[편집자주] 경제 얘기, 꼭 딱딱하게 해야 할까요? '커피챗 경제'는 커피 마시며 가볍게 수다 떨듯 경제 이슈를 풀어갑니다. "아니, 그거 들었어?"로 시작해서 "아~ 그렇구나!"로 끝나는 재미있는 경제 수다. 지금 가장 핫한 경제 이슈를 중심으로 호기심 어린 솔직한 질문과 속 시원한 답변으로 채워가겠습니다.
집을 구하는 청년이라면 부동산 앱에서 한번쯤 '주택임대사업자' 매물(이하 '주임사')이란 말을 들어 보셨을 겁니다. 주임사 주택은 사업자에 세제 혜택을 제공하는 대신 전세금 인상에 제한이 걸려 있는데요. 일반적으로 직전 계약 때보다 전세금을 5% 이상 올리지 못하게 되어 있습니다.
때문에 주임사 주택의 전세가는 시세보다 저렴합니다. 게다가 임대보증보험 가입이 의무화되어 있어 안전한 편에 속하죠. 다만 최근 잇따른 보증금 미반환 사태를 보면 이런 안전망이 생각만큼 견고하지 않다는 걸 알 수 있습니다. 특히 임대보증보험 가입 의무조항에 숨겨진 면제 조건이 있거든요.
모처럼 맘에 드는 매물을 발견하고 임대차 계약을 하려는 와중에, 이 면제 조건에 해당해 집주인이 임대보증보험 가입 거절의사를 밝히면 어떻게 될까요? 이같은 사실을 아예 모르고 있었다면 다소 당혹스러울 수 있을텐데요.
지금부터 이 사각지대에 대해 살펴보도록 하겠습니다.
보증보험에도 종류가 있다고?
우선 보증보험은 가입주체에 따라 종류가 다르다는 것을 알고 계신가요?
보증보험은 가입 주체에 따라 두 가지로 나뉩니다. 임대인(집주인)이 가입하는 '임대보증금 반환보증(이하 '임대보증보험)'과 세입자가 가입하는 '전세보증금 반환보증(이하 '전세보증보험)'입니다.
큰 차이는 보험의 가입절차 및 보장방식에 있습니다. 임대보증보험은 집주인이 보험에 가입하지만, 실제 보험금을 받는 사람은 세입자입니다.
반면 전세보증보험은 세입자가 직접 보험에 가입하고, 문제가 생기면 세입자가 직접 보험금을 받습니다. 임대인의 동의절차 따로 없이 세입자 자격과 주택 조건만 맞으면 가입할 수 있고요.
보험료의 납부 주체도 다릅니다. 임대보증보험의 경우 매년 임대 사업자가 보증 수수료를 전액 먼저 납부하고 추후 25%를 임차인에게 돌려 받습니다. 집주인이 보험료의 75%를 부담하고, 세입자가 25%를 부담하는 방식인 것이죠. 반면 전세보증보험은 세입자가 보험료 전액을 부담합니다.
주택임대사업자 매물도 예외가 있다고?
원칙적으로 주임사로 등록된 임대인들은 임대보증보험 가입이 의무입니다. 세입자 입장에서는 주임사 물건이라 하면, 보증보험 가입이 확실하겠구나라고 생각할 수 있습니다.
하지만 아닙니다. 틈이 있습니다. 보증보험 가입 면제 조건이 있기 때문인데요.
대표적으로 주임사 주택의 임대보증금이 주택가격의 60% 이하일 때를 꼽을 수 있습니다. 가령 보증금 2억원인 주임사 빌라가 한 채 있다고 가정해보겠습니다. 그리고 이 빌라의 공시지가가 3억원이고, 근저당 5000만원이 설정되어 있다고 칩시다.
이 빌라의 주택가격은 얼마일까요? 주임사 주택의 '주택가격'은 공시지가에 국토부가 고시한 일정 비율을 곱한 액수를 말하는데요. 이 빌라의 경우 공시가 3억원 * (공시가 9억원 미만시 적용비율) 145% = 4억3500만원으로 산출됩니다.
한편 임대보증금과 근저당의 합은 2억5000만원입니다.
이 합계액수는 해당 주택가격의 60%, 즉 4억3500만원 * 60% = 2억6100만원보다 적은 액수입니다. 이때 임대인은 보증보험 가입 의무를 면제받을 수 있게 됩니다.
보증보험 미가입 주택, 그래서 안전하니?
