전국 미분양 주택이 가파르게 늘어나는 등 시장 경착륙 경고음이 커지자 정부가 규제 완화책을 줄줄이 내놓고 있다. 수도권을 포함해 규제지역을 대거 풀어준 데 이어 중도금 대출 규제를 완화해주는 방안 등이다. 여기에 더해 연내 등록임대사업제 개편안도 내놓을 계획이다.
시장 침체로 어려움을 겪고 있는 건설사들은 정부가 등록임대 제도 외에도 분양권 전매 규제 완화나 공공이 미분양 주택을 매입하는 등의 추가 대책이 필요하다며 목소리를 높이고 있다. 전문가들 역시 건설사들이 줄도산하는 등의 경착륙을 막을 필요가 있다는 데 공감한다. 다만 과거 로또 청약 등의 부작용이 되살아날 수 있다는 점 등을 고려하면 대대적인 규제 완화에는 신중해야 한다는 지적도 나온다.
규제지역 해제에도 미분양 급증…등록임대 등 추가 완화
국토교통부 등에 따르면 정부는 부동산 시장 경착륙을 막기 위한 추가 규제 완화 방안을 내놓을 계획이다. 앞서 추경호 경제부총리는 지난달 말 비상거시경제금융회의에서 "시장 상황을 예의 주시하며 연내 등록임대사업제 개편, 재건축 안전진단 개선 등 부동산 규제 추가 완화를 추진한다"고 밝힌 바 있다.
등록임대사업제는 임대사업자로 등록한 사업자에게 종합부동산세 합산 배제 등의 혜택을 주는 제도다. 지난 문재인 정부에서 임차인의 주거 안정을 도모하겠다며 추진했다가 다주택자의 조세회피 수단으로 악용된다는 지적에 혜택을 대거 축소해 지금은 사실상 명맥만 남았다.
임대사업자로 등록한 이들에게 세제 혜택 등을 줄 경우 다주택자들이 집을 사들인 뒤 전월세 등 물량을 내놓게 돼 임대 시장이 안정화할 수 있다. 특히 최근 급증하는 미분양 물량을 다주택자들이 소화해줄 여지도 있다는 분석이다. ▶관련 기사: 임대사업자 혜택 부활에 '다시 안속아'…등록해? 말아?(12월 7일)
정부는 올해 하반기 들어 시장 침체 흐름이 뚜렷해지자 규제지역을 해제하고 중도금 대출 보증을 9억원에서 12억원으로 상향하는 등의 규제완화책을 내놓은 바 있다.
하지만 정부 정책의 효과는 나타나지 않고 있다. 특히 대구 등 지방의 경우 규제지역 해제 이후에도 미분양 주택이 더욱 가파르게 증가하는 등 우려의 목소리가 커지고 있다. 최근에는 서울과 수도권까지 확산하는 기미가 나타나자 추가 완화책을 내놓으려는 분위기다.
"경착륙 막아야" 한목소리…"신중" 지적도
건설 업체들은 정부의 추가 대책이 필요하다며 목소리를 높이고 있다. 중소 건설업체 주축의 대한주택건설협회는 얼마 전 국토교통부에 '주택경기 침체 해소 방안'을 건의한 바 있다.
등록임대사업제 개편을 서두르고 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관이 미분양 주택을 매입하는 방안 등이다. 또 분양권 전매 규제를 완화해달라는 요구도 포함했다.
전문가들도 미분양 증가로 인한 건설사 줄도산 등 부동산 시장 경착륙을 막기 위한 대책이 필요하다는 데에는 공감하고 있다. 고준석 제이에듀투자자문 대표는 "정부가 아파트에도 등록임대사업을 허용하는 등의 방안을 내놓으면 미분양 증가세를 완화하는데 어느 정도 도움이 될 수 있을 것"이라며 "이밖에 규제지역 추가 해제 등을 통해 시장 연착륙을 유도할 필요가 있다"고 조언했다.
다만 대대적인 규제 완화에는 신중할 필요가 있다는 목소리도 나온다. 특히 수도권의 경우 아직 미분양이 심각한 수준은 아닌 데다 수요가 여전하기 때문에 자칫 투기 수요를 자극할 수 있다는 지적이다. 어느 정도의 미분양이 쌓이면 수요자의 선택지가 넓어지고 시장원리에 따라 분양가가 낮아지는 등 효과가 있다는 지적도 나온다.
윤지해 부동산R114 수석연구원은 "수도권의 경우 미분양이 지금보다 조금 더 쌓여도 큰 문제가 되지는 않은 수준"이라며 "미분양이 쌓이면 수요자 입장에서는 선택지가 많아지는 등의 효과도 있다"고 지적했다.
이어 "다만 과도하게 미분양이 늘게 되면 건설사들이 부실화하고, 결국 공급이 막혀 수요자한테 안 좋은 영향을 미치기도 하니 적절한 수준의 규제 완화가 필요하다"고 덧붙였다.
송승현 도시와경제 대표 역시 "지금은 수요자들이 가격이 더 내려가야 한다는 인식이 있어 미분양 주택이 늘어나는 면도 있다"며 "정부가 단순히 건설 경기 부양을 도와주는 것보다는 이런 흐름을 조금 더 지켜볼 필요가 있다"고 조언했다.
당장 규제 완화책을 내놓기에는 때 이르다는 지적도 있다. 고종완 한국자산관리연구원장은 "지난 수년간 집값이 과하게 올라간 만큼 집값이 하락하고 미분양 주택이 증가하는 흐름이 나타나는 건 자연스러운 흐름"이라며 "아직 미분양 주택이 심각한 수준을 넘어섰다고 보기는 어렵기 때문에 당장 완화책을 서두를 필요는 없다"고 지적했다.
