정부가 전망이 불확실한 내년 주택시장에 대응하기 위해 '시스템 구축'과 '안전판 확보'라는 두 가지 카드를 동시에 꺼내들었다. 하지만 목표는 '시장 안정' 하나에 맞춰졌다. 다양한 변수에 따라 시기나 지역별로 들쭉날쭉한 주택시장의 체온이 적당한 수준에서 유지되도록 하겠다는 게 내년 주택 분야 경제정책 방향의 골자다.
국토교통부는 29일 발표한 '2017년 경제정책 방향'에서 지역별 시장상황 맞는 대응체계를 구축하는 '주택시장 안정 시스템 강화'와 수급 불균형 우려에 대한 '주택시장 안정적 관리'를 내년 주택 정책의 두 축으로 삼았다.
◇ '시장 안정 체계' 새로 갖춘다
당국의 시장 안정 시스템 강화는 주택시장 '정온성(定溫性)'을 유지하는 체계를 갖추는 게 목표다. 박근혜 정부 들어 시행된 부양·규제완화 일변도의 주택정책으로 공백이 생긴 시장 안정제도의 시스템을 다시 갖추는 것이 주된 내용이다.
이는 '11.3 주택시장 안정적 관리방안(11.3 대책)'의 후속조치로도 볼 수 있다. 국토부가 지난달 대책에서 임기응변식으로 내놓은 가칭 '조정지역'은 아직 법적으로 규정된 제도가 아니다. 이에 대한 기준과 효과 등을 내년 상반기 중 주택법 내에 법제화한다는 게 국토부 계획이다.
청약시장에 가수요가 과도하게 유입되는 등의 경우 지역을 묶어 과열을 예방하는 한편, 과열 및 발생 우려가 해소된 경우에는 지역에서 해제하는 기준도 정한다. 다시 말해 '투기과열지구'보다 약한 규제를 적용할 수 있도록 법적 지역지정 기준을 만드는 것이다.
국토부는 이를 주거정책심의위원회(주거기본법 제8조)에서 결정토록 할 예정이다. 선정된 지역과 주택 유형에 따라 ▲전매제한기간 ▲1순위 제한 ▲재당첨 제한 ▲중도금 대출보증 발급요건 강화 등을 별도로 적용하는 방안이 법으로 정해지게 된다.
하반기에는 반대로 주택시장이 위축되었거나 위축 우려가 있는 지역을 지정하고 여기에 건설·청약제도 및 각종 지원제도 등을 탄력 적용할 수 있는 기준도 만들기로 했다. 이렇게 되면 시장 상황에 따라 규제와 지원 정책이 탄력적으로 운용되는 제도가 '시스템화'할 수 있다는 게 당국의 판단이다.
국토부는 주택거래 활성화, 적정수준의 주택공급 유도 등 선정 지역의 주택시장 활력 회복을 위한 전반적인 측면에서의 다양한 지원 방안을 관계기관 협의를 거쳐 발굴, 마련할 예정이다.
| ▲ 그래픽/김용민 기자 kym5380@ |
◇ 경착륙 막아라..공공서 '수요 확보'
내년 주택정책의 또다른 한 축인 '주택시장 안정적 관리'는 내년 우려가 커진 주택시장 '경착륙' 방지에 초점이 맞춰졌다. 시장의 하방 리스크를 받쳐주는 일종의 '안전판'이 필요하다는 게 내년을 맞는 주택당국의 진단이다.
우선 미분양이 급증하거나 기존 주택 시장의 거래 두절, 가격 급락 등으로 시장 급랭이 발생하는 등의 상황에 대비해 '환매조건부 미분양매입제도', '매입임대리츠' 등을 운영키로 했다. 공공기관이 주택을 매입해 임대주택으로 활용함으로써 주택시장 수요를 확보하는 한편 서민주거안정도 지원한다는 취지다.
앞서 2008년 글로벌 금융위기시에도 정부는 건설사 유동성 지원을 위해 당시 대한주택보증(주택도시보증공사, HUG)을 통해 환매조건부 미분양주택 매입 사업을 시행했다. 5년간 매입실적은 약 1만9000가구였다. 매입임대 리츠는 건설사·투자자·한국토지주택공사(LH) 등이 리츠를 설립해 미분양 주택을 사 임대주택으로 활용했던 제도다. 2008~2010년 3년간 실적은 약 3300가구였다.
또 LH 등이 시행하는 공공 매입·전세임대주택도 현재 4만가구에서 내년에는 5만가구까지 확대할 예정이다. 모두 수급 불균형을 공공기관이 참여하는 주거복지사업의 수요로 메우겠다는 포석이다.
한편 주택가격이 떨어져 세입자가 전세보증금을 돌려받지 못하는 경우를 방지하기 위해 '전세보증금 반환보증'을 활성화 한다는 내용도 내년 정책방향에 담겼다. 전세가격 하락에 따른 역전세난이나 경매 등에 따른 '깡통전세' 등으로 인한 전세보증금 미반환 리스크를 최소화하자는 취지다. 현재 0.15%%인 보증료율을 인하하고 전세금 상한도 HUG 최대 4억원에서 5억원으로 높이는 내용이 논의될 전망이다.
◇ 신혼부부 전세대출 年 1.6~2.2% 지원
| ▲ 사진/이명근 기자 qwe123@ |
정부는 또 내년 1분기 중에는 신혼부부(혼인신고 5년 이내) 세대에 대한 전세대출(버팀목 대출) 우대금리를 현행 0.5%포인트에서 0.7%포인트로 확대해 운영할 계획이다. 변동금리 방식인 버팀목 대출은 현재 일반에 연 2.3~2.9%로, 신혼부부에게는 1.8~2.4% 금리로 대출이 이뤄지는데, 내년 1분기 중에 신혼부부에게 적용되는 금리가 연 1.6~2.2%로 낮아지게 된다.
이와 함께 노후주택을 개량해 안정적인 임대소득을 얻을 수 있도록 하는 '집주인 리모델링 임대사업' 지원금을 종전 2억원에서 3억원으로 높일 계획이다. 2억원까지는 종전대로 연 1.5%의 금리로 자금을 지원하고 2억원 초과분은 연 2.5%로 융자하는 식이다. 이렇게 되면 집주인의 자금조달 부담이 줄어들고, 수익성도 개선될 것이란 게 국토부 설명이다.
한편 국토부는 임차인 주거안정을 위해 기업형임대주택 '뉴스테이' 공급을 영업인가 기준 올해 2만5000여가구에서 내년 4만6000가구로 늘리고, 행복주택 공급도 올해 3만8000가구에서 4만8000가구로 늘리기로 확대키로 했다.
