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진화하는 부동산 펀드, '임대료+α'를 찾아라

  • 2019.07.09(화) 15:57

주요 도시에서 주변 지역으로 영역 확대
물류센터·재건축 등 수익구조도 다변화

공모 부동산펀드가 인기를 끌면서 임대료에 더해 플러스 알파(α)를 찾기 위해 진화하고 있다. 국내 금융투자업계가 잇따라 출시 중인 부동산 펀드는 국내를 넘어서 해외 부동산으로 영역으로 넓혀가고 있고, 사모뿐 아니라 공모 펀드까지 다양한 상품으로 대중화하고 있다.

그동안 해외 부동산 펀드는 대도시 중심의 오피스 빌딩 투자가 대부분이었지만 최근 글로벌 부동산 시장 수익률 하락에 대한 우려가 불거지면서 투자 지역뿐 아니라 수익 구조도 다변화하는 노력이 나타나고 있다.

◇ 올해 부동산 공모펀드 13개…상품 다양화도

9일 한국펀드평가에 따르면 올해 국내에서 출시된 부동산 공모펀드는 총 13개다. 2017년과 2018년 각각 12개와 10개의 공모펀드가 판매된 것과 비교하면 올해엔 상반기에만 연간 기록을 돌파한 셈이다.

국내 빌딩부터 해외 빌딩까지 투자 대상도 다양하다. KB자산운용은 올해에만 'KB와이즈스타부동산펀드'1호와 2호를 연이어 내놓고 서울 KB국민은행 명동 사옥과 서울 종로타워에 각각 투자했다. 이지스자산운용도 서울 목동 트라팰리스에 투자하는 펀드를 내놓기도 했다.

지난해부터 국내 금융투자회사가 글로벌 부동산 투자에 본격적으로 뛰어들면서 한국투자신탁운용은 이탈리아 밀라노, 일본 도쿄, 벨기에 정부 기관 본청, 룩셈부르크 오피스 빌딩에 각각 투자하는 4개의 공모펀드를 출시했다.

대신자산운용과 현대자산운용도 각각 일본 도쿄 오피스 빌딩에 투자하는 펀드와 스코틀랜드 국민건강보험공단 청사에 투자하는 공모펀드를 내놔 모두 완판에 성공했다.

◇ 색다름으로 수익률 높인다

그동안의 부동산 펀드는 대부분 글로벌 핵심 지역 오피스 빌딩 투자를 통한 안정적인 임대 수익에 초점이 맞춰졌다. 하지만 최근 글로벌 부동산 시장의 고점 논란 등으로 리스크 관리와 함께 추가 수익을 기대할 수 있는 방향으로 투자가 변화하고 있다.

일차적으로는 지역 다각화 시도가 나온다. 미국, 유럽 핵심 국가에서 벗어나 이탈리아, 스코틀랜드, 벨기에, 룩셈부르크 등으로 투자 지역을 넓혀 투자 매력도를 높이기 위한 시도다.

투자 대상도 기존 오피스 빌딩에서 벗어나 리테일, 호텔에서 물류센터까지 다양해졌다. 이지스자산운용이 오는 12일까지 모집하는 공모펀드는 유럽 주요 도시에 위치한 아마존 물류센터에 투자하는 상품이다. 물류센터에 직접 투자 하는 공모펀드는 국내 최초다.

프랑스 파리, 영국 브리스톨, 스페인 바르셀로나에 위치한 아마존 물류센터 3곳에 투자하는 펀드로 아마존이 20년 장기 임차계약을 체결하고 있어 안정적인 수익이 가능하다는 설명이다.

사모펀드를 중심으로 시간이 다소 소요되더라도 재건축과 리모델링 등을 통해 자산 가치를 높이는 펀드도 나오고 있다. 사모 중심의 PF 대출 채권 펀드도 최근 이지스자산운용에서 공모펀드로 출시했고 재간접펀드와 리츠 투자 펀드도 모습을 드러냈다.

금융투자업계 관계자는 "오피스 빌딩에서 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있지만, 최근 글로벌 경기 상황을 고려한 리스크 관리 차원에서 과열된 투자 대상에서 벗어나서도 추가 수익을 기대할 수 있는 다양한 상품 출시를 검토하고 있다"고 설명했다.

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