'준강남'으로 평가받는 과천주암이 사전청약 시장에 등장했다. 3기 신도시 최고 인기지역인 하남교산과 양대산맥으로 두곳 모두 이번 3차 사전청약 물량에 포함됐다.
두 지역 모두 입지적으로 서울 강남 접근성이 좋다는 점이 최대 강점이다. 다만 공급물량의 90% 이상이 신혼희망타운이고, 공공분양 전용 84㎡ 추정 분양가가 9억원에 육박해 본청약 때 중도금 대출 가능 여부를 결정하는 9억원을 넘어설 가능성도 배제할 수 없을 전망이다. 그럼에도 입지적 강점이 부각돼 경쟁은 그 어느 때보다 치열할 것으로 예상된다.
전용 84㎡ 추정분양가 8.8억원…본청약 9억원 넘을까
국토교통부에 따르면 과천주암 C1블록에 공급되는 공공분양 전용 84㎡ 주택형(114가구) 추정 분양가는 3.3㎡ 당 2486만원으로 총 분양가는 8억8460만원 선으로 책정됐다. 과천 시세(3.3㎡ 당 5340만원, 부동산R114)와 비교하면 절반 이하로 상당히 저렴한 편이지만 사전청약을 통해 공급된 주택형 가운데선 가장 비싸다.
3차 사전청약 추정분양가도 주변 시세의 60~80% 수준이지만 과천주암은 지가가 높고 전용 84㎡라 타 지역보다는 총 분양가가 높게 산출됐다는 게 국토부 설명이다.
과천은 강남 접근성이 좋아 직주근접을 원하는 거주수요가 많은 지역이다. 최근 수도권 부동산 시장이 집값 상승폭을 줄이며 기류가 바뀌고 있지만 급락 수준이 아니라면 본청약 시점 실제 분양가는 추정 분양가보다 높아질 가능성이 크다는 게 전문가들 시각이다.
만약 총 분양가가 9억원을 넘어서면 중도금 대출이 불가능하다는 게 예비 청약자들로서는 고민이다.
권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "땅값과 건축비(자재비) 상승분 등이 분양가에 반영되면 본청약 분양가는 추정분양가보다 비싸질 가능성이 크다"며 "과천의 경우 총 분양가가 9억원을 넘어설 수 있다"고 예측했다.
이에 대해 국토부 관계자는 "본청약 시점에 지가 또는 건축비 등이 상승하는 경우 분양가가 조정될 수 있다"면서도 "과도하게 분양가가 변동되지 않도록 물가상승률 수준으로 변동 폭을 최소화할 예정"이라고 말했다.
앞선 1‧2차 사전청약을 보면 전용 84㎡ 인기가 다른 주택형을 압도하는 높은 경쟁률을 기록했다. 이번 3차 사전청약에서도 과천주암에서 공급되는 114가구가 유일한 전용 84㎡ 주택형이라 상대적으로 분양가 부담이 커도 다수의 예비 청약자들이 과천주암 전용 84㎡를 노릴 가능성이 크다.
고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 "내년 대선 등 향후 부동산 정책에는 대형 변수가 여럿 존재하고 있어 사전청약이라도 당첨되는 게 최우선"이라며 "과천주암은 입지가 좋아 분양가 상승에 대한 걱정보다는 내 집 마련에 무게를 두고 적극적으로 청약에 나서야 한다"고 조언했다.
인기 없던 신혼희망타운, 이번에는?
과천주암 사전청약은 분양가 외에도 신혼희망타운 물량이 많다는 점도 눈에 띈다. 1‧2차 사전청약 신혼희망타운은 신혼부부 관심을 끌지 못하며 경쟁률이 낮았던 까닭이다.
1차 사전청약의 경우, 신혼희망타운 평균 경쟁률은 13.7 대1로 공공분양(28.1대 1)보다 낮았고 2차 사전청약은 2.9대 1로 경쟁률이 급격히 떨어졌다. 신혼부부의 내 집 마련을 위한 정책적 주거상품이지만 주택형이 전용 60㎡ 미만 중소형이고 수익공유형 모기지 의무 가입과 까다로운 자격요건(자산규모 등) 등으로 신혼부부로부터 사실상 외면 받았다. ▷관련기사: 신혼부부 외면하는 신혼희망타운…'집은 작고 이사도 못해'(11월4일)
3차 사전청약에서 과천주암은 1535가구 중 신혼희망타운이 1421가구로 전체의 93%에 달한다. 공급 주택형은 전용 46~55㎡로 크지 않고, 분양가도 4억9000만~6억원에 달해 올해 사전청약으로 공급된 신혼희망타운 사전청약 물량 가운데 가장 비싸다.(1차 사전청약 위례지구 신혼희망타운 전용 55㎡ 5억5576만원)
그럼에도 과천주암은 앞선 사전청약과 다를 것이라는 게 전문가들 전망이다. 입지만으로도 다른 조건들을 상쇄할 수 있기 때문이라는 평가다.
송승현 도시와경제 대표는 "과천주암은 신혼희망타운의 약점으로 꼽혔던 면적(소형)과 규제 등을 입지 장점으로 극복할 수 있을만한 수준"이라며 "앞서 공급된 신혼희망타운 지역들과 달리 강남 접근성이 웬만한 서울보다 좋아 젊은 신혼부부들의 관심이 높을 것"이라고 말했다.
이어 "최근 서울에서 공급된 오피스텔이나 도시형생활주택도 청약 열기가 뜨거웠는데 이와 비교해 과천 신혼희망타운이 더 나을 수 있다"고 덧붙였다.
고준석 교수도 "신혼희망타운은 입지에 따라 경쟁률이 크게 달라질 것”이라며 “과천은 서울로 봐도 무방한 지역이고 향후 미래가치 등을 고려해도 충분히 도전할 가치가 있다"고 강조했다.
