국토교통부가 올해 업무보고에서 임대차신고제(전월세신고제)를 오는 4월 사전 시범운영한다고 밝혔는데요. 이미 지난해 임대차3법(계약갱신청구권, 전월세상한제, 임대차신고제)을 시행키로 하면서 임대차신고제의 6월 도입은 예고된 상태였습니다.
전월세신고제는 전월세 계약시 계약일로부터 30일 내 집주인 또는 세입자가 임대료, 임대기간 등을 의무적으로 신고하도록 하는 제도입니다.
지난해 임대차 2법이 먼저 시행된 후 현재까지 전월세시장은 매물감소, 전셋값 상승 등으로 몸살을 앓고 있는데요. 그래서인지 전월세신고제에도 따가운 눈초리를 보내고 있습니다. 전셋집 구하기 어려운 세입자들로선 전세난이 더 심해지는게 아니냐는 건데요.
정부가 전월세신고제를 도입하며 강조하는 것은 세입자들의 협상력 제고입니다. 그동안 시장 가격 정보가 많지 않다 보니 집주인(임대인)이 부르는 가격, 호가 중심으로 거래가 이뤄질 수밖에 없었는데요. 신고제가 시행되면 실제 거래되는 가격을 알 수 있으니 '적정가격'을 판단할 근거가 생긴다는 것이죠.
이를 위해선 신고 가격이 공개돼야 하는데요. 국토부가 임대차 실거래 정보 시범공개를 11월에 추진한다고 했으니 사실상 내년이 돼야 이 부분은 체감할 수 있을 듯 합니다.
기존에 세입자들은 보증금을 지키기 위해 대부분 확정일자 신고를 하는데요. 확정일자 신고할 때 단지명, 계약일, 전용면적, 거래금액(보증금액, 차임액 등)등도 포함돼 있으니 뭐가 달라지나 싶기도 할텐데요.
표면 상으로는 신고의무가 생길뿐 크게 달라질게 없어 보이기도 합니다. 국토부는 집주인과 세입자 공동신고 방식으로 추진을 하고 있는데요. 서류에 집주인과 세입자가 도장을 찍어 한사람이 신고하는 형태라는 겁니다.
국토부에 따르면 연간 200만건의 확정일자 신고가 발생합니다. 문제는 확정일자 신고를 하지 않는 경우 입니다. 확정일자는 보증금에 대한 우선 변제권을 갖기 위한 것인데 보증금이 없는 순수 월세나 지방의 가격이 낮은 전세보증금 등은 신고를 안하는 경우도 있을 텐데요.
집주인 입장에선 신고의무가 생기면서 전세는 물론이고 월세까지 낱낱이 노출이 되는 겁니다. 이는 곧 세금으로 이어지고요.
물론 이 역시 2019년부터 2000만원 이하 임대수익에 대해서도 과세신고하도록 하고 있고요. 임대소득을 신고하지 않았다가 적발되면 밀린 부가가치세와 종합소득세는 물론 무신고가산세(20%), 납부불성실가산세(연 10.95%)도 물어야 합니다.
우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장(세무사)은 "2019년부터 주택임대소득에 본격적으로 과세가 시행되고 있지만 자진신고여서 일부 소액의 월세를 받는 사람들은 반신반의하면서 버틸 수 있었다"며 "전월세신고제를 하면 데이터들이 쌓이기 때문에 세금누락이 급격히 줄어들 수 있다"고 내다봅니다.
반면 대부분 임대소득을 신고하고 있다고 보는 입장에서는 큰 영향이 없을 수도 있겠죠.
고준석 동국대 법무대학원 교수는 "대부분 임대소득을 신고한다"면서 "이보다는 자녀가 결혼 등으로 분가할때 부모가 전셋집을 얻어주는 식으로 (편법)증여를 하기 어려워질 수 있다"고 보고 있습니다.
통상 결혼할 때 부모가 전세금의 상당수를 지원하는 경우가 많은데요. 자금출처를 명확히 하지 못하면 자칫 편법증여가 될수 있다는 겁니다. 오히려 세입자가 자금출처를 투명하게 밝혀야 하는 상황인 것이죠.
어쨌든 이런 방향이라면 세원이 투명하게 노출된다는 측면에선 나쁘지 않아 보이는데요. 문제는 정책이 반드시 긍정적이고 원하는 방향으로만 흘러가지 않는다는 것이죠. 임대차2법에서도 여실히 드러났고요.
임대소득 노출로 인해 소득세 부담이 생기고 내지 않던 건강보험료까지 납부해야 하는 등의 부담이 생기는 집주인들이 세입자한테 그 부담을 떠넘길 수 있다는 겁니다. 극단적으로는 세를 주지 않고 집을 비워두는 상황도 나올 수 있다고 우려합니다.
*연간 임대소득 400만원을 초과하면 건강보험 피부양자 자격이 박탈돼 지역가입자로 전환된다.
우 팀장은 "당장은 5%룰 등으로 비용부담을 전가하기 어렵더라도 4년 주기로 비용을 전가할 수 있고 단기적으로는 임대주택에 대한 하자보수 등 비용이 드는 문제에 소극적일 수밖에 없어 갈등이 발생하는 등의 부정적 영향이 있을 수 있다"고 우려합니다.
