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'고공행진'하던 과천‧하남 전셋값 왜 떨어지나

  • 2021.04.07(수) 14:16

청약 이주 수요 몰리며 전세가 정점 찍고 하락세
이주 수요 사라지고 입주물량 늘어난 영향

아파트 청약을 위한 이주수요가 몰리면서 전셋값이 치솟았던 경기 과천과 하남시 전세시장이 하향 안정되고 있다. 과천은 지난해 지식정보타운 3개 단지를 분양한 이후 당분간 분양이 뜸하고 하남시 등 사전청약 대상인 3기 신도시 지역도 우선공급대상 조건을 맞추기엔 이미 늦은 상태다.

여기에 이들 지역은 지난 몇 년간 분양 물량이 많았던 곳으로 입주시점이 도래하고 있다는 점도 전세가격을 떨어뜨리는 요인으로 꼽힌다.

◇ '이주 수요' 사라졌다

한국부동산원에 따르면 3월 마지막 주 과천과 하남 전세가격 변동률은 –0.18%와 –0.15%를 기록하며 하락했다. 과천은 지난해 12월 첫째 주부터, 하남은 올 2월 둘째 주부터 하락세로 전환한 이후 지속적으로 전셋값이 떨어지고 있는 것이다.

수도권(0.11%)을 비롯해 전국 전세가격이 상승폭을 줄여나가는 상황이라는 점을 감안해도 이들 지역의 하락세 지속은 눈에 띈다. 작년 한 때 1%가 넘는 상승률을 기록했던 곳이기 때문이다. 과천은 2019년 10월 첫 주 1.33%를 기록한 후 전세가격이 고공행진하다 이듬해인 작년 초에 다시 하락했다. 임대차보호2법 도입 후 다시 오름세를 보이다 이내 잠잠해졌고 작년 말부터 하락세를 이어가고 있는 상황이다.

하남시는 지난해 7월 0.93%의 상승률을 기록했고 지속적으로 수도권 평균값을 웃도는 숫자를 보이다 올 들어 마이너스로 전환했다.

이들 지역이 일시적으로 전셋값이 과열된 데는 예비 청약자들이 몰린 영향이 컸다. 준강남으로 불리는 과천은 지식정보타운 3개 단지 분양이 예정돼 있었고 지난해 11월 분양, 수백대 1의 청약 경쟁률을 기록했다. 이 단지는 공공택지에서 공급되는 것으로 과천에서 무주택으로 1년만 거주하면 1순위 자격이 부여돼 2019년부터 이주 수요가 몰리며 전셋값이 급등한 바 있다. ▷관련기사: 과천은 지금…'분양은 밀리고 전셋값은 뛰고'(2019.08.23)

3기 신도시 중 가장 나은 입지로 평가받는 하남시(교산지구)도 마찬가지다. 강남 접근성이 좋은 이 지역은 젊은 세대의 거주 수요가 많은 곳으로 꼽힌다. 정부 계획대로라면 하남 교산은 올 연말을 시작으로 내년까지 사전청약이 예정돼 있다. 당첨확률을 높이려면 해당 지역 거주자들이 경쟁하는 우선공급(경기도는 30%)에 청약을 넣는 것인데 여기에 해당되려면 해당 지역에 2년 이상 거주해야 한다.

고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 "이들 지역은 청약 대기수요가 몰리며 전세가격이 상승했다"면서도 "다만 서울에서도 유휴부지 등을 활용한 공급 계획이 있어 앞으로는 사전청약을 노리고 이주하려는 수요가 많지는 않을 것"이라고 말했다. 

◇ 과천 5553·하남 1만 가구…입주 쏟아져

과천과 하남시 등은 최근 몇 년간 주택 공급량도 많았다. 과천은 재건축 단지가 사업에 속도를 내며 입주가 본격화되고 하남도 미사지구 등을 중심으로 대규모 주택이 공급된 상태다.

부동산114에 따르면 지난해 과천시 입주물량은 2988가구, 하남시는 5107가구로 경기 전체 입주물량(12만2589가구)의 2.5%와 4.1%를 차지했다. 올해 입주 예정물량도 과천은 5553가구, 하남시는 1만36가구로 경기 전체 입주물량(10만8266가구)의 5.1%와 9.3%를 차지한다. 작년보다 올해 입주물량이 2배 가량 늘어나게 되는 셈이다.

여경희 부동산114 수석연구원은 "아파트 입주가 이어지면서 과천과 하남 전세가격이 하향 조정되고 있다"며 "최근 전세 수요가 둔화되고 있어 전세가격 안정세는 한동안 이어질 전망"이라고 말했다.

고준석 교수는 "공급이 충분하면 가격이 안정된다는 것은 이들 지역을 통해 확인할 수 있다"고 강조했다.

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