둔촌주공 분양받은 부부, '공동명의 불가'라고?

분양가상한제 아파트의 실거주 의무가 3년 유예된 가운데 일반분양을 받은 경우 부부 공동명의를 택할 수 없게 되면서 혼란이 일고 있다. 법상 부부 공동명의로의 변경은 '증여'로 간주하기 때문에 거주의무를 이행한 뒤에야 가능해서다.

지난 3월19일 개정된 관련 주택법에 '거주의무 이행 전 상속을 제외한 모든 양도 행위가 금지됨'이 명시됐기 때문이다.

공동명의는 부부 간 증여…거주의무 이행 후에야

지난 2월 주택법 개정에 따라 분양가상한제 아파트의 실거주 의무 시작 시점은 '최초 입주 가능일'에서 '최초 입주 후 3년 이내'로 완화됐다. 정부는 2021년 도입된 실거주 의무를 폐지하려 했으나 여야 이견 끝에 '3년 유예'로 타협했다.

개정된 주택법 제57조2 제1항에 따르면 거주의무자는 최초 입주가능일로부터 3년 이내에 입주해 5년 이내 범위로 정한 거주의무기간 동안 계속해 거주해야 한다. 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있는 경우는 예외로 인정된다.

문제가 되는 건 제2항이다. 개정 전에는 '거주의무자가 제1항 단서에 따른 사유 없이 거주의무기간 이내에 거주를 이전하려는 경우 거주의무자는 한국토지주택공사(LH)에 해당 주택 매입을 신청해야 한다'고 명시됐다.

이 조항에는 지난 3월19일 '거주의무자가 제1항에 따른 거주의무를 이행하지 않은 경우 해당 주택을 양도(매매·증여를 포함하되 상속은 제외한다)할 수 없다'는 내용이 추가됐다. 시행일은 이달 27일부터다.

국토부는 지난달 주택청약 FAQ를 통해 '배우자와 공동명의가 가능하냐'는 질의에 '거주의무 적용 주택은 거주의무기간 동안 공동명의로 변경할 수 없다'는 답변을 내놨다. 공동명의는 해당 주택의 지분을 양도(증여)하는 행위이므로 법 개정 이후 거주의무기간이 종료되기 전까지 해당 주택을 배우자와 공동명의로 설정할 수 없다는 이유다.

거주의무를 이행하지 않고 주택을 양도할 경우 주택법 제57조, 제101조에 따라 주택은 LH 소유가 되고 거주의무자는 3년 이하의 징역 또는 3000만원 이하의 벌금에 처한다.

분양권 공동명의 절세 불가…세금 폭탄?

청약 당첨자가 절세 목적에서 분양권을 부부 공동명의로 변경하는 경우가 빈번하다. 중도금과 잔금을 치르기 전이라면 증여재산가액이 계약대금과 프리미엄 합계의 절반이다. 이 금액이 부부간 공제액인 6억원을 넘지 않는 게 일반적이기 때문에 증여세를 줄일 수 있다.

엄해림 세무사(세무법인 다솔)는 "주택가액이 12억원을 넘거나 다주택자인 경우 단독명의보다 공동명의일 때 양도소득세 측면에서 이점이 있다"며 "고가주택이라면 분양대금을 다 치르기 전 분양권 상태에서 공동명의 전환을 추천하는 편"이라고 설명했다.

그러나 실거주 의무가 걸린 주택은 이러한 절세 수단을 활용할 수 없게 됐다. 수분양자들의 혼란이 가중되자 LH공사 인천본부는 '부부 공동명의 정정안내'를 공지했다. 수분양자 A씨에 따르면 LH는 "거주의무 적용 주택의 양도금지 행위에 분양권 상태의 부부 공동명의 변경행위가 포함되며, LH의 부부 공동명의 변경 승인행위는 위법하다"는 의견을 국토부로부터 받았다.

올림픽파크포레온(둔촌주공 재건축) 입주를 기다리고 있다는 B씨는 "최근 혼인신고를 마쳐 배우자의 분양권을 공동명의로 바꾸려 했는데 못 하게 됐다"며 "등기 치고 실거주한 다음에 공동명의로 하려면 집값 절반에 대해 증여세를 내야 하는 상황"이라고 토로했다. ▷관련기사: '실거주 의무' 존폐 갈림길…혹한 속 혼돈의 주택시장(2023년 12월25일)

국토교통부는 관련법 개정(3년 유예) 전인 올 1월말 기준 실거주 의무 영향을 받는 주택이 77개 단지, 4만9766가구라고 설명해왔다. 이를 감안하면 이들 모두 모두 실거주 의무는 유예됐지만 의무를 이행할 때까지 부부 공동명의를 택하지 못한다.

다만 거주의무 이행 후 공동명의로 변경하더라도 종합부동산세나 양도소득세 등 다른 세목에서의 불이익은 없을 것으로 분석된다.

김예림 변호사(법무법인 심목)는 "외벌이 부부나 일방의 소득이 현저히 낮은 경우 합산소득을 적용할 수 없어 잔금대출에 있어 불리한 측면이 있을 수 있다"면서도 "보통 세대별로 주택수를 산정하고 종부세 공제금액도 상당히 높아졌기 때문에 웬만한 다주택자 아니면 세금 불이익이 크진 않을 것"이라고 봤다.