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[비즈人워치]일본리츠펀드가 뜬다

  • 2018.08.10(금) 10:18

박용식 삼성자산운용 매니저
저금리·경기호전…기대 배당수익률 4%
호텔·시설 ·물류창고 등 성장성 여전

리츠(REIT's; 부동산투자회사) 펀드에 대한 관심이 확대되고 있다. 부동산에 투자하고 싶어도 고비용과 관리의 문제로 선뜻 투자에 나서지 못했던 투자자도 소액으로 투자할 수 있기 때문이다.

특히 일본 주식시장에 상장된 리츠(REITs) 기업에 주로 투자하는 '일본 리츠 펀드'가 최근 인기를 끌고 있다. 일본 리츠 시장은 정부의 저금리 정책과 경기회복 기조에 힘입어 안정적인 수익률을 기록 중이다.

일반적으로 리츠는 금리 인상기 수익이 부진하지만, 일본은행(BOJ)은 저금리 기조를 유지하고 있어 리츠 펀드에 긍정적인 요인으로 작용한다. 또 일본 경제 회복이 가시화되면서 임대 수요가 발생해 오피스 공실률은 10년 만에 최저치까지 떨어졌다.

현재 일본 리츠 펀드는 오피스 비중이 크지만 향후 호텔 및 리조트, 임대주택, 시설, 물류창고 등 다양하게 투자처를 늘려나갈 예정이다.

10일 '삼성J-REITS부동산'을 운용하고 있는 박용식 삼성자산운용 글로벌주식운용팀 매니저는 "2020년 동경 하계 올림픽 등 굵직한 국제 이벤트를 앞두고 도시재생사업이 활발하게 진행되고 있고 영역을 넓힐 수 있는 부동산 대상이 많아 일본 리츠 펀드는 가능성이 크다"고 전했다.

▲ 박용식 삼성자산운용 글로벌주식운용팀 매니저. 사진=삼성자산운용 제공

- 부동산 실물 펀드 대비 리츠 펀드가 갖는 장점은
▲ 소액으로 투자가 가능하다. 부동산 실물 펀드의 경우 최소 투자 금액 혹은 투자 기한이 설정된 경우가 대부분이지만, 리츠 펀드의 경우 재간접 펀드 형태라 일반 펀드와 같이 1000원 단위의 소액으로도 투자가 가능하다.

또 환금성이 뛰어나다. 부동산 펀드는 자본시장과금융투자에 관한법(자통법)에서 일정 기간 환매 금지형 펀드로 설정하라고 의무화해 환매에 제약이 있지만, 리츠 펀드는 투자와 환매가 자유롭다.

- 올해 일본 리츠 펀드 수익률은
▲ '삼성J-REITS부동산1[REITS-재간접형]' 펀드의 연초 이후 수익률은 지난 6일 기준 7.12%다. 기타 해외 주식형 펀드와 비교했을 때도 경쟁 우위의 수익률을 기록하고 있다.

미국 금리 인상 가속화, 미중 무역갈등 등 연초 발생한 대외적인 이슈로 변동성이 확대되는 모습을 보였지만 이후 저가 매수 기회를 노린 외국인 투자자들의 자금이 집중되면서 일본 리츠 지수가 안정적으로 우상향할 수 있는 환경이 조성됐다.

- 최근 일본 부동산 펀드에 대한 관심이 높은 이유는
▲ 세부 항목별로 보면 오피스는 일본 경제 회복으로 기업들이 인력 보강을 통해 내외적 성장을 도모하고 있어 추가 임대 수요가 발생하고 있다. 아울러 일본 정부가 추진 중인 일하는 방식 개혁으로 근로 시간 감소를 노동력 보강을 통해 대체하고자 하는 움직임이 나타나면서 오피스 확장 수요를 창출하고 있다.

호텔과 리조트는 2019년 일본 럭비 올림픽, 2020년 동경 하계 올림픽 등 굵직한 국제 이벤트를 앞두고 도시재생사업이 활발하게 진행되고 있다. 또 일본 정부가 양적완화를 통해 강력하게 엔저를 유도하고 있어 관광객 수요가 늘고 있어 수혜가 예상된다.

아울러 고령화로 병원 단지를 복합 쇼핑몰로 리뉴얼하거나, 양로원을 실버 맨션이나 고령자용 주택으로 개조하는 새로운 비즈니스 영역도 창출되고 있다. 또 최근 온라인 쇼핑 시장 성장과 함께 배송 원가 절감을 위해서 자동화된 대형 물류창고에 대한 수요가 늘고 있다.

