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이지스운용 센터장 "부동산 펀드 따져보고 고르세요"

  • 2019.03.20(수) 08:20

[머니워치쇼 인터뷰]류강민 리서치 센터장
공모펀드·리츠로 간접 투자 시장 열려
오피스 매매지수 개발해 상품 대중화 

최근 몇년 동안 부동산 가격이 폭등하면서 부동산은 주거보다 투자의 대상으로 주목받고 있다. 하지만 소위 있는 사람들의 얘기일 뿐 상대적으로 고액 투자자산인 부동산에 개인투자자들이 설자리는 좁기한 했다.

최근 부동산펀드와 부동산투자회사(REIT's; 리츠)가 간접 투자 상품으로서 각광받는 이유다. 특히 부동산펀드는 연초부터 나오는 족족 완판 행진이 잇따랐다.

부동산 투자 상품에 특화한 운용사인 이지스자산운용의 류강민 센터장을 만나 부동산 간접 투자에 대한 얘기를 나눠봤다.

류 센터장은 2008년 부동산관리회사에 입사해 미래에셋증권 부동산연구소를 거쳐 도시공학 박사학위를 취득한 후 2015년에 이지스자산운용에 합류한 부동산 전문가다. 류 센터장은 오는 4월 24일 머니워치쇼에서 강연자로 나서 부동산 펀드 등 부동산 간접투자팁을 전달할 예정이다.

류강민 이지스자산운용 리서치센터장

- 부동산펀드에 대해 설명해달라
▲ 부동산펀드는 펀드 재산의 50% 이상을 부동산과 부동산 관련 자산에 투자하는 펀드다. 그동안은 주로 사모 펀드 형태가 많았는데 최근 몇년 동안 공모 펀드가 많이 출시되고 있다. 부동산펀드를 포함해 리츠 등 부동산 간접투자는 부동산 전문가가 운용해 수익 극대화를 모색할 수 있으며 부동산에 대한 경험이 없어도 안정적으로 투자할 수 있다.  또 소액 투자, 절세 효과도 가능하다.

- 부동산 펀드 수익구조는
▲ 부동산펀드는 다양한 운용 형태가 있을 수 있다. 부동산 실물에 투자해 임대수익과 시세차익을 얻는 방법이 가장 일반적이다. 또 다른 방법은 개발사업 PF 대출에 투자해 대출 이자를 수익으로 얻는 구조도 있다. 또 최근엔 운용사가 다른 운용사의 펀드를 담아 운용하는 재간접 펀드도 나오게 됐다. 향후 운용 형태는 더 다양해질 것으로 본다.

- 부동산 공모 펀드 장점은
▲ 공모 펀드 최대 장점은 높은 배당수익률이다. 매각차익을 제외하더라도 배당수익률만 기본 6% 정도다. 자산의 기초 체력이라 볼 수 있는 배당 수익률이 높으니 긍정적이다. 여기에 매각 차익은 추가 수익이 될 수 있다. 
 

개인 투자자로선 적은 금액으로도 부동산에 투자할 수 있다는 점도 큰 장점이다. 또 부동산에 직접 투자하려면 임차인 모집, 수리, 인테리어, 세금 등의 부동산 전문성을 확보해야 하는데 펀드를 통하면 제반 비용을 아낄 수 있다.

- 투자자가 체크해야 할 리스크 요인은 없나
▲ 운용하는 동안 임대 수익이 나올 수 있는지를 예상할 수 있어야 한다. 관리가 잘 돼 임대료가 꾸준히 나오는지, 공실이 날 수 있는 오피스인지 등을 두루 살펴야 한다. 그리고 청산 리스크도 살펴야 한다. 매도 가격이 하락하거나 매도 시기가 지연돼 매각 차익은커녕 손해가 발생할 수도 있다. 또 해외 부동산 펀드의 경우 환율 리스크에 따라 마이너스가 나는 펀드도 실제로 있어 주의가 필요하다.

