개인도 빌딩이나 역사복합개발 등 다양한 부동산 자산에 투자할 수 있는 길이 열린다.
누구나 참여할 수 있는 공모형 리츠(REIT’s)와 부동산펀드 등 공모형 부동산 간접투자를 활성화해 국민의 소득을 늘리겠다는 것이다. 아울러 시중의 풍부한 유동성을 주택 등의 부동산 직접투자 대신에 간접투자로 흡수하는 효과도 기대하고 있다.
정부는 11일 열린 경제활력 대책회의를 통해 '공모형 부동산간접투자 활성화 방안'을 국토교통부 등 관계기관 합동으로 마련했다. 확대되는 가계유동성을 기업의 신사업‧건설투자 등 생산적 분야로 흡수하고, 일반투자자가 상업용 부동산 투자에 참여할 수 있도록 해 국민 소득이 늘어나도록 하기 위한 정책이다.
그 동안 리츠와 부동산펀드는 업무용 빌딩이나 리테일(상가‧백화점 등) 등 다양한 상업용 부동산에 투자해 높은 수익을 달성했다. 리츠정보시스템에 따르면 지난해 오피스리츠 수익률은 6.4% 수준이다.
하지만 대부분 대형 투자기관만 참여하는 사모형태로 운영됐다. 또 우량자산은 사모에 집중되고, 공모형은 혜택이 부족해 활성화되지 못했다. 결국 일반 투자자들은 대규모 부동산에 투자할 방법이 없었다.
이에 정부는 공모형 부동산 간접투자 상품을 육성하기 위한 활성화 방안을 마련했다.
◇ 우량 신규자산 공급하고 세제혜택 제공
정부는 공공시설 민간사업자(건설‧운영) 선정 시 공모 리츠‧부동산펀드 사업자(공모사업자)와 공모자금을 조달하는 사업자에 우대 조치를 마련해 우량 공공자산을 공급하기로 했다.
역사복합개발이나 역세권, 복합환승센터 등 공공자산 개발 혹은 시설운영 민간사업자를 선정할 때 공모사업자나 공모자금 활용 사업자를 우대하겠다는 것이다.
이를 위해 주무부처가 고시하는 시설사업기본계획 내용에 공모자금 활용에 관한 사항을 포함해 민자 인프라 개발에 공모자금 활용을 촉진한다. 도시재생뉴딜사업을 추진하는 지자체에는 리츠 구조절차를 상담‧지원하고 공모리츠와 연계한 복합개발방식을 검토한다.
공공개발로 조성된 상업용부동산(시설‧용지 등)도 공모사업자나 공모자금을 활용하는 사업자에게 우선 공급한다. 이에 따라 공모사업자를 도시첨단산업단지 산업용지 우선공급 대상에 포함하고, 공모사업자에게 신도시 내 자족용지를 우선 공급하거나 공공기관이 자족용지에 부동산을 개발한 후 공모 리츠나 부동산 펀드에 우선 매각한다.
이와 함께 공모형 리츠와 부동산펀드에 투자하는 투자자(개인‧기업)에게 세제혜택을 지원한다. 부동산 간접투자에 5000만원 한도로 일정기간(예시 3년) 이상 공모 리츠‧부동산펀드 또는 재간접 리츠‧부동산펀드의 주식‧수익증권에 투자해 발생한 배당소득에는 분리과세(세율 9%)를 적용한다.
사모형 대비 공모형 경쟁력 강화를 위해서는 공모 리츠‧부동산펀드가 투자하는 사모 리츠‧부동산펀드에도 재산세 분리과세를 적용하고, 공모 또는 공모가 투자하는 사모에 대해 취득세 감면 타당성 검토도 추진하기로 했다.
기업이 보유한 부동산을 공모리츠에 유도하기 위해 공모리츠 현물출자 과세특례 적용기한을 3년 연장(2019년→2022년)하는 방안도 담겼다.
◇ 안정적 투자여건 조성
개인이 안심하고 공모 리츠‧부동산펀드에 참여할 수 있는 투자환경 조성을 위한 방안도 마련했다. 일정규모 이상의 자산을 보유한 상장리츠에 대해서는 전문신용평가기관의 신용평가를 받고 결과를 공시하도록 한다.
상업용 부동산시장의 투자성과 기준을 보여주는 투자지수 개발을 위해 정부‧민간 합동으로 TF(태스크포스)를 구성해 지역‧자산‧규모별 수익률 지수 개발을 지원한다.
또 공모 리츠‧부동산펀드에 투자하는 앵커리츠를 조성해 개인들의 안정적 참여를 유도한다는 방침이다.
정부는 다양한 투자자의 투자성향에 대응할 수 있도록 상품 개발과 사업성 강화를 위한 제도 개선도 추진한다. 부동산‧특별자산 재간접펀드의 사모 리츠에 대한 투자 한도를 현행 10%에서 50%로 확대하는 내용 등이 대표적이다.
사업성 강화를 위해서는 공모 리츠‧부동산펀드가 사업대상지에 직접 입지규제최소구역을 지정할 수 있도록 도시관리계획 입안 제안을 허용하고, 노후된 상업용 건축물 재건축 사업에서 공모 리츠‧부동산펀드가 공공시설과 기반시설, 임대주택 등을 함께 짓는 경우에는 한시적으로 국토계획법상 상한까지 용적률도 완화한다.
공모 리츠‧부동산펀드가 도시계획시설을 활용한 개발 사업을 펼치면 입제복합개발을 권고해 활성화를 유도한다.
국토부는 공모 부동산 간접투자가 활성화되면 주택시장 등에 유입되는 가계유동성을 산업단지와 물류시설 등 공공 인프라, 상업용 부동산 등 경제효과가 큰 분야로 흡수될 수 있을 것으로 기대하고 있다.
또 일부 기관투자자에 집중됐던 부동산 간접투자 수익을 국민에게 재분배되는 효과도 나타날 수 있다.
국토부 관계자는 "양질의 상업용부동산 등이 공모 리츠‧부동산펀드에 우선 공급될 수 있도록 이번 대책과 관련된 지침개정 등을 차질 없이 실행해 주택을 중심으로 이뤄지던 부동산 투자 패러다임 변화를 유도할 것"이라고 말했다.
