금융당국이 부동산 시장과 금융의 과감한 절연을 선포했다. 주택담보대출을 활용한 투기적 대출 수요가 주택시장을 자극하고, 금융회사는 이를 손쉬운 이자장사 수단으로 인식하는 등 악순환이 지속돼 대출규제로 이 고리를 끊겠다는 것이다.
특히 현재 부동산 시장으로 쏠린 금융 재원을 기업 등 생산적 금융시장으로 이동시켜 경제 전환을 이끌겠다는 것이 정부의 복안이다.
금융위원회는 이를 위해 전 금융권의 올해 연간 대출 증가율을 1.5%로 규제해 가계부채 총량을 낮추는 방안을 추진한다. 다주택자의 경우 수도권과 규제지역 내 아파트 담보대출 만기연장을 원칙적으로 제한해 매물을 시장에 풀어 부동산 시장 안정화도 꾀할 방침이다. ▷관련 기사 : "다주택자 집 팔아라" 대출연장 금지·…가계부채 GDP 80%수준으로, 다주택자 주담대 만기 연장 불허…올해 2.7조원 매물 나올까(4월1일)
1일 금융위원회는 정부서울청사에서 관계부처 합동 '가계부채 점검회의'를 열고 이 같은 내용이 담긴 '2026년도 가계부채 관리방안'을 발표했다. 다음은 이날 전요섭 금융위 금융정책국장 등이 기자들과 진행한 사전 브리핑 등을 포함한 질의응답 내용이다.
- 이번 대책의 추진배경은
▲ 최근 가계부채 관리 강화와 오는 5월9일 다주택자 양도세 중과 유예 종료 등 영향으로 주택시장 상승세가 다소 둔화했으나 높은 가계부채 수준과 대출규제 우회 행위 증가 등 불안요인이 나타나고 있어 다주택자 매물출회를 적극 유도하기 위함이다.
이를 위해 엄격한 가계부채 관리 기조를 유지하고 2030년까지 국내총생산(GDP) 대비 가계부채비율을 80%까지 낮추는 등 하향 안정화 노력을 지속할 계획이다. 다주택자의 수도권·규제지역 내 아파트 주담대 만기연장을 불허하고, 예외적으로만 허용할 방침이다. 사업자대출 용도외 유용 등 불법행위 점검과 제재 수준도 대폭 강화한다.
- 금융회사의 월별·분기별 대출 총량 목표 미이행 시 페널티가 부과되는지
▲ 그간 연간 기준으로 관리목표 페널티를 부여해 연말 '대출절벽' 등이 우려됐던 만큼 월별·분기별로 관리목표를 수립해 연중 고르게 공급될 수 있도록 유도할 방침이다. 미준수 시 익월·다음분기 목표를 조정해 관리를 유도할 계획이다.
- 다주택자인 개인·임대사업자 판단 기준은
▲ 세법상 부동산 임대업을 영위하는 임대사업자로 주된 영업이 임대업인 경우를 말한다. 민간임대주택에 관한 특별법상 등록 임대사업자를 포함한다. 개인, 개인 임대사업자는 세대기준으로 다주택자를 판단하며, 전체의 1% 미만 수준이다.
- 다주택자 예외 사유에 대한 세부 심사는?
▲ 다주택자 주담대 만기 연장 예외 인정 사유는 △매도계약이 이미 체결된 주택 △어린이집 △준공 후 미분양 주택을 최초로 매입한 경우 △민간건설임대주택 △상속·채권보전을 위한 경매참가 등 불가피한 주택 취득 △행안부장관이 고시하는 인구감소(관심)지역 소재 주택 △문화재 △그밖에 이에 준하는 경우(금융사 여신심사위원회를 통해 개별 판단) 등이다.
증빙서류는 각각 매매계약서, 토지거래허가서, 어린이집 인가증, 지자체 발급 준공 후 미분양 주택 확인 날인, (민간건설임대주택) 임대사업자 등록증, 부동산 강제경매 개시 결정문, 국가지정문화유산 등록증 등이다.
- 증여 주택, 중도금이나 이주비 대출, 상가 등 비주택 임대사업을 위한 주담대도 규제 대상인지
▲ 증여의 경우 만기연장이 제한되며, 중도금·이주비 대출은 제한대상에서 제외된다. 차주가 비주택 임대사업을 위해 수도권·규제지역 아파트를 담보로 주담대를 받은 경우 다주택자라면 규제 대상이다.
