서울시를 비롯한 정부 부처가 '토지거래허가구역' 재지정 계획을 19일 밝혔다. 지난 2월12일 서울 잠실·삼성·대치·청담 일대 아파트 305곳 중 291곳의 토허구역 해제 후 한 달여 만이다. ▷관련기사 : 토허구역 덜컥 풀더니 '강남3구·용산' 덥석 묶었다(3월19일)
특히 1개월여 전 해제한 지역을 다시 묶는 것에서 나아가 강남 3구(서초·강남·송파)와 용산구 전체 아파트로 토허구역을 확대한다.
지난주까지 강남권 부동산 시장 급등이 실제 거래가 아닌 호가 상승에만 국한돼 토허제 영향이 크지 않다던 오세훈 서울시장은 이날 "토허구역 해제 이후 시장 변동성이 커졌다는 지적을 겸허히 받아들인다"며 "시민 여러분께 송구스럽다"고 말했다. ▷관련기사 : "집값 1% 올랐을 뿐"…토허제 푼 영향 미미하다는 서울시(3월10일)
이어 기존 토허구역 재지정을 넘어 확대 지정한 이유에 대해 "강남 3구를 중심으로 갭투자(전세 낀 매수)를 비롯해 투기성 거래 의심 신고 건수가 급증하고 있다"며 "향후 두 차례 금리 인하가 예상된 상황에서 부동산 시장 변동성을 조기 진화하지 않을 경우 이상거래가 광범위하게 퍼질 가능성이 있다는 점에서 정책적 판단을 했다"고 설명했다.
그는 "강남 일부에 한정됐던 토허구역을 이번 기회에 오를 수 있는 주변지역까지 확대하는 기회가 돼 전화위복이 되겠다고 판단한다"며 "대신 1년씩 지정했던 기간을 6개월로 한정하고 시장 상황이 안정되면 그에 상응하는 조치를 취할 것"이라고 덧붙였다.
다음은 이날 박상우 국토부장관과 오세훈 서울시장, 김규철 국토부 주택토지실장, 조남준 서울시 도시공간본부장이 '주택시장 안정화 방안'에 대해 브리핑한 후 진행한 일문일답 내용이다.
- 규제지역을 6개월 한시 지정한 이유는
▲(오세훈) 보통 1년씩 재지정 여부 결정했으나 추후 시장 상황 따라 유동적일 수 있어 6개월 지정 후 연장 여부를 결정하는 것이 합리적이라 판단했다. 강남 3구, 용산을 대상으로 확대했으나, 다른 지역도 예의주시하고 있다. 다른 지역이 풍선효과로 가격 변동성이 생길 경우 추가로 지정할 수 있다.
- 2월 토허구역 해제 후 확대 지정까지 이른 과정은.
▲(오세훈) 해제 후 차관급회의가 몇 차례 있었고 그 과정에서 최상목 대통령 권한대행, 박상우 장관, 이창용 한국은행 총재 등 경제부처와도 수시로 소통했다. (집값 급등이) 토허제 해제가 직접 계기가 됐으나 금리변동, 대출 규제 등 금융정책이 뒷받침돼야 급격한 변동성을 잠재울 실효성 있는 대책이 나올 수 있기 때문. 이를 통해 빠른 의사결정이 가능했다.
- 서울 거래량 5500건 정도로 폭발적이진 않고 강남 3구 급등 후 소강상태라는 이야기도 나오는데 토허구역을 확대 지정할 필요성이 있었나. 거래 위축 부작용 우려도 나오는데.
▲(박상우) 거래량이 늘어나는 속도, 거래 내용을 분석했을 때 비강남권에서 강남권으로 진입하는 외지인 거래와 거주가 아닌 투자목적의 갭투자가 빠른 속도로 확대되는 모습이다. 강남 3구 등 인기 지역으로 가고 싶어하는 수요가 많고 금리도 추가 인하가 예상되는 만큼 간과해서는 안 된다고 판단했다. 지방 미분양 심각하지만 서울 인기지역들은 꾸준히 상승하면서 불균형이 발생하고 있고, 경기가 좋지 않은 상황에서 부동산만 급등하는 등 시장 왜곡이 심화할 수 있어 선제적으로 조치한 것.
