최근 당첨만 되면 시세차익이 2억~3억원에 달할 것으로 예상되면서 '로또'로 관심을 모은 단지가 있죠. '북위례 힐스테이트'인데요.
최근들어 이 단지가 주목을 받은 이유가 또 하나 있습니다. 정부가 분양원가 공개 항목을 기존 12개에서 62개 항목으로 확대한 이후 첫 적용단지라는 점인데요.
마침 경제정의실천시민연합(이하 경실련)이 지난 15일 이 단지의 분양원가를 분석한 결과 2300억원을 부풀렸다고 발표하면서 논란은 더욱 커지고 있습니다. 국토교통부도 어제(23일) "이 제도의 조속한 정착을 위해 북위례 힐스테이트에 대한 분양가격 공시항목의 확대 공개가 제대로 이뤄졌는지를 살펴볼 예정"이라고 밝혔고요.
경실련은 북위례 힐스테이트가 토지비 명목으로 413억원을, 건축비로 1908억원을 부풀려 총 2321억원의 분양수익을 냈다고 분석했습니다. 이 주장대로라면 더 낮출 수 있는 분양가를 사업주체가 분양원가를 부풀리는 수법(?)으로 더 높게 책정한 것인데요. 소비자에게 돌아갈 차익을 사업주체가 가져갔다는 얘기입니다.
하지만 해당 시행사인 보성산업은 물론이고 분양가를 심의한 하남시도 답답해하는 표정이 역력합니다.
분양원가는 크게 토지비와 건축비로 나뉘는데요. 이를 이해하기 위해선 분양가상한제를 적용받는 단지의 분양가 산정부터 알아야합니다. 분양가상한제를 적용받는 주택의 분양가격 산정 역시 택지비와 건축비를 더해 정해집니다.
분양가격=기본형건축비+건축비 가산비용+ 택지비
*기본형건축비:국토부가 3월1일과 9월 16일 고시(분양원가 공개항목 중 공사비+간접비로 분류 추정)
*건축비 가산비용:구조형식 가산비, 법정초과 복리시설 건축비, 인텔리전트 설비 설치비, 분양보증수수료 등 (분양원가 공개항목 중 그밖의 비용으로 분류)
*택지비:공공택지 공급가격+가산비용(기간이자, 취득세, 재산세 등)
이처럼 분양가상한제를 적용받는 주택은 관련 법과 규정에 따라 세세하게 항목이 정해져 있기 때문에 가격을 부풀리기 어렵다는 것이 시행사 측의 얘기인데요.
시행사 관계자는 "기본형건축비는 지상, 지하, 건물층수, 면적에 따라 가격이 정해져 있고 가산비도 항목이 정해져 있어 임의대로 부풀릴 수 없다"고 말합니다. 택지 가산비 역시 법정 이자, 취득세, 재산세 등이 명확하기 때문에 마찬가지이고요.
또 공사비에 포함된 간접비의 경우 '일반분양시설경비'가 부풀려졌다는 지적에 대해선 "전용 85㎡ 이상의 경우 부가세가 상당한 비중을 차지하는데 원가공개 항목엔 부가세가 없기 때문에 이 항목으로 분류한 영향"이라고 설명하고 있습니다.
일반분양시설경비는 분양사무실 시공비, 운영비, 광고홍보비 등을 말한다.
원가공개항목을 61개로 세분화해서 나누다보니 반대로 61개에 포함하지 않는 항목을 분류하기 어렵고, 이 경우 간접비 등으로 분류하게 되는 식이란 겁니다.
하남시 역시 경실련의 발표 이후 홈페이지 게시글을 통해 "시민단체에서 제기하는 공사비는 평당 450만원으로 법령에 근거한 금액이 아니고 단순 비교를 위해 10년전 LH와 SH 등에서 공공분양한 공동주택의 추정되는 공사비이며 택지비 평당 814만원 또한 추정된 금액으로 법령에 근거한 금액이 아니다"고 언급했습니다.
분양가심의 기준과 분양원가 공개 분류 기준이 다른 점도 혼란을 키우고 있다고 업계에서는 지적하고 있습니다. 건축비만 보면요. 분양가 심의때 산출한 '기본형건축비'를 공사비 51개 및 간접비 6개 항목으로 다시 분류해야 한다는 겁니다. 앞에서 언급한 부가세처럼 '똑' 떨어지는 항목이 없는 경우 엇비슷한 항목에 끼워 넣는 식인 거죠.
가령 흙막이 공사비는 분양가심의에서는 토지비로 분류되지만 분양원가 공개 땐 공사비로 분류됩니다. 분양가 심의 결과 택지비는 평당 932만원으로 나왔는데요. 분양원가 공개땐 918만원으로 공개된 이유입니다.
점검에 나서기로 한 국토부가 분양가격 자체보다는 절차에 초점을 맞추고 있는 것도 이런 이유로 보입니다. 국토부는 이날 자료에서 "분양가 심사 및 항목별 비용이 적정한지 여부에 대해선 지자체가 담당하는 업무이며 국토부는 분양가심사위원회 개최 등 운영과정에서 법령과 규정 준수여부를 살피고 절차적 위법 등은 없었는지 확인할 계획"이라고 밝혔습니다.
국토부 관계자는 "분양가격이 높다 낮다는 중앙부처에서 결정할 사안은 아니다"고 말합니다. 이어 "분양원가 공개를 세분화시켜서 하다보니 항목 분류 과정에서 민간기업들이 고민하는 부분이 있다"면서 "공시항목에 대해서는 좀더 들여다보고 제도가 정착할 수 있도록 할 것"이라고 말합니다.
가격이 부풀려졌는지 여부를 판단하기는 어려워질 것이란 관측이 나옵니다. 이보다는 제도적인 측면에서 접근하겠다는 의미로도 해석되는데요.
사실 분양원가 공개에 대해선 업계에서 불만도 많고 실효성논란도 컸습니다. 선분양제 하에선 이같은 논란이 불가피하다는 시각도 있고요. 반대로 과거 건설사들의 분양원가 부풀리기가 존재했고, 여전히 이에 대한 소비자들의 불신이 큰 것도 사실입니다.
다만 한편에선 이같은 시행착오를 통해 좀더 촘촘한 제도적 기반을 갖춰 나간다면 분양가격 산정이 보다 투명해지고 신뢰를 높일 수 있는 계기가 될 것이란 기대의 목소리도 나옵니다.
