은 비주택은 토허구역 지정 전후로 담보대출 한도에 변화가 없다.
정부는 정책 발표 당시 신규 지정된 토허구역 내 오피스텔과 상가 등 비주택 담보대출의 LTV(담보인정비율)를 기존 70%에서 40%로 낮춘다고 했으나 이를 적용하지 않는다고 정정했다. 기존에 지정한 토허구역 중 비주택을 포함해 토허구역이 지정된 곳은 비주택 담보대출 LTV를 40%로 적용 중이나 이번 토허구역은 비주택을 포함하지 않기 때문이다.
이에 따라 수요자들이 오피스텔 시장으로 몰릴 가능성도 제기된다. 진입장벽이 높아진 아파트를 대신해 자금조달 부담이 적은 오피스텔이 실수요자의 대안처로 떠오를 것이라는 예상이다.
오피스텔의 수요가 늘어날 경우 오피스텔의 가격도 오를 것이라는 전망이 나온다. 한국부동산원에 따르면 올해 3분기 서울 오피스텔 매맷값 상승률은 0.11%로 전년 동기(0.05%) 대비 0.06%포인트 높아졌다. 이 같은 상승세를 더 키울 수 있다는 것이다.
윤수민 NH투자증권 부동산전문위원은 "주택 대체제를 찾는 실수요층이 정부의 규제를 벗어난 오피스텔로 넘어가려는 움직임이 단기적으로 나타날 수 있다"면서 "이에 오피스텔의 가격도 오를 여지가 있다. 다만 지난 2021년과 2022년에 오피스텔을 매수했다가 가격이 떨어졌을 때 회복이 더뎠던 만큼 투자 측면에서 접근은 신중할 필요가 있다"고 말했다.
