정부가 '집값 안정'을 목표로 부동산 시장 옥죄기에 나서면서 부동산 시장으로의 자금 유입이 눈에 띄게 줄어들고 있습니다. 부동산 직접투자의 대안으로 최근 가장 각광받고 있는 투자처가 바로 공모(상장) 리츠(REITs·부동산투자회사)입니다.
공모 리츠는 부동산을 주식처럼 만들어 다수의 투자자들이 사고팔 수 있도록 만든 리츠인데요. 투자자로부터 자금을 모아 부동산이나 관련 자본에 투자하고 여기서 나온 임대료를 투자자에게 배당합니다. 임대료 수입을 바탕으로 한 자본차익도 쏠쏠하지만 안정적인 배당수익을 얻을 수 있다는 점이 요즘 같은 저금리 저성장 시대에 특히 매력적으로 다가오죠. 실물 부동산과 달리 소액 투자가 가능하다는 점에서 '커피 한 잔 값으로 건물주가 될 수 있는 상품'이라는 별칭도 있습니다.
공모 리츠가 투자자들의 관심을 끌면서 국내 금융투자업계도 관련 상품을 잇달아 내놓고 있는데요. 그중 대신증권이 상당히 적극적입니다. 대신증권이 판매 중인 '대신 글로벌 리츠 부동산 펀드'는 대신증권 자회사인 대신자산운용이 처음으로 출시한 리츠 펀드인데요. 미국과 일본, 싱가포르 등 해외 주요국 거래소에 상장된 리츠를 재간접으로 편입해 운용하는 펀드입니다.
금리 민감도를 고려해 실물 부동산 자산의 안전성을 분석하고 배당수익의 복리효과를 감안해 자산보유기간 중 수익성을 높이는 게 기본 전략입니다. 현지 시장에 대한 실물 투자 경험을 바탕으로 장기 성장이 기대되는 우량 종목을 선별하는데요. 분산투자와 리스크 관리 차원에서 선진국 부동산 관련 리츠 상장지수펀드(ETF)도 일부 담습니다.
임대나 매매를 통한 자본차익에 4~5%에 이르는 안정적 배당수익은 기본이고 절세혜택을 누릴 수 있는 것 또한 장점입니다. 3년 이상 장기 투자 시 공모 리츠 펀드의 배당소득 분리과세 혜택(9.9% 저율과세)을 받을 수 있기 때문이죠. 해외 투자상품 특성상 환율 위험이 존재하는데, 운용사가 위험 관리를 해주기에 편리하죠. 수익 실현은 별다른 절차 없이 환매 신청으로 가능합니다.
운용·관리와 리서치는 대신운용 글로벌솔루션본부와 대안투자본부에서 함께 담당합니다. 대신운용의 글로벌 실물 부동산 투자를 총괄하는 김건홍 그룹장 주도 하에 글로벌 부동산 딜소싱과 재간접·대안펀드 운용에 잔뼈가 굵은 전우석 매니저가 책임운용역으로 펀드를 굴립니다. 부운용역과 애널리스트들까지 합치면 총 9명이 펀드 운용과 시장 분석에 참여하고 있죠. 이들은 개별 자산의 하락 리스크를 통제하고 리츠 종목 교차편입을 통해 복리효과를 높이는 데 주력합니다.
대신운용 자체 인력 외에 글로벌 리츠 전문 자산운용사인 러셀인베스트먼트도 자문 역할을 맡고 있습니다. 전 세계 부동산 투자에 잔뼈가 굵은 글로벌 부동산 투자운용팀이 글로벌 리츠 시장 내 자산 가격의 괴리 현상을 추적하고 적절한 매수 타이밍을 추천합니다.
대신 글로벌 부동산 리츠 펀드는 환노출형과 환헤지형 상품으로 구분되고 신탁보수는 연 0.76~1.36%입니다. 환매수수료는 없습니다.
대신운용은 "1분기 코로나19 발생 이후 글로벌 부동산 가격 하락으로 인한 조정 효과는 중장기적으로 자금 집행의 호기가 될 것"이라며 "섹터별 성장 차별화가 나타나면서 글로벌 부동산 시장에는 새로운 투자 기회가 형성될 것"이라고 전망했습니다.
