부동산 시장의 간접투자 장을 열어 시장 안정화와 부동산 자산 양극화를 해결하고자 하는 움직임이 나타나고 있다. 정부가 지난해 부동산 간접투자 활성화 대책을 발표한 데 이어 현실적인 규제 완화가 필요하다는 지적이 나온다.
◇ 부동산 간접 투자 시장 미숙
자유한국당 김성원 의원은 29일 '부동산펀드 투자확대 및 투자자 보호 강화'를 주제로 정책토론회를 개최했다.
선진국에서는 일반 투자자가 참여하는 부동산 펀드가 활성화 단계지만, 우리나라의 경우 일반인이 수익을 가져갈 수 있는 부동산 펀드 활용이 저조하다.
그나마 있는 부동산펀드도 사모 위주고, 공모펀드 설정액 대부분도 리츠에 대한 재간접투자 형태라 온전한 의미의 공모펀드는 거의 미미한 상황이다.
토론회에 참석한 권용원 금융투자협회장은 "부동산 직접투자에 쏠린 에너지를 흡수해 국토개발 등 실물경제에 투자하고 그 성과를 국민이 누릴 수 있도록 펀드의 투자 스펙트럼을 확대할 시점"이라며 "부동산 개발사업에 펀드의 역할을 높이기 위해 규제 완화가 절실히 필요하다"고 말했다.
해외 선진국의 경우 부동산펀드와 리츠 시장을 육성해 국토개발 재원을 확보하고 개발이익을 투자자가 향유하는 선순환 구조가 자리 잡고 있다.
민성훈 수원대학교 건축도시부동산학부 교수는 "해외 주요 연기금은 부동산펀드를 통해 높은 수익률을 내고 국민이 돌려받는 구조"라며 "그러나 우리나라는 부동산펀드에 대한 과도한 차입 규제로 사업성이 낮아 투자에 발목이 잡힌 상황"이라고 평가했다.
| ▲ 자유한국당 김성원 의원이 29일 '부동산펀드 투자확대 및 투자자 보호 강화'를 주제로 정책토론회를 개최했다. 사진=김혜실 기자 |
◇ "차입 한도 확대해 투자수익 올려야"
가장 큰 문제로 차입 한도가 꼽힌다. 현행법상 부동산펀드의 차입 한도는 자기자본의 최대 4배까지 가능하다. 부동산 투자회사의 경우 10배까지 차입이 가능한 것과 형평성에 맞지 않아 기업만이 부동산 투자 수익을 얻을 수 있는 구조라는 설명이다.
앞서 김 의원은 부동산 펀드 역시 투자자 전원이 동의할 경우 자기자본의 10배까지 차입할 수 있도록 하는 '자본시장과 금융투자업에 관한 법률 일부개정법률안'을 대표 발의한 바 있다.
이현 법무법인 바른 변호사는 "2015년 자본시장법 개정과정에서 사모펀드에 대한 차입 한도 400%가 일률적으로 적용돼 부동산 펀드 특성에 맞는 규제 체계가 적용되지 못한 측면이 있어 합리적으로 정비할 필요가 있다"고 주장했다.
복준호 이지스자산운용 개발투자부문 대표는 "우량한 사업도 차입규제로 놓치는 경우가 많다"며 "규제개선을 통해 다양한 사업이 가능해지면 투자자에게 높은 수익을 제공하고, 한편으로는 투자자 보호에 만전을 기할 것"이라고 말했다.
이와 더불어 투자신탁형 부동산펀드가 개발 사업 주체로 기능할 수 있는 부동산개발업법 시행령 개정도 추진돼야 한다는 의견도 제시됐다. 남재우 자본시장연구원 박사는 "단순히 리츠와의 규제차이 문제가 아니라 신탁형 펀드가 시행사로 기능할 수 있는 실질적인 규제 개선이 요구된다"고 덧붙였다.