- 현재 출시되어 있는 부동산 공모 펀드에 대한 평가는
▲ 여전히 초기 시장이기 때문에 운용사들이 안정적으로 운용할 수 있는 펀드 위주로 공모 펀드를 내놓고 있다. 운용만 보더라도 100% 우량 임차인으로 공실이 없는 물건이고, 임대료 계약도 고정 또는 소비자물가지수 상승분에 따라 올라가는 구조라 안정적이다. 또 공모 펀드는 운용사에서 기본적으로 2억원을 자기자본을 넣어야 하기 때문에 회사 이익 측면에서도 신경을 쓸 수밖에 없다. 물론 시장이 자리 잡고 부동산 펀드에 대한 투자가 보편화되면 고위험 고수익 상품도 나올 수 있다.

- 국내 부동산과 해외 부동산에 투자하는 상품이 있는데 장단점은
▲ 국내 부동산 펀드의 가장 큰 펀드 장점은 익숙함이다. 해당 투자 물건에 직접 찾아가 볼 수도 있고 잘 알기 때문에 투자자 입장에선 덜 위험하다고 판단 할 수 있다. 반면 해외 부동산 펀드는 기회 요인이 무궁무진하다는 점이 장점이고, 환율 변동에 따라 환 차익이 될 수도 있고 환 손실이 될 수도 있다.

- 이지스자산운용이 내놓은 해외 부동산 펀드는 반응이 어땠나
▲ 지난해 9월 스페인 바르셀로나 네슬레 본사 사옥에 투자하는 공모 펀드를 556억 완판한 데 이어 10월에는 독일에서 6번째 고층 빌딩인 프랑크푸르트 트리아논 빌딩에 투자하는 공모 펀드 1875억을 모집 완료한 바 있다.

- 부동산 공모 펀드에 가입하려면
▲ 운용 회사와 계약을 맺은 은행이나 증권사 등의 판매 회사를 통해서 펀드에 가입해야 하고, 최소 투자금액은 판매사가 보통 결정하는데 최소 100만원짜리도 나왔다. 모집 기간이 한정되어 있어 적립식이 불가능해 일시금으로 들어가야 한다. 요즘은 판매를 시작하자마자 완판이 될 정도로 인기가 많다. 또 폐쇄형 구조라 중도 해지가 어렵다. 펀드는 만기가 5~7년이 대부분이고 짧은 상품은 3년짜리도 있다. 하지만 만기 이전에 매각 타이밍이 좋아서 매각 절차 돌입하면 만기 전 엑시트를 할 수도 있다.

- 최근 리츠도 주목받고 있는데, 공모 펀드와 리츠의 다른 점은
▲ 부동산 펀드가 투자자 자금을 모아 부동산에 투자하는 투자신탁이라면, 부동산투자회사(REIT's; 리츠)는 투자자를 모아 부동산에 투자해 발생한 수익을 배당으로 지급하는 투자회사 형태다.

- 개인 투자자도 투자할 수 있나
▲ 리츠도 공모형과 사모형이 있다. 개인 투자자라면 리츠 중에서도 상장 리츠에 접근하면 좋다. 상장 리츠의 가장 큰 장점은 주식시장에서 거래가 된다는 점이다. 부동산 펀드는 폐쇄적이라 환금성이 떨어지지만 언제든 소액으로도 사고팔 수 있어 개인 투자자에게 적합하다.

- 상장 리츠가 6개뿐인데
▲ 맞다. 리츠가 부동산 펀드보다 더 먼저 탄생했지만 우리나라에선 아직 활성화하지 못했다. 법 자체가 펀드와 다르다. 부동산펀드가 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따른다면, 리츠는 국토교통부에서 설립 인가를 받고 부동산투자회사법의 관리를 받는다. 국토부 인가를 받고 금융위와 거래소의 상장 심사까지 거쳐야 하는 데다 최소 자본금과 개발산업 투자 한도, 자금 차입 한도 등 규제가 엄격하다. 제도적인 측면에 대한 변화 요구를 국토부가 인식하고 있는 것 같다.

