금융위원회가 다주택자의 주택담보대출 만기 연장을 전면 불허하기로 했다. 이를 통해 대출 규모로 약 2조7000억원에 해당하는 아파트 매물이 시장에 풀릴 것이라는 설명이다.
다만 임차인 피해를 최소화하기 위해 임대사업자 주담대는 계약 종료일까지 연장을 허용하기로 했다. 매물로 풀리는 주택 거래가 활성화되도록 토지거래허가제도 상의 실거주 의무도 임대차계약 종료일까지 유예할 방침이다.
1일 금융위원회는 가계부채 점검회의를 열고 이같은 내용이 담긴 가계부채 관리 방안을 발표했다. 이재명 대통령이 다주택자 규제 조치를 주문한지 약 두달 만이다.▷관련기사:이 대통령 "다주택자 금융특혜"…금융당국 11시간 만에 "실태 점검"(2026.02.13.)
금융위는 우선 소재지와 관계 없이 주택을 2채 이상 보유한 개인, 임대사업자를 다주택자로 규정했다. 이들 다주택자가 보유한 수도권 규제지역 내 아파트담보대출의 만기연장을 오는 17일부터 불허한다.
이번 조치의 핵심은 다주택자 주담대 만기 연장을 제한해 시장에 매물이 나오도록 유도하는 것이다. 금융위는 전체 만기일시상환 아파트 주담대 약 4조1000억원 가운데 올해 만기도래분을 약 2조7000억원으로 추정하고 있다. 대출 건수로는 1만2000건에 달한다.
전요섭 금융위 금융정책국장은 백브리핑에서 "전체 대출규모의 상당수가 지난 2018년 경 등록한 임대사업자들로 파악하고 있다"며 "보통 등록 후 의무 임대 기간이 8년이라 올해 가장 많이 종료되는 것으로 알고 있다"고 설명했다.
임대차계약 종료일까지 만기 연장 허용
다만 임차인 피해 우려를 수용, 불가피한 경우에는 만기연장을 허용했다. 먼저 임차인이 있는 경우 대책 시행일인 17일 이전 체결되는 묵시적 갱신은 예외를 인정한다. 묵시적 갱신이란 계약 만료 전 임대인과 임차인 간에 갱신이나 종료에 대한 의사 표시가 없어 기존과 동일한 조건으로 자동 연장되는 것을 말한다.
또 발표일로부터 4개월 이내에 종료되는 임대차계약은 임차인이 계약갱신청구권을 행사하도록 한다.
등록임대사업자의 경우 의무임대기간 종료일까지 주담대 만기를 연장해준다. 의무임대기간 종료 후에 기존 임차인이 지속 거주한다면 종료일을 기준으로 유효하게 체결된 계약의 종료일까지 주담대 만기 연장을 허용한다.
다만 오는 2일부터 체결된 계약은 최대 2년까지만 연장 기간을 인정해준다. 자진말소가 예정된 경우는 자진말소시점까지만 연장 가능하다.
법령상 의무 등으로 즉시 매도가 불가능한 차주도 해당 의무종료일까지 만기를 연장한다. 예를 들어 주택법상 실거주 의무가 적용된다면 실거주의무 종료일까지 만기가 연장된다.
아울러 △이날까지 금융회사가 차주에게 기존 대출 만기 연장을 통보한 경우 △민간임대리츠·공익법인 등 공익적 목적이 존재하는 경우 △금융회사 여신심사위 통한 개별 판단 등도 만기 연장을 허용한다.
실거주 의무 유예해 주택 매도 유도
이번 조치로 인해 매물로 나오게 될 주택의 거래가 활성화되도록 토지거래허가 관련 보완 조치도 마련했다. 주담대를 받은 다주택자들은 주택을 매도하려 해도 토허제상 실거주 의무 등으로 즉각적인 매도가 곤란하다.
따라서 무주택자가 올해 12월31일까지 지자체에 토지거래허가를 신청해 다주택자 소유 주택을 허가일로부터 4개월 내 취득하는 경우는 실거주 의무를 임대차계약 종료일까지 유예한다.
이때 무주택자는 토허제 신청일 기준 보유한 주택이 없어야 한다. 다주택자는 해당 주택을 담보로 하는 만기일시상환 주담대가 존재할 경우 해당된다. 주담대 약정상 전입신고의무도 대출실행일로부터 6개월 또는 임대차계약종료일로부터 1개월 중 더 늦은 시점을 선택할 수 있게 한다.
전요섭 국장은 "토허제가 적용된다면 매매 계약 종료된 후 4개월 내에 반드시 입주해야 된다는 조건이 있어 매도 시점이 뒤로 밀릴 수밖에 없다"며 "예외가 없다면 서울에 매물이 차츰차츰 나오지 않을까(예상한다)"고 말했다.
어린이집·인구감소지역 주택, 다주택자 제외
다주택자들도 일부 경우를 예외 사례로 분류해 보유 주택 수 산정시 제외하기로 했다.
상세히는 △매도계약이 이미 체결된 주택 △어린이집 준공 후 미분양 주택을 최초 매입한 경우 △임대사업자가 임대목적으로 건설해 공급하는 민간건설임대주택 △상속채권보전을 위한 경매참가로 취득 △행안부장관이 고시하는 인구감소지역 △문화재 등이다.
금융회사 여신심사위원회를 통해 이에 준하다고 판단되는 경우도 예외로 인정한다. 예를 들어 차주가 보유한 2개 주택 가운데 어린이집이 있다면 다주택자로 분류되지 않는다. 해당 어린이집 주담대는 만기연장 제한 대상에서도 제외된다.
금융위는 우선 차주의 동의를 받아 국토교통부의 주택소유확인시스템(HOMS) 등을 통해 보유 주택수를 확인하기로 했다. 현재 일부 금융회사만 HOMS를 통해 법인 보유주택을 확인하고 있으나 이를 전 금융권으로 확대할 방침이다.
HOMS 활용이 불가능한 법인 임대사업자는 자산보유내역서, 세무자료 등을 통해 입증하고 확약해야 한다. 다주택자가 아님을 확약했음에도 적발될 경우 즉각적인 기한이익상실 등의 불이익 조치가 내려진다. 동의서 제출 및 확약을 거부한다면 만기연장이 불허된다.
