작년 11월3일 1순위 청약을 받은 경기도 화성 동탄2신도시 '우미 린스트라우스 더레이크' 아파트 834가구에는 6만5943명의 청약자가 몰렸다. 평균 경쟁률은 79대 1, 모집단위 별 최고 경쟁률은 249대 1이었다. 수도권 인기 택지지구로 꼽히는 동탄2신도시에서도 뜨거운 청약 열기였다.
이 날은 정부가 '실수요 중심의 시장형성을 통한 주택시장 안정적 관리방안(11.3대책)'을 발표하면서 동탄2신도시를 포함한 37개 지역을 '청약조정지역'으로 지정한 날이었다. 이 단지가 간발의 차로 분양권 전매제한 등의 규제를 피하면서 청약수요가 몰렸다는 분석이 쏟아졌다.
반면 지난 1월 분양한 '동탄2 아이파크'는 미달사태가 빚어졌다. A99·A100 2개 블록에서 각각 470가구, 501가구의 입주자를 모집했지만 청약자 수는 212명, 253명에 그쳤다. 이 단지에서 1월말까지 남은 미분양 가구수는 242가구, 273가구다.
지난 1월 한 달 사이 경기도 화성시에는 동탄2신도시에서 이렇게 발생한 535가구를 포함, 총 1588가구의 미분양이 늘었다. 화성시 1월말 기준 미분양 가구수는 총 1828가구로 동탄2신도시에 517가구, 나머지 지역에서 나온 게 1311가구다.
이처럼 화성 미분양이 갑자기 늘자 국토교통부 산하 주택도시보증공사(HUG)는 동탄2신도시를 포함한 화성 전체를 '미분양 관리지역'으로 지정했다. 동탄2신도시의 경우 청약조정지역으로 과수요가 관리되는 곳이지만 공급과잉 관리까지 동시에 받게된 셈이다.
일각에서는 국토부의 청약조정지역 지정이 동탄2신도시 분양시장에 '직격탄'이 됐다는 해석이 나온다. 동탄2는 종전까지 계약후 1년이면 분양권을 전매할 수 있었는데 청약조정지역 지정 효과로 전매행위가 입주 때까지 금지되고, 1순위 및 재당첨 자격도 강화됐다. 이 때문에 수요가 위축돼 미분양이 발생했다는 풀이다.
하지만 이번에 미분양이 나온 단지는 특수한 사례라는 분석이 우세하다. 과거 청약을 받아 분양계약까지 하고도 사업을 접은 전력이 있는 단지이기 때문이다.
앞서 2015년 11월 신안종합건설은 A99·A100블록에서 '인스빌 리베라 3·4차'를 분양했다. 그러나 1순위에 겨우 106명이 신청했고, 2순위에서도 청약인원을 절반밖에 채우지 못했다. 당첨자 중 계약까지 한 사람도 단 2명뿐이었다. 그러자 건설사가 작년 2월 분양물량을 아예 거둬들였다.
동탄2신도시 새 아파트는 지난 2~3년간 분양시장에서 '블루칩'으로 꼽히며 청약 수요를 모아왔지만 이 분양단지는 유독 1년여전과 지난 1월 두 차례에 걸쳐 쓴 맛을 본 것이다. 신도시 최남단에 치우친 입지적 단점에도 불구하고 분양가 경쟁력이 떨어진다는 게 이 단지 분양 실패의 배경으로 꼽힌다.
| ▲ 동탄2신도시 한 분양 아파트 견본주택(사진: 금강주택) |
HUG가 동탄2신도시까지 미분양 관리지역으로 지정하자 올해 이 지역에서 분양을 준비하는 건설사들도 걱정이다. 청약조정지역 지정으로 수요 위축이 불가피한 데다, 자칫 향후 공급과잉이 우려되는 지역이라는 '낙인'까지 찍히게 돼서다. 올해 대기중인 동탄2 분양 예정물량은 C11블록 '동탄역 롯데캐슬'(952가구), A67블록 '푸르지오 3차'(가칭, 1535가구), C7블록 '예미지 3차'(501가구) 등이 있다.
화성 지역 미분양을 살펴보면 동탄2신도시 밖의 나머지 지역이 더 심각하다. 특히 송산그린시티(시화지구)의 경우 미분양이 1118가구로 화성 전체 미분양의 61.2%를 차지한다. '대방노블랜드' 731가구, '세영리첼' 326가구 등 송산그린시티에서 1월에 새로 생긴 미분양만 1093가구다.
그렇기 때문에 HUG가 시장을 제대로 이해하지 못하고 미분양 관리지역 지정이라는 규제를 남발한 것이라는 지적이 나온다.
김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 "정부가 같은 지역 안에서 청약 수요를 억제해 수요 쏠림현상을 제어하면서 반대로 또 미분양이 늘지 않게 관리한다는 것은 앞뒤가 맞지 않는 규제"라며 "미분양 관리지역 지정시 더욱 지역을 세분화하는 방식으로 정책 혼선을 바로잡을 필요가 있다"고 말했다.
