윤석열 정부의 주택 공급 청사진이 마련됐다. 앞으로 5년간 총 270만 가구를 공급하겠다는 계획이다. 특히 서울 50만 가구 등 수요에 비해 공급이 적은 도심 지역에 물량을 집중하겠다는 방안을 내놨다. 지난 정부에서의 '공공 주도' 공급에서 '민간 주도' 공급으로 정책의 패러다임을 바꾸겠다는 의지도 재확인했다.
전문가들은 정부가 시장의 수요에 맞는 공급을 확대하겠다는 의지를 강조했다는 점은 긍정적으로 보고 있다. 지난 정부에서 과한 규제로 시장의 수요를 억눌러왔다는 점에서 시장이 '정상화'할 수 있다는 평가다.
하지만 이번 대책의 핵심이라 할 수 있는 재건축 규제 완화나 신규 택지 지정, 1기 신도시 재정비 등에 대한 세부 방안을 내놓지 않았다는 점은 아쉬운 점으로 지적된다. 특히 새 정부가 강조한 '도심' 주택 공급의 경우 사업 지연이나 대규모 이주에 따른 전월세난 등 변수가 많다는 점도 문제로 지적된다.
270만 가구 '공급 시그널'로 시장 안정화 목표
주택공급 대책은 윤석열 대통령이 그간 새 정부 부동산 정책의 핵심으로 제시해왔다는 점에서 주목받았다.
지난 정권에서 집값이 급등한 원인으로 '공급 부족'이 꼽히면서 새 정부에서는 이른바 '물량 공세'로 집값을 잡겠다는 의지였다. "상당한 공급 물량이 들어온다는 시그널을 줘서 가격상승 압박을 줄이겠다"는 게 윤 대통령의 의지였다.
실제 새 정부는 향후 5년간 270만 가구를 공급하겠다는 높은 목표치를 제시했다. 특히 수도권과 서울에서 공급량을 대폭 확대하겠다는 계획을 내놨다. 수도권의 경우 수요는 많지만 공급이 부족하다는 점에서 물량을 집중하겠다는 설명이다. ▶관련 기사: [8.16 주택공급]'민간·도심'에 집중…270만 가구 쏟아낸다(8월 16일)
목표를 달성하기 위한 방안들도 제시했다. 도심 공급 확대를 위해 재건축 규제(재건축초과이익환수제·안전진단제도)를 완화해 민간 참여를 확대하고, 기존 공공 중심의 도심복합사업을 민간 주도로 전환하겠다는 방안이 대표적이다.
아울러 경기 분당과 일산 등 1기 신도시를 재정비하겠다는 계획도 내놨다. 또 수도권광역급행철도(GTX) 역 인근 지역 등에 고밀 개발을 하는 등 총 15만 가구 규모의 신규택지를 조성한다는 계획이다. 민간 정비사업과 도시개발사업 등에 통합심의를 도입해 사업 속도를 높이겠다는 방안도 마련했다.
전문가 "구체성 떨어져" vs 정부 "시장 자극 우려"
전문가들은 윤석열 정부가 임기 내에 대규모 주택 공급을 목표로 제시했다는 점은 긍정적으로 평가하고 있다. 특히 규제로 시장을 억압하기보다는 민간 주도의 공급을 활성화해 시장의 수요를 충족하도록 하겠다는 정책 기조 역시 긍정적이라는 평가다.
고종완 한국자산관리연구원 원장은 "기존에 공약했던 250만 가구보다 더 많은 270만 가구를 공급하겠다고 한 점은 긍정적"이라며 "무주택자 입장에서는 앞으로 공급이 많아진다는 희망을 갖게 돼 시장의 심리가 안정될 수 있다"고 평가했다.
다만 이번 대책에 구체적인 실행 방안이 빠져 있다는 점은 큰 단점으로 지적된다. 도심 정비사업 활성화를 위한 재건축 규제 완화 방안이 대표적이다. 정부는 재초환과 안전진단 제도를 개선하겠다고 했지만, 세부 방안은 각각 오는 9월과 연내 마련해 내놓겠다고 설명했다. 이르면 올해 말 마스터 플랜을 내놓겠다던 1기 신도시 재정비의 경우 오는 2024년으로 미뤄진 모양새다.
윤지해 부동산R114 수석연구원은 "이번 방안에서는 270만 가구를 공급하겠다는 '선언적인' 목표 외에는 어디서 어떻게 공급하는지 등 구체적인 실행 방안이 없기 때문에 실효성 등을 평가하기는 어렵다"며 "향후 세부안을 내놓겠다고 하니 일단 지켜보는 수밖에 없다"고 분석했다.
고 원장은 "시장에서는 재건축 규제 완화 방안이나 1기 신도시 특별법 추진 일정이 어느 정도 제시될 거라는 기대가 있었지만 이번 방안에서는 구체적인 내용이 포함되지 않았다는 점은 아쉬운 점"이라며 "구체성이 떨어지다 보니 이번 방안이 시장에 미치는 영향도 다소 제한적일 것"이라고 분석했다.
이어 "도심 재건축이나 소규모 정비 사업 등을 동시다발적으로 추진할 경우 이주가 대거 이뤄지면서 전월세 시장 불안이 나타날 수 있다"며 "이런 우려에 대한 대책 등이 제시되지 않은 점도 아쉬운 점"이라고 덧붙였다.
이와 관련 국토부는 정비사업 규제 완화 방안이 자칫 시장을 자극할 수 있다는 점을 고려했다고 설명했다. 국토부 관계자는 "가장 우려되는 건 30년이 넘은 아파트가 대거 풀려서 시장을 자극할 수 있다는 것"이라며 "개선 방안을 어떻게 적용할지 대상과 시기 등은 시장 상황을 모니터링한 뒤 연내 발표할 것"이라고 설명했다.
원희룡 국토교통부 장관은 "(1기 신도시 재정비) 마스터플랜을 구체화하는 작업을 올해 내로 착수하겠다는 것"이라며 "주민 의견 수렴 등이 필요하기 때문에 현재 시점에서 일방적으로 일정 정하기는 어렵다"고 강조했다.
