정부가 다주택자의 서울 및 규제지역 아파트를 담보로 한 대출의 만기 연장을 제한하며 이들이 보유한 주택을 매도하도록 압박했다. 주택을 여러 채 소유한 개인은 물론 임대사업자까지도 수도권·규제지역 아파트 담보 대출의 만기연장을 원칙적으로 불허했다.▷관련기사: "부동산과 금융의 절연"…다주택자 주담대 만기연장 불허(4월1일)
다만 무주택자는 토지거래허가구역 내 다주택자가 내놓은 매물에 대해 세를 낀 매매, 이른바 '갭투자'가 한시적으로 가능하다. 기존 세입자가 퇴거하는 시점을 고려하면 최장 2년 실거주가 유예되는 것이다. 정부가 기존 임대차 계약이 있는 다주택자의 집을 산 무주택자에게는 실거주 의무를 임대차 계약 종료일까지 유예하기로 하면서다.
1일 국토교통부를 포함한 관계 부처는 이 같은 내용의 '부동산 시장과 금융의 절연을 위한 2026년도 가계부채 관리 방안'을 발표했다.
이에 따르면 무주택자는 다주택자가 세를 놓은 주택을 올해 12월31일까지 관할 지방자치단체에 토지거래 허가를 신청 및 접수하고 허가일로부터 4개월 이내에 취득하면 기존 임대차 계약 종료일까지는 실거주하지 않아도 된다.
현행 토지거래허가구역에서는 매수자가 허가 취득 후 4개월 이내에 실거주할 의무가 있다. 그간 세입자가 있는 경우 임대차 계약 종료 4개월 전에 취득을 해야 하기 때문에 주택 매매가 원활하지 않다는 지적이 있었다.
구체적으로 현행 제도에서는 가계부채 관리방안 발표일인 이날 기준 임대차 계약 종료일이 내년 12월이었다면 2027년 8월에 취득을 해야 실거주 의무를 충족할 수 있었다.
그러나 이번 보완조치를 통해 가령 3월31일에 다주택자가 만기 2년의 임대차 계약을 한 집을 매수한 무주택자는 2028년 3월31일까지, 2년간 해당 주택에 들어가 살지 않아도 되는 것이다.
아울러 이번 관리방안 발표일로부터 4개월 이내인 7월31일까지 세입자가 계약갱신청구권을 행사한 경우에도 다주택자의 대출 만기연장을 허용한다. 무주택자가 해당 주택을 구매한다면 최장 2028년 7월31일까지 입주를 미룰 수 있다.
무주택자에게 한시적으로 갭투자를 허용한 것에 대해 국토부 관계자는 "지난 2월12일에 다주택자 양도세 중과 유예 종료 보완방안을 발표했을 때도 세입자가 거주 중인 주택에만 토허구역 실거주 의무를 2년간 유예한 바 있다"면서 "이번에도 동일한 맥락으로 결국에는 무주택자가 실거주를 해야하기 때문에 (투기적 수단으로 활용되는) 부작용이 발생하지는 않을 것으로 판단했다"고 말했다.
또 등록임대사업자가 보유한 물량에 대해서는 의무임대기간까지는 대출을 회수하지 않는다. 의무임대기간 종료 이후로도 갱신계약의 종료일까지는 대출만기 연장을 허용하는 예외도 뒀다. 대책 시행일 전일(4월16일)까지 이뤄지는 묵시적 갱신 또는 의무임대기간 종료일 4개월 이내에 끝나는 임대 계약에 대해 세입자가 계약갱신청구권을 행사하는 경우다.
다만 유효한 임대차계약의 종료일까지만 대출의 만기연장을 허용한다. 임대사업자가 의무임대기간 종료일을 앞두고 후속 임차인과 신규계약을 맺더라도 기존 임대차 계약의 만료일이 대출 만기연장의 허용 범위다. 정부는 이에 앞서 지난해 9·7 대책을 통해 임대사업자의 신규 주택담보대출을 막았다.▷관련기사: 규제지역 LTV 40%로 강화…임대사업자 수도권 주담대 금지(2025년9월7일)
아울러 임대사업자가 다주택자라면 상가와 같은 비주택 임대사업을 위해 규제지역 아파트를 담보로 취급한 주택담보대출의 만기연장도 불가능하다.
