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[갭투자보다 리츠]③상장리츠 외면 거두려면

  • 2019.03.19(화) 09:16

없어서 못 파는 완판 '부동산펀드' 
투자자 외면에 상장도 힘든 '리츠'  
금융과 부동산 갈림길서 제도 깐깐

지난해 이후 잇단 상장 리츠가 등장하면서 시장의 관심이 쏠리고 있다. 늦었지만 기업이나 사모펀드가 독점해 온 대형 상업용부동산에 개인들이 투자할 수 있는 길이 열렸다는 측면에서 의미가 깊다. 노후대비는 물론이고 부동산 등 다양한 투자대안으로서의 가능성과 투자시 유의점, 그리고 앞으로의 과제 등을 살펴본다.

부동산 시장 활황과 함께 부동산펀드와 리츠 등 부동산 재간접 투자 상품도 꿈틀댔다. 부동산펀드는 수백만원으로도 원하는 부동산에 투자해 안정적인 배당 수익을 얻을 수 있다는 장점 때문에 없어서 못 팔 정도로 인기몰이에 성공했다.

하지만 리츠, 특히 상장리츠는 주식시장 상장에 소액으로도 언제든 사고팔 수 있다는 장점이 있음에도 불구하고 투자자 관심을 크게 끌지 못하고 있다. 리츠도 사모형태가 대부분이고, 개인투자자가 접근할 수 있는 상장리츠는 전체 리츠의 3.8%에 불과하다.

◇ 공모 부동산펀드 완판 행진
 
부동산펀드와 리츠 모두 부동산 재간접 상품이다.

부동산펀드는 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따라 펀드 재산의 50% 이상을 부동산 및 부동산 관련 자산에 투자하는 펀드다. 몇년 전까지만 해도 사모 펀드가 주를 이뤘지만 최근 개인투자자도 가입할 수 있는 공모 펀드가 잇따라 출시되고 있다.

국내외 오피스에 투자해 발행한 임대수익을 투자자에게 배당하고 투자 기간 중 자산을 매각해 원리금을 상환하면서 평균 6%대 수익을 보장받을 수 있다고 알려지면서 출시하자마자 완판될 정도로 인기다.

현재 국내에서 판매한 공모 부동산펀드는 총 44개로 설정액 기준 2조7000억원 규모에 달한다. 올해에만 총 3개의 공모 부동산펀드가 출시되자마자 판매가 완료돼 시장을 키우고 있다.

◇ 장점 많지만 깐깐한 규제에 '시장 외면'

부동산펀드가 투자신탁이라면 부동산투자회사(REIT's; 리츠)는 투자회사 형태다.

리츠는 투자자를 모아 부동산에 투자해 발생한 수익을 배당으로 지급하는 회사다. 특히 공모 리츠는 주식처럼 소액으로 투자할 수 있고, 상장 리츠는 리츠를 상장해 개인이 주식시장에서 사고팔 수 있다.

부동산펀드가 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따른다면, 리츠는 국토교통부에서 설립 인가를 받고 부동산투자회사법의 관리를 받는다. 국토부 인가를 받고 금융위와 거래소의 상장 심사까지 거쳐야 하기 때문에 운용사로선 접근하기 까다로운 상품이다.

또 부동산투자회사법에 따라 최소 자본금과 개발산업 투자 한도, 자금 차입 한도 등 규제가 많아 활성화에 걸림돌로 작용하고 있다.

지난해 이리츠코크랩, 신한알파리츠 등 대형 상장 리츠가 등장했지만 여전히 상장리츠는 6개에 불과하고, 올해 기업공개(IPO) 시장 대어(大魚)로 주목받았던 홈플러스리츠는 수요예측에서 투자자에게 외면받아 상장을 철회하기에 이르렀다.

◇ 세제혜택·투자자산 등 실질 규제 완화 필요

국토교통부와 금융위원회는 지난해 말 '리츠 공모·상장 활성화 방안'을 발표하고 올해 안으로 부동산투자회사법 개정안을 마련할 계획이다.

개정안 핵심은 리츠의 자기자본 요건 적용 시점을 공모 후인 신규상장 신청일로 변경하고 자산구성 요건에서 간주 부동산 한도를 삭제해 설립 부담을 낮추는 내용이다. 또 신탁업자와 펀드의 리츠 투자 규제를 완화하고 금융기관, 공적 기금, 연기금, 개발업자 등이 리츠의 최대 주주가 돼 자금 조달과 자산의 관리·운영을 지원하도록 할 예정이다.

하지만 여전히 사모 리츠와 비교해 차별화된 혜택이 없고 상장 조건이 까다롭다. 또 객관적인 투자 정보가 부족해 개인투자자 접근도 쉽지 않은 실정이다. 장문준 KB투자증권 연구원은 "분리과세 등 투자자에 대한 세제혜택과 리츠의 기초자산 다양화 등이 수반돼야 한국 상장 리츠의 본격적인 성장이 가능할 것"이라며 "리츠 상장을 준비 중이었던 롯데그룹, 이지스자산운용 등이 속도 조절에 들어갈 것"으로 전망했다.

리츠업계는 규제를 풀어주는 것도 중요하지만 리츠 관할이 국토부와 금융위 중 일원화되는 작업이 필요하다고 주장한다. 부동산펀드는 분명하게 금융위 소관이지만, 리츠는 국토부와 금융위에 걸쳐 있다 보니 하위법들 간 모순이 많다는 설명이다.

리츠업계 관계자는 "리츠 관련 규제를 조금 풀어준다고 해서 당장 시장이 활성화되기는 어렵다"며 "리츠가 부동산펀드보다 먼저 탄생했고 개인투자자가 접근하기에 장점이 훨씬 많지만 여전히 관심받지 못하는 이유는 국토부와 금융위의 하위법들이 중복되거나 모순되는 것이 많아 절차상 제약과 어려움이 많기 때문"이라고 토로했다.<시리즈 끝>

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