임대사업자 혜택 부활에 '다시 안속아'…등록해? 말아?

등록임대사업자 혜택 부활을 앞두고 시장에선 우려부터 나오고 있다. 정부는 이를 통해 임대사업자 등록을 유도, 임대차시장 안정화를 기대하고 있지만 정작 집주인들은 콧방귀를 뀌는 분위기다.

사업 대상이 아파트까지 확대된다고 해도 평형·주택 가액에 제한을 둘 가능성이 높은 데다, 그동안 임대사업자 혜택을 두고 '줬다 뺏었다'를 반복한 통에 정책 신뢰도가 떨어졌다. 벌써부터 신규등록을 꺼리는 분위기도 감지된다.

'등록임대 하세요~' 전세시장 안정되나

추경호 부총리 겸 기획재정부 장관은 지난달 28일 비상거시경제금융회의를 열고 부동산 시장 안정 등을 위한 조치로 등록임대사업자 제도를 연내 개편하겠다고 밝혔다. 

등록임대사업자 제도는 임대사업자가 임대 기간(10년 이상), 임대료 증가율(5% 이하) 등의 요건을 지키는 대신 종합부동산세 합산 배제 등의 혜택을 받는 제도다. 

정부는 등록임대사업자 혜택을 늘려 임대 공급을 안정시킨다는 방침이다. 

이를 위해 정부는 지난달 민간건설 임대주택에 대한 양도소득세 과세 특례 기한을 기존 2022년에서 2024년까지 연장하는 내용을 담은 '조세특례제한법' 개정안을 국회에 제출했다. 

이 기간 민간 건설임대주택으로 등록하는 임대사업자는 일정 요건을 채우면 양도소득의 70%에 대해 장기보유특별공제를 비롯해 양도세 중과 배제, 종합부동산세 합산배제 등의 혜택을 받을 수 있다. 

이밖에 규제 완화 및 인센티브 확대 방안도 검토 중인 것으로 전해진다.

원희룡 국토교통부 장관은 지난달 21일 "등록임대사업자 제도와 관련해 고민을 많이 하고 있는데 등록임대사업을 넓혀야 한다는 게 기본 입장"이라며 종합적인 개편 방안을 검토해 연내 발표하겠다고 밝힌 바 있다. 

그 방안으로 소형 아파트로 대상 확대, 추가 세제 지원 등이 거론되고 있다. 전용면적 60㎡ 이하 소형 아파트 등록임대 부활은 윤석열 대통령의 후보 시절 대선 공약이기도 하다. 

그동안 시장에선 제도의 실효성을 높이려면 아파트를 포함해야 한다고 지적해 왔으나, 정부는 시장 불안을 이유로 다세대주택 등 비아파트에 대한 장기 등록임대사업만 허용하고 있다. 

그러나 올 들어 주택 거래가 끊기고 집값 하락기에도 보유세 부담이 과중하다는 논란이 나오자 아파트 등록임대사업자 부활이 유력해진 상황이다.  

감면했던 각종 세제 혜택도 다시 되살릴 것이란 관측이 나온다. 

이에 따라 등록임대주택이 많아지면 '월세의 전세화', '역전세난' 등 현 임대차시장의 불안을 잡을 수 있을 것이란 기대감이 커지고 있다.

최근 금리 인상으로 인해 대출이자 부담이 늘면서 전세보다 월세 수요가 높아지고, 집값 하락으로 전셋값이 역전되는 등 부작용이 심화하고 있다. 

여기에 '입주 폭탄'까지 앞두고 있어 적체된 물량 해소가 시급한 상황이다. 부동산R114에 따르면 전국 아파트 입주 물량은 △2021년 28만6447가구 △2022년 33만2514가구 △2023년엔 33만8744가구 등으로 매년 늘어나는 추세다.  

이랬다 저랬다..."이번엔 안 속아!"

다만 지금까지 거론된 혜택만으론 시장에 유의미한 영향을 미치기 어려울 것이란 우려도 나온다.

등록임대주택의 범위가 아파트까지 확장된다고 해도 주택 취득 가액 기준(6억원, 비수도권 3억원)과 소형 평형 등 대상이 한정적이기 때문이다. 

한국부동산원에 따르면 10월 기준 서울 아파트 평균 중위매매가격은 9억3350만원으로 25개 자치구 중 중위매매가격이 6억원 아래인 자치구는 한 곳도 없다. 

특히 그동안 등록임대사업자에 대한 혜택을 줬다가 뺏기를 반복한 통에 정책 신뢰도도 바닥인 상황이다. 

등록임대사업자 제도는 박근혜 정부인 2014년 '주택 임대차시장 선진화방안'을 통해 혜택이 확대된 이후 문재인 정권 초 집값 상승세를 막기 위해 각종 인센티브가 추가 확대됐다. 

그러나 집값 상승세가 꺾이지 않자 화살은 임대사업자에게 돌아갔다. 정부는 다주택자들이 등록임대를 조세 회피 수단으로 이용하고 있다고 보고 2019년 12·16대책과 2020년 7·10대책 등을 통해 관련 혜택을 축소해 나갔다.

이에 따라 임대사업자의 의무 임대 기간이 4년, 8년에서 일괄 10년으로 늘어나고 빌라·오피스텔 등 비아파트를 제외한 아파트 매입임대 제도는 아예 폐지됐다.

집주인들은 혜택을 준대서 임대사업자로 등록을 했더니 2년여 만에 혜택이 폐지되면서 이러지도 저러지도 못하게 된 상황을 두고 '가두리 정책'이라고 비판했다. 

이번에도 혜택을 확대했다가 또다시 뺏을 수 있다며 섣불리 등록하지 않겠다는 움직임이 포착된다. 실제 부동산 커뮤니티에는 "임대사업자 혜택을 미끼로 가입시켜놓고 의무만 잔뜩 부여한 채 혜택은 다시 뺏길 수 있다. 두 번은 안 속는다" 등의 글들이 다수 올라와 있다. 

전문가들은 적극적인 인센티브 없이는 등록임대 활성화를 이루기 어려울 것으로 내다봤다. 

송승현 도시와경제 대표는 "등록임대주택의 목적은 임대 가격 완충 역할을 하는 것이기 때문에 적극적으로 활성화할 필요가 있다"며 "더군다나 지금은 부동산 시장이 어려운 상황이라 팔아도 손실인 경우엔 임대사업으로 전환할 가능성이 높아 보인다"고 말했다.

그러면서도 "다만 정책은 신뢰를 바탕으로 해야 되는데 그동안 정책 변화가 많았던 경험 탓에 적극적인 인센티브가 없다면 주택 보유자들이 움직이지 않을 것"이라며 "특히 보유세 인센티브를 강화해서 집주인들이 오래 보유해서 임대할 수 있게끔 유도해야 한다"고 제언했다.