- 임차인이 있는 경우 대출만기연장 허용범위는
▲ 4월1일 기준 유효하게 체결된 임대차계약의 종료일까지 만기연장을 허용한다. 대책 내용 등을 인지 못 해 갱신거절 의사를 표시 못 할 가능성을 감안해 2주간의 유예기간을 부여한다. 즉 대책시행일인 4월17일 전날인 4월16일까지 이뤄지는 묵시적 임대차계약 갱신은 갱신계약의 종료일까지 대출만기가 연장된다. 임대차 계약종료일 2개월 전부터 임대인과 임차인 사이 명시적 계약이 없다면 묵시적 갱신이 이뤄진 것으로 본다.
발표일 이후(4월2일) 임대차계약이 갱신된 경우에도 주택매도 등이 곤란한 경우 예외적으로 갱신계약 종료일까지 만기연장이 가능하다. 발표일로부터 4개월 이내인 오는 7월31일까지 계약갱신청구권이 행사되는 경우다. 7월31일이 임대차 종료일일 경우 5월31일까지 계약갱신청구에 대한 거절 의사를 밝혀야 하는데, 이 경우 임대인이 5월31일까지 두 달 안에 매매를 완료해야 해 거절이 사실상 불가능해서다.
- 토지거래허가제도 보완 효과는
▲ 토허구역 내 주택취득 시 매수자가 4개월 내 해당 주택에 실거주해야 해 임대차계약종료 4개월 전에야 주택 거래가 가능하다. 이는 즉각적인 매물출회가 지연되는 문제가 있다. 즉각적인 매물출회를 위해 무주택자가 다주택자가 소유한 주택을 매수하려 하면 올해 말까지 매매 길을 열어줄 계획이다.
즉 발표일 현재 기체결된 임대차계약 종료일이 2027년 12월일 경우 원래대로라면 계약종료 4개월 전인 2027년 8월부터 거래가 가능하지만, 보완조치로 올해 4월부터 연말까지 거래가 가능하다. 매수자는 연말까지 토지거래허가를 신청하고 신청접수일로부터 4개월 내 취득 시 실거주 의무를 임대차계약 종료일까지 유예받을 수 있다. 최대 유예기간은 2028년 7월까지다.
- 발표일 기준 유효한 임대차계약종료일이 2년 뒤(2028년 4월1일)라면 2년간 대출만기 연장이 허용되는지
▲ 대출만기일이 2026년 9월1일이면, 통상적 만기연장주기인 1년에 맞춰 대출만기를 2027년 9월1일로 연장한다. 이후 임차인 퇴거 여부 등 임대차계약 유효성을 재심사해 2028년 4월1일까지 2차 연장이 가능하다. 즉 만기연장은 임대차계약종료일까지다. 금융회사 여신심사 과정에서 차주 신용도, 담보 가치 변화 등이 있다면 만기연장이 제한될 수 있다.
- 등록임대사업자의 의무임대기간이 종료된 후 임대차계약이 남아있는 경우
▲ 원칙적으로 의무임대기간 종료일 기준으로 유효하게 체결된 기존 임차인과의 임대차계약 종료일까지 만기연장이 허용된다. 예외적으로 대책 발표 내용을 인지하지 못한 상태에서 4월16일까지 이뤄진 묵시적 갱신의 경우도 갱신계약 종료일까지 만기가 연장된다.
- 만기연장 예외사유가 중복되는 경우
▲ 만기연장 예외사유 중복 시 더 늦은 시점으로 적용한다. 법령상 의무임대 종료일이 2028년 4월1일, 임대차계약 종료일이 2028년 6월31일이면, 6월31일까지 만기연장을 허용한다.
- 총부채원리금상환비율(DSR) 확대, 주담대 등에 대한 금융회사 자본적립부담(위험가중자산) 강화 등 추진은?
▲ 현재 DSR 적용대상 확대 시 차주 영향 등을 분석 중이다. 구체적인 내용은 시장 상황을 보며 추후 발표할 계획이다. 이달부터 고액 주담대에 대한 주택금융신용보증기금(주신보) 출연료가 인상되는 만큼 해당 조치 효과를 보면서 추가 자본규제강화 방안을 검토할 예정이다.