- '삼성J-REITs부동산' 펀드는

▲ 2005년 9월에 최초 설정돼 10년 넘게 운용한 장수 펀드다. 최초 설정 당시 J-REIT 시장은 상장 종목 수 20여개, 시가 총액 4조엔 규모의 작은 시장이었지만, 0%대 금리 환경이 지속되면서 3% 이상의 배당수익률이 예상되는 리츠 자산에 대한 매력도가 부각되며 급격한 외형 성장을 기록했다. 이후 2008년 리먼 쇼크 사태를 겪으면서 침체기를 경험했지만, 아베 내각이 출범한 2012년 말을 저점으로 현재까지 꾸준한 상승세를 기록하고 있다.

아울러 '삼성J-REITs부동산' 펀드는 특정 섹터나 특정 종목에 편중되지 않고 분산된 포트폴리오로 안정적이면서도 높은 수익을 추구하고 시장 위기가 발생하면 리스크를 최소화하는 데 주력한다.

- 일본 리츠는 오피스 비중이 큰 데, 공실률은
▲ 6월 말 기준 동경 도심 오피스의 공실률은 전월 말 대비 0.11%포인트 낮아진 2.57%를 기록했다. 2012년 말 9%대였던 공실률이 계속해서 개선되는 모습이다. 공실률 지표와 시차를 두고 임대료가 움직이는 모습을 보이는데, 현재까지 54개월 연속 상승하고 있다.

오피스의 경우 대부분 장기 임대로 계약하는 경우가 많아 공실에 대한 부담이 적다. 또 일본 경기 회복세로 계약 갱신 시점에 임대료를 상향 조정하는 비율이 증가하고 있다.

- 배당수익은 어느 정도 기대해 볼 수 있습니까
▲ 현재 기대 배당수익률은 4%대 내외다. 2015년 1월 3%대까지 낮아졌던 배당수익률은 부동산 시장 회복에 따른 수익성 향상과 리츠 회사들의 적극적인 주주환원책 강화 등으로 올랐다.

- 일본 정부의 저금리 정책이 지속할까
▲ 일본은행은 지난 7월 말 열린 금융정책결정회의에서 장기금리 상승을 용인하기로 하면서 정책 방향을 일부 수정했다. 하지만 기준금리는 현행 수준(-0.1%)으로 동결한 데다, 장기금리인 10년물 국채금리를 0%로 유지한다는 방침도 재확인한 상태여서 큰 틀에서의 변경은 없을 것으로 예상한다. 또한 현재 일본의 물가상승률은 1% 내외로 일본은행이 목표치로 내거는 2%에는 여전히 못 미치는 상황이고 경기지표 역시 뚜렷한 개선세를 나타내고 있어 당분간 저금리 기조를 이어갈 수밖에 없는 상황이다.

- 일본 리츠 시장이 글로벌과 비교해 성장 수준은 어느 정도인가
▲ 7월 말 기준 일본 증시에 상장된 리츠는 총 59개로 시가총액 기준으로 12조6000억엔 수준이다. 리츠 선진국인 미국 시장은 일본보다 종목수는 3배, 시가총액은 약 7배 정도다. 아직 성장 단계에 있다.

현재 일본 리츠의 경우 복합 및 종합형 쇼핑센터와 오피스가 대부분이지만 미국의 경우 데이터 센터와 개인용 창고, 농장이나 연구소와 같은 특수 물건 등 다양한 물건 타입이 존재한다. 앞으로 일본 리츠도 이 같은 분야의 종목 상장이 기대되며 그에 따른 시장 확대가 예상된다.

- 일본 부동산의 투자 가치 판단은

▲ 부동산 시장에 있어 가장 큰 변수는 금리 방향이다. 저금리 기조를 이어갈 수 밖에 없는 상황이라 긍정적이다.

여기에 지난해 일본 금융청에서 월 지급식 펀드의 불완전 판매 문제를 제기하면서 대다수 월지급식 펀드들의 기초 자산이 되는 리츠에서 자금이 대거 이탈했다. 일본 부동산 시장의 기초체력이 튼튼하지만 상장 리츠 기준가가 크게 하락하면서 오히려 저가 매수 기회가 생긴 상황이다.

이처럼 정책적인 수혜가 큰 요인으로 작용하고 있기 때문에 현 내각의 집권 임기가 만료되는 2021년까지는 현재 기조가 이어질 것으로 판단한다.
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