국세청이 국토교통부로부터 3년치(2011~2013년) 전월세계약 확정일자 자료 400만건을 넘겨받아 주택 전월세(임대)소득 과세에 활용할 것으로 알려졌다.
국세청은 자료를 통해 집주인이 임대한 시기와 소득을 종합적으로 파악하고, 특히 고액의 임대소득을 챙기면서도 세금을 납부하지 않은 임대업자에게 과세한다는 방침이다.
하지만 현재의 과세 기준에 구멍이 많은 데다 확정일자를 받지 않은 경우도 적지 않아 과세 형평성에 문제가 있다는 지적이다.
◇ 구멍난 과세 기준.."월세는 내고 전세는 안 내고?"
현행 세법상 주택임대소득은 비과세를 원칙으로 예외적으로 과세 규정을 두고 있다.▲공시가격 9억원 초과 고가 1주택 소유 월세 임대주 ▲2주택 이상 소유자 월세수취자 ▲부부합산 3주택 이상 소유자(전용면적 85㎡ 초과하거나 기준시가 3억원 초과)이면서 보증금 합계액 3억원 초과 전세 임대주 등이다.
그러나 확정일자로 과세대상을 파악하더라도 다주택자가 세금을 내지 않을 '구멍'이 적지 않다는 게 문제로 지적된다.
우선 2주택 이상 보유자가 월세가 아니라 전세로 임대하면 과세대상에서 빠진다. 고가주택의 경우도 전세에 대해서는 과세하지 않는다. 또 보유주택이 전용면적 85㎡ 이하거나 기준시가 3억원 이하면 주택을 3채이상 보유하더라도 과세 대상에서 빠진다.
특히 전세의 경우 3채 이상부터 과세대상이기 때문에 전세금 10억원짜리 강남 아파트 2채를 전세로 내준 집주인은 과세대상에서 빠지는 반면 수도권에서 전세금 1억5000만원 주택 3채를 임대한 집주인은 세금을 내야한다. 역차별이 생기는 셈이다.
또 확정일자는 일반적으로 전월세 계약 후 세입자가 보증금을 떼이지 않기 위해 동사무소에서 받는데 이를 받지 않거나 사정상 못 받는 경우도 많다.
관악구 봉천동 T공인 관계자는 "보증금이 1000만원 미만으로 순수월세에 가까운 경우엔 확정일자를 받지 않는 경우가 많고, 오피스텔은 집주인의 요구로 전입신고(확정일자)도 못하는 세입자가 대부분"이라고 말했다.
◇ 비과세가 원칙..조세저항 불보듯
국세청에 따르면 2012년 주택 임대소득을 자진 신고한 사람은 8만3000여명으로 국내 다주택자 136만5000명의 6%에 불과하다.
기획재정부 세제실 관계자는 "파악되지 않던 약 400만건의 임대소득에 대해 국세청이 과세 근거를 마련하면 세수 확보는 물론 지하경제 양성화 차원에서도 효과가 있다"고 해석했다.
하지만 이 관계자 역시 "파악된 임대소득 전체에 과세하는 것은 무리가 있다"고 지적했다. 주택임대소득은 비과세가 원칙인데다 관행상 세금을 내지 않던 소득에 과세가 이뤄질 경우 '전월세 다운계약서' 같은 부정행위가 양산되거나 조세 저항이 나타날 수 있다는 설명이다.
또 한국의 독특한 임대시장 특성에 맞지 않는다는 지적도 나온다. 전세(반전세)의 경우 세입자에게 돈을 빌리는 성격이 강하기 때문이다. 월세도 은행 대출금을 갚기 위한 목적이 적지 않다.
| ▲ 서울 용산구 이촌동 아파트 단지 전경 /이명근 기자 @qwe123 |
노영훈 조세재정연구원 경영지원실장은 "과세 기준을 어디에 둘지 명확하지 않은 상태에서 일부만 과세 대상으로 삼으면 '누구는 세금 내고 누구는 안내냐'는 식의 반발이 불가피하다"고 말했다.
노 실장은 이와 함께 "전셋값이 급등하고 세입자가 약자인 시장 상황에서 임대소득에 과세를 하면 부담은 세입자에게 갈 수밖에 없다"며 "전월세 시장을 안정화 시키는 노력과 함께 임대차 형태에 따라 제각각인 과세 기준을 정비하는 작업이 과세 추진에 앞서 이뤄져야 할 것"이라고 지적했다.