▲(오세훈) 규제철폐 차원에서 지나치게 오래 유지해온 토허구역을 일부 풀면서 예상외로 가격 급등이 나타난 점은 정말 뼈아프게 생각한다. 가격 변동성이 커지면서 조기에 진화하겠다는 정책 의지가 반영된 것이다. 추후에도 풍선효과 나타나면 가격 안정화를 위해 최선의 노력을 하겠다.
- 지난달 토허구역 해제 시 현 상황 예측 못 했나. 확대 시행 후 6개월 뒤에도 다시 발생할 수 있는데 이번 대책이 답이 될 수 있나.
▲(박상우) 1년 단위 지정을 6개월로 단축했고 6개월 후에는 여러 정치·경제적 상황이 바뀔 것. 부동산 시장만이 아니라 금리, 통화량, 정치여건 등 이런 부분 등을 종합적으로 고려해 다시 판단하겠다는 것.
- 9월 말 이후 연장 검토 시 연장 기준은.
▲(조남준) 정량적 평가와 정성적 평가로 이뤄진다. 부동산 가격 동향 등 시장 상황 모니터링해 현재 상황이 유지될 경우 연장할 것. 다만 기준 범위 내에서 하향 안정화 기조가 있다면 해제 절차로 갈 거다.
- 24일로 시차를 둔 이유, 23일까지는 유효한가.
▲(조남준) 토허구역 해제는 바로 적용되지만 관련법상 토허구역 지정 효력발생은 5일 후 발생하도록 규정돼 있다. 즉시 효력이 발생하도록 개정 필요성을 국토부에 제기했으나 아직 실현은 안 됐다. 계약일 기준 23일(일)까지는 허가 없이, 24일(월)부터는 거래 시 허가를 받아야 한다. 23일까지 거래된 계약건에 대해서는 실거주 의무가 없다.
- 강남권은 그전부터 대출규제 영향이 크지 않고, 꾸준히 상승했는데 해제 시 급등 가능성 왜 간과했는지. 해제 당시 판단기준은.
▲(조남준) 정성·정량적 기준 있다. 주변 인근 지역 대비 얼마나 올랐는지 판단하고, 국토부 장관, 시장 등 정책권자가 시장 상황을 보고 정성적으로 판단하는 부분이 있다. 작년 하반기 이후 거래량이 급감하고 가격안정이 지속하는 모습을 보였다. 2월 해제 시에는 경제 활성화에 방점 두고 규제철폐를 검토하는 와중에 주민민원도 상당했고, 해제 시에도 대단지 재건축은 제외하면서 과도하게 올라가지 않아 관리 가능하리라 판단했다.
그러나 예상 이상으로 (집값 급등) 트리거로 작용하면서 과도하게 시장이 폭발한 것에 대해 굉장히 당혹스럽게 생각한다. 이에 따라 복합적으로 판단해 확대 지정하게 됐다.
- 시장 안정화를 위해선 규제도 있지만 공급이 증가해야 해소되는 측면이 있는데 이 부분이 부족해 보인다.
▲(김규철) 도심지역 공급 확대를 중요하게 인식하고 있다. 재건축·재개발을 통한 주택공급이 확대될 수 있도록 기간을 단축하는 내용 담은 법률안을 국회와 심도깊게 논의 중이다. 상당 부분 내용 이해가 전해진 것으로 본다.
지난해 4만가구가량 매입약정을 체결했고, 조기 착공해 준공을 앞당길 수 있도록 인허가 간소화 등 지방자치단체와 협의 중이다. 수도권 공공택지 조기착공을 비롯해 3기 신도시 등 물량을 관리하며 조기 공급될 수 있도록 할 것이다.
