'무순위' 간 '자이'…옆 단지 '한화 포레나 미아' 긴장

오랜만에 서울 분양으로 주목을 받았던 '북서울자이 폴라리스'가 무순위 청약까지 진행하면서 인근 단지인 '한화 포레나 미아' 흥행 여부에도 관심이 쏠린다. 이 단지는 '고분양가' 논란이 있었던 북서울자이보다 더 높은 분양가를 내걸었다.

대출규제 등으로 수요자들의 부담이 늘어난 가운데 분양가와 입지에 따른 분양 양극화도 지속할 전망이다. 일단 청약을 넣고 봤던 무주택자들도 분양가상한제 적용 아파트 등 알짜 단지를 기다리며 청약 통장을 아끼는 분위기도 짙어졌다.

전용 84㎡ 최고 11억5천…'자이보다 비싸' 

한화건설은 오는 4일 서울 강북구 미아동 '한화 포레나 미아' 분양을 시작한다. 이 단지는 지하 5층~지상 최고 29층, 4개 동, 497가구 규모의 주상복합이다.

포레나 미아는 우이신설선 삼양사거리역과 바로 붙어있다. 우이신설선으로 한 정거장 떨어진 삼양역에는 지난 1월 분양한 '북서울자이 폴라리스'가 있다. 두 단지는 걸어서 15분 거리에 있어 학군과 상권 등을 공유할 것으로 보인다.

분양 시기와 입지가 비슷하지만, 분양가는 포레나 미아가 월등히 비싸다. 국민 평형인 전용 84㎡의 경우 최고가 기준 1억2000만원 차이 난다. 북서울자이 폴라리스는 전용 84㎡ 최고가가 10억3100만원이었지만, 포레나 미아는 11억5000만원까지 올라간다.

포레나 미아는 전용 74㎡부터 중도금 대출 기준인 '분양가 9억원'을 넘어선다. 이 주택형 분양가는 8억8200만원에서 9억2000만원까지 형성돼있다. 이어 전용 80㎡은 10억2700만원~10억8400만원, 전용 84㎡는 10억8900만원~11억4900만원 수준이다.

주변 아파트 시세와도 별 차이가 없다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 포레나 미아 인근 래미안 트리베라 2차는 작년 9월 전용 84㎡가 11억3000만원(14층)에 팔렸다. 현재 호가는 11억1000만~13억원에 형성됐다. 이보다 조금 떨어진 래미안 트리베라 1차 전용 84㎡는 지난 1월 10억4700만원(10층)에 거래됐다.

이런 상황에서 분양이 흥행할지 시장의 관심이 쏠리고 있다.

익명을 요구한 한 부동산 전문가는 "강북구에서 국민평형 분양가가 11억원을 초과한다는데 공감하지 못하는 수요자들이 많다"며 "북서울자이 폴라리스보다 청약 결과가 미진할 수는 있지만 집값이 상향할거라는 시그널이 있으면 완판은 가능할 것"이라고 말했다.

실제 포레나 미아보다 분양가가 낮았던 북서울자이 폴라리스조차 '미계약' 사태를 맞았다. 이 단지는 지난달 30일 18가구에 대해 무순위 청약을 진행했다. 다만 1만2569명이 몰려 남은 물량은 모두 소진할 수 있을 전망이다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "작년 하반기부터 중도금 대출이 안되는 물량은 청약 경쟁률이 저조해 무순위 청약까지 넘어가고 있다"며 "하지만 시세와 비교하면 여전히 가격 경쟁력이 있기 때문에 수요자들이 몰린 것"이라고 분석했다.

포레나 미아는 계약금 비중을 낮게 잡고, 중도금 대출 알선을 통해 수요를 끌어당긴다는 전략이다.

분양 관계자는 "9억원 초과 물량에도 분양가의 33~38%까지 시행사 보증 대출을 진행할 계획으로 금융기관과 협의 중"이라며 "계약금도 10%로 적어서 수요자의 부담이 적을 것으로 보인다"고 말했다.

이어 "북서울자이 폴라리스와 입주 시기가 1년 이상 차이나는 점을 고려하면 이번 분양가가 적정하다고 생각한다"고 덧붙였다.

분양 흥행은 '가격따라'…양극화 심해질듯

최근 분양시장은 관망세가 짙은 만큼 단지별 양극화가 심화할 것이라는 전망이 많다. 청약을 먼저 넣고 고민했던 '선당후곰' 대신 입지 여건과 분양가의 적정성 등을 살피고 꼼꼼히 청약하는 분위기다.

새 정부 출범 이후 부동산 정책이 변화할 가능성도 수요자들을 신중하게 만드는 요소다. 윤석열 대통령 당선인의 '대출규제 완화' 공약이 대표적이다. 주택담보대출비율(LTV) 등이 개선되면 자금 계획이 지금보다 수월해질 것이라는 기대감이 나온다.

특히 서울에는 올해 동대문구 이문1구역래미안(3069가구) 등의 대단지들이 분양을 예정하고 있다. 이들 단지는 분양가상한제를 적용받아 시세보다 저렴한 가격에 분양받을 수 있을 전망이다.

다만 윤 당선인의 공약 중 하나인 '분양가 산정기준 합리화'는 오히려 수요자들의 부담을 키울 수 있다. 토지비용과 건축비, 가산비 등을 현실화하겠다는 계획인데, 이 경우 분양가도 함께 상승할 가능성이 크다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 "최근 분양가가 높게 책정된 아파트들은 청약 경쟁률이 저조하고 계약 포기로 이어지는 경향을 보인다"며 "올해 분양시장은 입지에 따라 옥석가리기가 진행되고, 분양가 영향도 점점 더 커질 것"이라고 말했다.

아울러 "무주택자들은 내 집을 마련하려는 수요가 크기 때문에 대출규제가 완화되면 분양가가 조금 오르더라도 청약 경쟁률이 높아질 수 있다"고 덧붙였다.