수도권 전세가격 상승이 오는 2016년까지 지속될 것이라는 분석이 나왔다.
KDB대우증권은 13일 ‘사람보다 집이 많은 시대의 전세대란’ 보고서에서 수도권의 경우 입주물량 회복 부진과 재개발·재건축에 따른 멸실 주택 증가로 인해 2016년까지는 전세 및 월세가격 상승이 이어질 것으로 전망했다.
특히 내년에는 재건축 이주수요가 크게 늘어날 것으로 보여 전셋값 상승이 가속화할 수도 있다고 지적했다. 수도권 전셋값 변동률은 2013년 14.9%, 올해 10월말까지 4.9% 수준이다.
반면 지방은 작년 하반기부터 입주 물량이 회복되면서 전세 가격이 안정세를 보이고 있다. 2010~2013년 전세 가격 상승률이 각각 13.7%, 15.7%, 9.3%, 8.0%를 기록했으나 올해는 1.2% 상승에 그치고 있다.
수도권 전세 가격이 오르는 이유는 ①신규 아파트 공급 감소 ②집주인 헤게모니 ③새 아파트 선호도 ④재개발·재건축 요인 등 때문으로 분석된다.
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①신규 아파트 공급 감소 : 2009년 이전에는 신규 혼인신고(신규 수요) 수준으로 아파트가 공급됐지만 2010년부터 물량이 크게 줄었다. 2011~2012년 지방 입주물량은 고점대비 3분의 1 수준으로 감소했고 수도권도 2011년부터 2013년까지 감소 추세가 이어졌다. 지방의 경우 올해 입주 공백이 해소되면서 전세가격 상승이 둔화될 수 있으나 수도권은 입주 공백이 지속되고 있어 전세가격 오름세가 이어질 가능성이 크다.
②집주인 헤게모니 : 공급부족-수요증가에 따라 집주인(임대인)들이 전세가격 결정권을 쥐고 있는 상황에서 금리가 떨어지자 전세금을 올려 손실분을 보전하려고 하고 있다. 금리 하락에 따른 수익 감소를 세입자에게 전가하기 위해 전세금 인상분을 월세로 돌리는 경우도 흔하게 나타나고 있다.
③새 아파트 선호도 : 1986년 이후 아파트 전세금은 7.6배 오른 반면 단독주택은 1.6배 상승에 그쳤다. 아파트 선호도가 단독주택보다 훨씬 높다는 것을 보여준다. 특히 새 아파트를 찾는 수요가 많은데 이는 ▲발코니 확장 등 평면 효율화 ▲내장재의 질적 개선 ▲조경 ▲커뮤니티 시설 등이 잘 갖춰져 있기 때문이다.
④재개발·재건축 요인 : 재개발·재건축 단지의 이주가 시작되면 인근 지역은 일시적으로 초과 수요 상태에 빠져 전세금이 오른다. 개포주공 단지 이주가 시작되면 강남구 일원의 전세 가격이 오르는 것이다. 서울에서 내년에 분양에 들어가 이주를 준비 중이거나 이주중인 세대만 2만3000세대에 달한다.
■KDB대우증권에 따르면 1986년 이후 전세 가격이 4개월 이상 추세적으로 하락한 기간은 고작 3차례에 불과하다. ▲1998년 IMF 외환위기 10개월(-23.3%) ▲2004년 카드 사태 22개월(-5.4%) ▲2008년 금융위기 4개월(-3.2%) 등이 전세 가격이 떨어진 시기다.
