[부동산 전쟁]강남 두 채면 보유세 1억…팔까, 버틸까

강남에 아파트 두 채가 있는 다주택자는 내년에 보유세로 1억원 이상을 내야할 것으로 보인다. 공시가격 현실화와 공정시장가액비율이 상향 조정(2021년 95%, 2020년 100%)되면 보유세는 해마다 늘어날 가능성이 크다.

현금부자들에게도 해마다 1억원이 넘는 보유세는 부담이다. 이에 보유세 부과 기준인 내년 6월 전까지 다주택자들도 집을 팔기 시작할 것으로 보인다. 다만 이 과정에서 강남 집을 선호하는 '똘똘한 한 채' 현상이 다시 나타날 가능성도 제기된다.

◇ 12.16보다 더 센 7.10대책

정부는 지난 10일 다주택자를 대상으로 종합부동산세율을 최대 6%까지 인상하는 내용의 주택시장 안정 보완대책(7.10대책)을 발표했다. 이는 지난해 발표한 12.16대책(다주택자 종부세율 최대 4%)보다 더 강력한 것이다.

비즈니스워치가 세무법인 다솔 박정수 세무사에게 의뢰한 결과, 강남에서 시세 총합이 52억6000만원(공시가격 39억100만원)인 아파트 두 채를 가진 다주택자라면 이번 7.10대책 종부세율 적용시 보유세는 1억763만원이 될 것으로 추산된다. 이는 12.16대책에 포함된 종부세율 인상안을 적용했을 때보다 4200만원 이상 늘어난 것이다.

같은 기준으로 시세 총합이 55억5000만원(공시가격 42억9900만원)인 다주택자는 보유세가 1억2455만원, 시세 총합이 74억2000만원(공시가격 55억500만원)인 아파트 세 채를 보유했다면 1억7179만원을 보유세로 내야할 것으로 보인다.

7.10대책은 12.16대책보다 세율인상 폭이 커 부담해야 할 보유세 규모가 늘어날 뿐 아니라 다주택자들의 체감도도 강력할 것으로 보인다. 12.16대책은 세법 개정을 위한 입법이 지연되면서 올해 다주택자들의 세금부담 증가폭은 크지 않겠지만 7.10대책에 포함된 세율인상안은 국회에서 조속히 통과될 가능성이 높기 때문이다.

법안이 통과되면 당장 내년부터는 다주택자들의 보유세 부담이 현실화돼 올해보다 두 배 이상 늘어나게 된다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "서울 강남권과 한강변, 주택 과다 보유자 보유세 부담은 단기간에 급격히 증가할 것으로 예상된다"며 "이로 인해 다주택자의 추가 주택매입을 막는 효과를 기대할 만하다"고 평가했다.

◇ 기로에 선 다주택자, 선택은

이처럼 당장 내년부터 다주택자들은 올해보다 두 배 이상 늘어난 보유세를 감당해야 한다. 현금부자들이라 할지라도 매년 1억원이 넘는(강남 아파트 두 채 보유한 경우) 보유세는 부담이 크다.

결국 이들도 세금 부담을 줄이기 위해선 보유하고 있던 주택 일부를 팔아야 하는 상황이다. 다만 다주택자가 서둘러 주택을 처분하기보다는 보유세 부담을 체감할 때 움직이기 시작할 것이라는 게 전문가들 분석이다.

고준석 동국대 겸임교수는 "이번 종부세율 개정안은 내년 보유주택에 부과되는 것이라 다주택자들이 당장은 세금이 얼마나 늘어나는지 체감하지 못할 것"이라며 "올해 부과된 보유세를 보고 내년 보유세를 예측할 수 있는 올 연말부터는 세금 부담을 견디지 못할 일부 다주택자부터 매물을 조금씩 내놓기 시작할 것"이라고 말했다.

함영진 랩장도 "연내 법 개정이 돼도 이번 종부세율 인상은 내년부터 현실화돼 지금은 과세부담에 따른 매물출회를 기대하기 제한적인 상황"이라며 "하지만 내년 6월1일(보유 주택에 대한 보유세 부과 시점)을 기점으로 고가 다주택자는 상당한 보유세 부담에 시달려 내년 상반기에 일부는 보유주택 매각으로 돌아설 가능성이 높다"고 설명했다.

이 과정에서 2018년 나타났던 똘똘한 한 채 현상이 재현, 강남 집값은 크게 흔들리지 않을 수 있다는 분석이다. 다주택자가 상대적으로 보유 가치가 낮은 지역의 집을 우선 처분할 것으로 예상돼서다.

고준석 교수는 "가령 강남과 강북에 집을 보유하고 있던 다주택자라면 강남은 두고 강북에 있는 집을 처분할 것"이라며 "결과적으로 똘똘한 한 채 현상(주거가치 혹은 집값 상승 가능성이 높은 집을 선호)이 나타나 강남 집값을 잡기는 쉽지 않을 수 있다"고 전망했다.