최근 부동산 규제 완화의 마지막 한 방인 '조정대상지역 해제'를 애타게 기다리는 곳이 있죠. 집값이 내려가면서 미분양 아파트가 쌓이고 있는 그곳, 대구입니다. 2년 전 조정대상지역으로 지정되면서 실수요자와 투자자 모두 등을 돌린 상태인데요.
이달 말 조정대상지역에서 벗어나면 이런 상황이 반전될 것이라는 기대감이 큽니다. 다만 집값 회복에는 시간이 좀 필요하다는 평가입니다. 내년까지 예정된 입주 물량이 워낙 많아서 기존 물량을 소진하는 데만 수년이 걸릴 것이란 분석입니다.
대구시 핵심 키워드는 #조정대상지역해제 #미분양 #입주폭탄
길고 길었던 2년…규제지역 탈출?
대구는 작년 5월부터 1년째 조정대상지역 해제를 줄기차게 건의하고 있는데요. 이런 노력에도 번번이 규제지역으로 유지됐는데, 마침내 새 정부가 이달 말 규제지역 중 일부를 해제할 가능성을 시사하면서 희망에 차오르는 분위기입니다.
방기선 기획재정부 제1차관은 지난 21일 "규제지역 지정·해제의 경우 주택시장 상황과 시장에 미치는 영향 등을 고려해 이번 달 말에 별도 발표하겠다"고 밝혔는데요.
정부는 주택가격상승률이 물가상승률보다 높은 지역 등 부동산시장이 과열된 곳을 '조정대상지역'으로 지정해 관리하고 있습니다. 주택담보대출비율(LTV)을 제한하고 총부채상환비율(DTI)도 낮춥니다. 무리한 대출로 집을 사려는 수요를 막겠다는 건데요.
대구는 현재 전역이 조정대상지역입니다. 2020년 11월 수성구가 조정대상지역으로 지정된 데 이어 한 달 만에 모든 지역으로 규제가 확대됐습니다. 수요가 풍부한 수도권은 조정대상지역 지정 이후 오히려 집값이 오르기도 했지만, 대구는 직격타를 맞았습니다.
한국부동산원 주간아파트가격동향조사에 따르면 대구 집값은 작년 11월15일부터 7개월 넘게 하락세입니다. 처음 0.02%에 그치던 하락률도 매주 커지면서 최근에는 일주일에 0.16~0.18%씩 하락하고 있습니다.
분양실적도 저조합니다. 리얼투데이에 따르면 올해 대구에서 분양한 모든 아파트에 미달이 발생했습니다. 자이, 푸르지오, 롯데캐슬 등 쟁쟁한 대형건설사의 아파트도 순위 내 마감에 실패한 상황입니다.
국토교통부에 따르면 올해 4월 기준 대구의 미분양주택은 6827가구로 전국에서 가장 많습니다. 조정대상지역 지정 직후인 2020년 12월에는 280가구에 그쳤는데, 1년4개월만에 24배 증가했습니다.
시장회복 기대?…'입주 폭탄'이라
조정대상지역에서 벗어나면 미분양도 해소되고, 집값 하락도 멈출까요? 전문가들은 지금보다 거래가 활발해질 수는 있지만, 집값 하락이 멈추기까지는 시간이 좀 필요할 것으로 봅니다.
가장 큰 이유는 공급이 많기 때문인데요. 대구에는 2018년부터 2021년까지 11만 가구나 분양했습니다. 서울에서 같은 기간 4만 가구를 분양한 것과 비교하면 엄청난 물량인데요. 부동산R114는 올해도 대구에서 총 2만9877가구가 분양할 것으로 예측했습니다.
더욱이 2018~2020년에 분양했던 단지들이 본격적으로 입주에 나서면서 집값 하락 가능성이 커지고 있습니다. 아실에 따르면 대구에는 올해 1만9812가구, 내년 3만3752가구, 2024년 2만804가구가 입주할 예정입니다.
여경희 부동산R114 수석연구원은 "올해부터 3년간 입주 물량이 상당히 많아 모두 소진되기까지는 시간이 오래 걸릴 것으로 보인다"며 "미분양주택 등이 해결되기 전까지는 분양시장에도 계속 냉기가 돌 수 있다"고 말했다.
대구는 분양가가 저렴한 곳도 아닙니다. 부동산R114에 따르면 올해 대구의 3.3㎡당 분양가는 1682만원으로 서울(2798만원)과 제주(2155만원)에 이어 3번째로 높았습니다. 전국 평균(1305만원)보다 28%나 비싼 겁니다. 이를 미분양의 원인으로 지목하는 시각도 있고요.
김덕례 주택산업연구원 주택연구실장은 "대구지역은 서울 다음으로 분양가가 비싸졌다"면서 "분양가가 급격히 오르면서 실수요자들이 감내하기 힘든 수준까지 오른 영향으로 미분양이 속출하고 있다"고 꼬집었는데요.
장재현 리얼투데이 본부장도 "대구는 공급이 워낙 많이 예정된 곳이었는데 조정대상지역에 들어가면서 대출이 어려워져 수요가 확 줄었다"며 "수성구 같은 곳은 분양가도 높이 책정돼 결국 거래로 이어지지 못한 것"이라고 지적했습니다.
이어 "그간 쌓인 미분양주택이 많아서 대구 전 지역을 조정대상지역에서 해제해도 가격 상승 가능성은 극히 작다"고 강조했습니다.
