정부는 19일 서울 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 아파트 전체(총 110.65㎢)에 대해 토지거래허가구역으로 지정했다. 4개 자치구에는 약 2200개의 아파트 단지가 있고 전체 가구수는 40만가구다. 이번 토지거래허가구역 지정 기간은 이달 24일부터 9월30일까지 6개월간이다. ▷관련기사 : 토허구역 덜컥 풀더니 '강남3구·용산' 덥석 묶었다(3월19일)
이는 지난 2월13일 '잠삼대청(잠실·삼성·대치·청담동)' 일대를 토허구역에서 해제한 지 한 달여 만이다. 강남권에서 거래량이 단기간에 급증하고 집값이 급등하는 흐름이 다른 지역으로도 번지고 있다는 게 정부 진단이다.
19일 정부는 현재 부동산 시장 상황을 "과거 시장 상황과 비교할 때 최근 집값의 상승 속도나 상승폭, 확산 속도가 이례적인 데다 단기간에 서울 전역으로 확산하는 경향이 있다"면서 "거래량도 단기간에 증가하고 있으며, 거래자 특성분석에서 최근 서울 상급지로의 가수요 유입이 확인됐다"고 진단했다.
송파·강남·서초, 7년 만에 최고 상승률
한국부동산원의 주간 아파트 매매가격 동향을 보면 3월 둘째 주(10일 기준) 서울 아파트 매맷값은 전주 대비 0.20% 상승했다. 특히 강남3구의 오름세가 두드러졌다. 송파구는 전주와 비교해 0.72%가 올랐다. 이는 지난 2018년 2월 첫째 주 0.76% 상승 이후 가장 높은 수치다.
강남구와 서초구의 상승률도 0.69%, 0.62%로 각각 2018년 1월 넷째 주(0.93%), 1월 다섯째 주(0.69%) 이후 최고 상승률이다. 마포와 용산, 성동구도 서울 평균 상승률을 웃돌았다. 전주 대비 마포는 0.21%, 용산은 0.23% 올랐다. 성동도 0.29%의 상승률을 기록했다.
강남3구에서 관찰된 집값 상승세는 지난달 말부터 서울 대부분 자치구로 확산했다. 1월 둘째 주에 서울 25개 자치구 중 상승한 구는 8곳이었으나 2월 셋째 주에 17곳으로 많아졌고 3월 둘째 주에는 23곳으로까지 늘었다.
거래량도 급증했다. 서울 주간 거래량은 1000건에서 2000건으로 증가하기까지 지난해에는 13주가 걸렸으나 최근에는 4주 만에 도달했다. 강남3구만 놓고 보더라도 올해 200건대에서 400건대를 넘어서는데 4주가 걸렸다.
이 같은 강남3구의 거래량 증가는 투자 수요가 확산한 결과라고 국토교통부는 풀이했다. 강남3구 주택시장 내 외지인이 진입하는 비율은 지난달에 지난해 7월 이후 처음으로 반등했다. 지난 1월 강남3구 외지인 매수비율은 55.3%에서 2월에 62.4%로 높아졌다.
갭투자 비율(자금조달계획서상 기존 임대차계약 승계비율)도 강남3구를 중심으로 2월에 크게 반등하는 등 상급지 위주로 가수요 유입이 있었다. 지난 1월에 35.2%였던 강남3구 갭투자 비율은 한달 만에 7.4%포인트 높아진 43.6%를 나타냈다.
집값에 불불인 3가지
정부는 토허구역 확대 지정으로 최근 서울 강남권을 중심으로 확산하고 있는 집값 급등을 억제하려 나섰다. 이번 집값 급등은 "강남·송파구 소재 주택에 대한 토지거래허가구역 지정이 해제되면서 과열 조짐이 나타났고 상급지 가격 상승에 대한 불안심리로 인해 추격매수가 늘면서 인근 지역으로 상승세가 확산했다"는 게 정부의 판단이다.
기준금리 인하도 집값 상승세에 힘을 더했다. 기준금리가 작년 8월부터 3차례 인하(3.50→2.75%) 됐고 조달금리도 3% 이하로 떨어지면서 부동산 구매 부담이 점차 감소했다. 정부는 일부 시중은행도 대출 규제를 완화하면서 늘어난 가계대출이 서울 상급지 부동산시장으로 유입되는 측면이 있다고 봤다.
공급 부족도 수요층을 자극할 우려가 컸다. 공사비 상승과 부동산 PF 대출 어려움 등 공급 여건 악화가 지속되면서 향후 주택공급이 감소할 것이라는 전망이 지속 제기되고 있다. 한국부동산원과 부동산R114는 서울 공동주택 입주 예정 물량이 올해 4만 6710가구에서 내년 2만 4462가구로 줄어들 것이라고 전망한 바 있다.
정부는 "토지거래허가구역 해제와 금리 인하, 유동성 증가 등이 중첩되면서 주택수요가 단기간 내 빠르게 증가한 상황"이라며 "상승세의 속도와 폭을 고려했을 때 추가적 상승 가능성을 배제하기 어려워 시장 안정화 방안을 즉각 추진할 필요가 있다"고 밝혔다.