면제조건에 만족해 보증보험에 가입되지 않은 주임사 주택. 어쩌면 그만큼 전세가율이 낮으니 대체로 안전한 집이라고 볼 수도 있겠습니다.
하지만 만일의 사태가 터졌을 때 임차인은 보호받을 수 있을까요?
결론만 말씀드리자면 해당 주택의 보증금이 소액이 아니고서야 보호받기 어렵고, 보호받을 수 있는 금액도 제한돼있습니다.
'주택임대차보호법'상 임차인이 보호받을 수 있는 권리가 두 가지 명시돼 있습니다. '최우선변제권'과 '우선변제권'으로 구분되죠.
둘다 보증보험 가입 여부와 무관하게 주택이 경매로 넘어갈 시 낙찰금액의 일부를 우선해서 변제받을 수 있는 권리를 말하는데요. 특히나 최우선변제권을 만족하는 임차인이라면 가장 먼저 보증금을 변제받을 수 있죠.
문제는 이 최우선변제권의 요건을 충족하기 상당히 까다롭다는 겁니다. 보증금이 일정금액 이하인 '소액임차인'이어야 보장받을 수 있는데요. 이 일정금액의 기준이 지역별로 상이합니다. 서울 기준, 보증금 1억 6500만원 이하여야 소액임차인으로 분류돼 최우선변제권을 보장받을 수 있게 됩니다.
최우선변제권이 있다고 해도 보증금 전액을 돌려받을 수 있는 것은 아닙니다. 최우선변제권을 통해 변제받는 금액의 한도는 주택 경매 낙찰금액의 50%를 넘어갈 수 없습니다. 가령 보증금 1억5000만원의 주택이 경매로 넘어가 8000만원에 낙찰된다고 하면, 임차인이 아무리 최우선변제권을 행사하려고 한들 8000만원의 50%인 4000만원을 초과해 돌려받을 수 없다는 얘깁니다.
그렇다면 만약 이 주택이 경매에서 운좋게 3억 넘게 낙찰됐다고 가정했을 때, 그 임차인은 보증금 1억 5000만원 전부를 돌려받을 수 있는걸까요? 그것도 아닙니다. 그 와중에 최우선변제 금액에도 상한선이 있거든요. 이 또한 지역마다 다른데요. 서울 기준 5500만원 이하까지만 적용됩니다.
나머지 차액은 우선변제권만 적용되며 추후 변제시 우선순위에서 밀리게 됩니다. 임차인에게 있어서 보증보험 가입 여부가 얼마나 중요한지 충분히 느껴지셨겠죠?
"아니, 그러면 애초에 임차인이 임대인의 보증보험 미가입 동의서에 서명하지 않으면 되는 것 아닌가요?" 싶으실겁니다. 임대인이 면제조건에 해당하든 말든, 임차인들에게 좋을 것이 하나도 없으니까요.
네 맞습니다. 임차인은 충분히 거부 의사를 밝힐 수 있습니다. 이럴땐 통상적인 임대보증보험 가입 절차를 걸쳐, 집주인은 75%, 임차인이 25%씩 보험료를 분담하면 됩니다.
다만 현실적으로는 임차인이 단호하게 거부 의사를 표현하기는 어렵습니다. 주변 시세보다 저렴한 매물은 다른 세입자들 사이에서도 인기가 많기 때문에 보통 임대인 우위일 수 밖에 없으니까요.
동작구의 한 공인중개사는 "면제 조건에 해당하는데도 세입자가 보증보험 가입을 요구하면 대부분의 임대인들이 아예 계약을 엎는 경우도 있다"고 밝혔습니다. 선택지가 한정적인 세입자 입장에서는 울며 겨자먹기로 동의서에 서명하는 상황도 발생할 수 있는 것이죠.
그럼 어떻게 해야 안전할까?
원론적으로는 임대보증보험에 제대로 가입된 매물이라면 세입자가 굳이 이중으로 전세보증보험에 가입할 필요는 없습니다. 하지만 앞서 살펴본 것처럼. 경우에 따라 위험이 있을 수 있죠.
'최우선변제권', '우선변제권'만 믿고 어떠한 보증보험에 가입하지 않는 건 다소 위험한 선택이라고 볼 수 있습니다. 확실하게 내 전세금을 보호하기 위해선, 세입자가 직접 보증보험에 가입하는 방법이 최선이겠죠.
커피챗 경제 다음화에서는 세입자들의 사례에 따라 가입하기 좋은 전세보증보험 종류 및 유의사항에 대해 짚어드리고자 합니다. 다음을 기대해주세요!
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