이미 중도금대출보증을 이용하고 있는 분양계약자가 기존 보증 건수(2건)와 금액(수도권·광역시 6억원)이 한도를 채웠다면 내달 1일 이후 분양아파트에 대해선 추가로 중도금대출보증을 받을 수 없다. 신규 아파트를 분양 받으면 중도금대출보증 요건이 종전 보증과 합산해 적용되기 때문이다.
다만 내달 1일 이후라도 6월말 전 입주자모집공고가 난 미분양 아파트를 분양 받는다면 '건수·보증한도·분양가(9억원이하)' 등의 중도금대출보증 제한에 걸리지 않는다.
국토교통부는 29일 '브렉시트(Brexit, 영국의 유럽연합 탈퇴)' 등으로 경기둔화가 우려되는 상황에 중도금 대출 규제를 내놓은 것은 부적합한 것 아니냐는 일부 시각에 대해 "결코 아니다"라고 선을 그었다. 금융시장 불확실성이 커질수록 시중자금은 상대적으로 안전하다고 여겨지는 부동산으로 몰릴 가능성이 있어 과열 양상을 보이고 있는 청약시장이 더 불안해질 우려가 있다는 것.
국토부는 "투기수요를 억제해 청약시장 과열을 진정시키고, 실수요자 중심으로 주택시장의 안정성을 강화하기 위해 필요한 조치"라고 설명했다.
주택도시보증공사(HUG)의 보증 요건 강화로 까다로워진 중도금 대출에 대한 상세한 내용을 국토부와의 일문일답 형식을 통해 알아본다.
- 1인당 보증한도를 수도권·광역시 6억원, 지방 3억원으로 제한하면 총 9억원까지 보증을 받을 수 있나
▲아니다. 한 사람이 받을 수 있는 보증한도는 최대 2건, 6억원이다. 만일 수도권에서 중도금 4억원에 대한 보증을 이용한다면, 지방에서는 2억원까지밖에 보증을 받지 못한다. 아파트 외에 주상복합, 주거용 오피스텔 등도 모두 합산된다.
- 기존에 중도금대출 보증을 받고 있어도 추가로 2건, 6억원까지 보증을 받을 수 있나
▲아니다. 7월1일 이후 공급되는 아파트를 추가로 분양받을 경우 기존 보증이용 실적과 합산해 신규 보증이 제한된다. 이미 지방 분양분 1건의 중도금대출 2억원에 대한 보증을 이용중이라면 1건을 더 받을 수 있지만, 보증금액은 수도권이나 광역시 경우 4억원, 지방은 1억원까지만 받을 수 있다. 기존에 2건을 이용하고 있다면 추가 분양계약 주택은 아예 보증을 받을 수 없다. 기존 보증을 해지하거나 취소해야만 추가로 받을 수 있다.
| ▲ 기존에 중도금대출보증 이용하지 않고 있는 경우(자료: 국토교통부) |
| ▲ 자료: 국토교통부 |
- 보증한도를 채운 경우에도 중도금 대출을 받는 것이 가능한가
▲그렇다. 하지만 기관별로 정해진 한도가 차 있는 상태라면 추가로 보증상품을 이용하지 못하게 된 것이다. 중도금을 본인 보유자금으로 대거나 개인의 신용대출, 건설사의 연대보증을 통한 대출 등으로 조달하면 된다. 중도금대출보증을 이용하지 못한 경우 개인이나 건설사 신용 등에 따라 대출을 받기가 어려워지거나 금리가 종전보다 높아질 수 있다. 다만 HUG의 건수와 한도에 주택금융공사(HF)에서 받는 보증은 합산되지 않기 때문에 보증기관이 다를 경우라면 최대 4건까지 보증을 받을 수 있다.
-분양권을 전매로 사서 중도금 대출을 승계 받을 때에도 보증 제한이 적용되나
▲내달 1일 이전 분양한 아파트의 경우 보증제한이 적용되지 않는다. 그러나 그 이후 분양한 아파트는 제한된다. 가령 이미 건수나 금액에서 HUG 보증이용 한도를 채운 경우에는 내달 1일 이후 분양한 아파트의 분양권을 살 수는 있지만 중도금대출보증은 승계할 수 없다.
- 보증이 제한되기 전에 분양한 단지의 기존 분양계약자는 전혀 보증제한이 적용되지 않나.
▲그렇다. 분양계약자가 그대로 유지하고 있는 경우나 미분양분을 사는 경우, 분양권을 사는 경우 모두 건수나 금액에 제한이 없다.
- 1인당 건수와 보증한도는 세대별로 합산되나
▲아니다. 개인별 보증한도이기 때문에 부부중 남편이 보증을 2건을 받았다면 아내 명의로 분양받아 2건의 보증을 더 받을 수 있다. 부부가 공공명의로 아파트를 분양받는 경우에도 12억원(6억원+6억원)의 보증을 받을 수 있는 것은 아니다. 중도금대출에 대한 차주(借主)는 1명이고 다른 1명은 연대보증을 서는 형태다. 차주를 기준으로 건수와 한도를 계산하기 때문에 차주 1인의 건수와 한도만 소진된다.
- 재개발·재건축의 조합원분 '입주권'에 딸려있는 중도금 성격의 정비사업자금 대출에도 보증 제한이 적용되나
▲아니다. 재개발·재건축 사업장 조합원들의 이주비·부담금은 중도금대출보증과 다른 '정비사업자금대출보증'이 적용된다. 이는 요건 강화 대상이 아니다.
- 실수요자의 주택 구입기회를 제약하는 것 아닌가
▲올해 HUG에서 분양보증을 받은 주택의 분양가격을 분석하면 서울 전용면적 85㎡의 평균 분양가는 7억4200만원, 수도권은 4억8200만원, 지방은 2억3500만원이다. 분양금액의 60%를 중도금이라고 보면 각각 서울 4억4500만원, 수도권 2억8900만원, 지방 1억4100만원이기 때문에 충분히 보증이 가능하다.
