앞으로 공급되는 아파트는 중도금 집단대출을 받기가 어려워진다. 제한이 전혀 없었던 중도금 대출 보증상품에 '가입건수·보증금액·대상주택가격' 등 '3중의 자물쇠'가 채워지기 때문이다.
중도금 대출에 대한 제한조건 적용은 당장 사흘 뒤인 내달 1일부터 시행된다. 시세차익을 기대하고 유망 지역 아파트를 복수로 분양받거나, 강남권 재건축 아파트 청약에 집중적으로 몰리는 등의 최근 분양시장 과열 양태가 얼마나 진정될지 관심이다.
국토교통부는 28일 정부부처 공동으로 발표한 '2016년 하반기 경제정책방향'에서 주택도시보증공사(HUG)의 주택구입자금(중도금)보증을 1인당 2건으로 제한키로 했다고 밝혔다.
또 보증금액 한도를 수도권과 5대 광역시의 경우 6억원, 지방은 3억원으로 제한을 두고 분양가가 9억원을 초과하는 주택은 아예 보증 대상에서 제외키로 했다.
이번 조치는 최근 투자수요가 부풀어오르면서 과열되고 있는 분양시장을 실수요자 중심으로 유도하기 위한 것이라고 정부는 설명했다. 이같은 제한조건은 오는 7월1일 이후 분양 모집공고를 내는 주택에 모두 적용된다.
| ▲ 신규주택구입자금(중도금)대출보증 실적(자료: HUG) |
분양대금의 60% 안팎인 중도금에 대한 대출은 아파트를 새로 분양받는 개인이 받는 것이지만 적용금리 등 금융비용을 낮추기 위해 건설사가 중간에 개입해 집단대출 형태로 받는다. 건설사들이 집단대출을 위해 보증을 받는 기관은 HUG와 주택금융공사다.
주택금융공사의 경우 ▲1인당 2건 이하 ▲보증금액 3억원 이내 ▲주택 가격 9억원 이하 등의 제한을 두고 있었지만 비중이 작았다. 반면 중도금 대출의 70% 가량을 점유하는 HUG의 중도금대출 보증에는 제한조건이 전혀 없었다.
HUG의 중도금대출 보증은 작년 21만8203건, 39조431억원 규모로 이뤄졌다. 올 들어서는 5월말까지 7만6219건, 16조450억원 규모로 집계된다.
신규분양 아파트에 대한 집단대출 잔액은 지난해 말 110조3000억원에서 올해 3월말 기준 115조5000억원으로 5조2000억원이 늘었다. 이처럼 빠른 증가속도 때문에 분양시장 과열이 가계부채 악화로 이어진다는 지적이 많았다.
이번 정부의 중도금 대출 조이기는 서울 강남권 재건축 아파트를 중심으로 일부 주택 분양 시장이 과열된 상황에 내놓은 제재다. 분양권 전매 시세 차익을 노린 단기 투자족과 '떴다방(이동식 중개업소)'까지 활개를 치면서 시장질서를 교란하고 있다는 판단에서다.
김이탁 국토교통부 주택정책 과장은 "보증상품을 이용하지 않더라도 건설사 연대보증으로 집단대출이 집행될 수는 있다"며 "제한에 걸리는 경우라도 중도금 대출 금리가 다소 오를뿐 대출을 받지 못하는 건 아니고, 특히 자금이 충분한 실수요자가 원하는 아파트를 분양받는 데는 지장이 없다"고 말했다.
국토부는 중도금대출보증 제한과 함께 분양보증제도도 개선키로 했다. 분양 호조와 맞물린 건설사들의 '밀어내기식' 분양이 공급과잉으로 이어질 수 있다는 우려에 따른 조치다.
분양보증은 건설사가 파산했을 때 분양계약자들의 피해를 막기 위해 HUG가 보증을 서는 제도다. 건설사는 아파트 분양시 분양보증을 의무적으로 들어야한다. 그렇기 때문에 분양보증에 일정 조건을 두면 민간 건설사들의 공급을 제어할 수 있다.
앞서 HUG는 지난 2월 미분양 우려지역 23곳에 대해서는 분양보증 심사를 2차례 받도록 제도를 강화했다. 이어 주택업계 및 전문가 등의 의견을 수렴해 하반기까지 분양보증제 개선안을 마련할 방침이다.
국토부는 아울러 이달 시작한 분양권 불법전매·다운계약·청약통장 거래 등 주택시장질서 교란행위에 대한 단속도 지속하겠다는 방침이다
