지난달 18일 서울 대치동 은마아파트 전용 84㎡ 경매물건이 시세보다 높은 가격에 낙찰됐다.
감정가 27억9000만원에서 2차례 유찰되면서 최저입찰가는 17억8560만원까지 떨어졌지만 45명이 몰려 26억5289만원에 최종 낙찰됐다.
같은 면적의 아파트가 불과 2주 전에 실거래가 24억3000만원에 매매되는 등 매매 시세가 24억원선인 것과 비교하면 2억2000원 넘게 비싸게 낙찰받은 셈이다.
경매는 복잡한 권리관계의 부담을 지는 대신 시세보다 낮은 가격에 매수할 수 있다는 것이 가장 큰 장점이다. 그런데 왜 이런 낙찰가가 나왔을까. 이번 경매사례가 유독 눈에 띄는 이유다.
하지만 전문가들은 은마아파트와 같이 투기과열지구 내에서 재건축을 앞두고 있는 주택을 경매로 낙찰받는 경우 여러가지 상대적인 이점이 있다고 평가한다.
낙찰자 입장에서 시세보다 높은 가격에 낙찰받더라도 추후에 있을 이익이 더 크다고 판단할 수 있는 포인트를 정리했다.
경매주택은 자금조달계획서 제출의무가 없다
투기과열지역이나 조정대상지역 등 규제지역의 주택을 구입하는 경우에는 구입자금이 어디에서 왔는지에 대한 자금조달계획서를 반드시 제출해야 한다.
규제지역이 아니더라도 6억원 이상의 주택을 구입할 때에는 자금조달계획서를 내야 하고, 법인이 구입한다면 지역이나 금액과 무관하게 모든 주택을 구입할 때 자금조달계획서를 제출해야 한다.
하지만 부동산을 경매로 취득하는 경우에는 자금조달계획서 제출의무가 없다. 자금조달계획서를 제출하지 않아 과태료를 물 필요도 없다.
허가구역이라도 허가나 2년 거주의무가 없다
토지거래허가구역으로 지정된 지역에서 주택, 상가, 토지 등 부동산 거래를 하면 반드시 지자체장의 허가를 받아야 한다.
또한 주택을 구매하는 경우에는 2년간 거주해야하는 의무가 생긴다. 전세를 끼고 매매하는 갭투자를 막기 위한 조치다.
하지만 토지거래허가구역이라도 경매로 주택을 취득하는 경우에는 민사집행법상 거래허가가 필요 없다. 또한 경매로 주택을 매수하면 전월세 세입자를 둘 수 있고, 거주의무기간이 없어서 즉시 매도할 수도 있다.
조합원지위 승계가 가능하다
투기과열지구에 있는 재건축단지는 조합설립인가 이후에 조합원지위 승계를 할 수 없다. 재건축 아파트에 거주할 목적이 아닌 투자목적으로는 거래를 할 수 없도록 한 것이다.
하지만 도시 및 주거환경정비법에 따라 금융기관의 채무를 변제하지 못해서 주택이 경매된 경우에는 조합원지위 승계가 가능해진다.
투기과열지구의 재건축 주택을 경매로 낙찰받은 경우가 있다면 그 주택을 조합원지위를 이어받으면서 매수하는 것이 가능하다는 것이다.
하지만 서두르면 큰코 다친다
이러한 경매주택의 장점을 악용하려 한다면 문제가 생길 수 있다.
자금조달계획서의 경우 계획서를 제출하지는 않는다고 해서 증여세 문제가 생기지 않는다는 보장은 없다.
사실상 경매 낙찰대금을 증여를 통해 마련했으면서도 증여세 신고를 하지 않았다면 세무서 조사에 의해 언제든지 증여세 추징이 가능하다. 신고를 안했다면 가산세까지 각오해야 한다.
경매주택은 토지거래허가구역에 있더라도 2년 거주의무가 없다. 하지만, 2년 이상 보유해야할 의무는 존재한다.
주택이나 입주권은 모두 취득한 후 2년 이상 보유한 후에 양도해야만 일반 양도세율을 적용받을 수 있다. 거주의무가 없다고 해서 2년 내에 팔아버린다면, 보유기간에 따라 1년 미만은 77%, 1년 이상~2년 미만은 66%의 고세율의 양도세를 물어야 한다.
아울러 경매로 취득한 주택이 조정대상지역 내에 있는 주택이라면 2년 이상 보유와 2년 이상 거주까지 해야만 양도소득세에서 비과세 혜택을 받을 수 있다는 점도 기억해야 한다.
이장원 세무사는 "경매주택을 취득하는 경우에는 차익이 있다고 해서 단기간에 매도해서는 안 된다. 주택부분은 양도세 단일세율이 너무 높고, 은마아파트처럼 조정대상지역인 경우에는 2년 거주의무까지 지켜야만 양도세 비과세를 받을 수 있다. 경매취득 단계에서부터 자신의 주택수 및 매매시점을 고민해서 취득세 중과세율과 양도세를 고려해야만 경매의 장점은 물론이고 합리적인 낙찰가액을 산정할 수 있을 것"이라고 조언했다.