- 부동산 펀드와 리츠 모두 오피스 투자가 많은데, 오피스 투자가 유망한 이유는
▲ 기본적으로 데이터가 많다. 데이터가 많다는 것은 시장을 잘 알 수 있다는 것이다. 또 기간산업의 성격이 있어 오피스에서 생산 활동을 하기 때문에 꾸준한 측면이 있다. 오피스 수익률이 국내총생산(GDP)과 연동 되는 것도 이 때문이다.

- 오피스 지수를 개발했는데
▲ 이지스자산운용과 대신증권이 공동으로 서울 오피스 빌딩의 평균 가격 변화를 벤치마크하기 위한 '이지스-대신 서울오피스 매매 지수'를 개발해 발표했다. 서울 오피스 매매 지수는 노벨 경제학 수상자 예일대학교 로버트 쉴러 교수의 통계 모형인 케이스-쉴러 지수를 활용해 개발했다. 주식에 투자하려면 거래량과 가격 변동성, 매매 동향 등을 본다. 지수는 시장을 판단하는 가장 기본적인 지표인데 그동안 없었던 것이다.

류강민 센터장이 지난해 12월 한국은행 총재 표창을 받았다. 사진=이지스자산운용 제공

-지수 개발로 표창도 받았는데
▲ 한국은행 총재로부터 표창을 수상했다. 오피스 매매 지수 개발이 상업용 부동산 시장 현황을 파악하는 데 기여했다는 공로로 수상하게 됐다. 서울 오피스 매매 지수는 앞으로도 분기 단위로 발표할 계획이고 은행 및 증권사 등 금융기관과 협업을 검토 중이다.

- 부동산 시장이 좋지 않은데도 오피스는 다르다고 보나
▲ 지수를 보면 서울 오피스 매매가격은 2001년부터 지난해까지 연평균 7.2% 상승했고, 최근 3년간 5.3% 올랐다. 거래 규모도 부동산 실거래가 신고 제도가 도입된 이후인 2006년부터 지속적으로 증가해 지난해 9조9000억원이 거래됐다. 오피스 매매 지수가 GDP에 연동돼 움직이는데, 향후 GDP가 둔화되더라도 오피스 매매가격 상승률이 둔화될 뿐 하락하진 않을 것으로 본다. 
다만 양극화는 나타날 것이다. 서울은 상승세를 이어가겠지만 지방의 경우 다를 수 있다. 서울이 가지고 있는 중심적인 측면이 사라지지는 않을 것이기 때문에 선별적인 투자가 필요할 것이다.

- 오피스 투자 수익률은 낮아지고 있는데
▲ 매매 지수는 올라가는데 수익률이 낮게 나타난 것은 가격 탓이다. 매매 가격이 상승하면서 수익률이 낮아진 것뿐 공실 증가라든지 임대료 하락에 의한 임대수익 감소 영향은 생각보다 크지 않다.

- 오피스 외에 나올 수 있는 부동산 펀드는
▲ 오피스에서 나아가 호텔 투자와 리테일 부문 투자 상품도 속속 나오고 있다. 특히 리테일 부문의 경우 이번 홈플러스리츠가 성공했다면 더 많은 상품이 시도될 수 있었을 텐데 아쉽다. 여전히 시장 자체가 초기 시장이기 때문에 당분간은 안정적인 수익률을 보이는 상품 위주로 가게 될 것이고, 향후 시장이 자리를 잡으면 다양한 투자 상품이 나올 수 있다.

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▲ 일시 : 2019년 4월 24일(수) 오후 3시~5시
▲ 장소 : 서울 여의도 한국금융투자협회 불스홀(3층)
▲ 참가 : 비즈니스워치 홈페이지(www.bizwatch.co.kr)에서 사전등록 접수 중
▲ 문의 : 비즈니스워치 (02)783-3311

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