금융위원회가 고액 주택담보대출(주담대) 관리 강화에 나선다. 내년 상반기 중 고액 주담대에 대한 자본적립 부담을 강화하는 방안을 마련하고, 내년 4월부터는 주택금융신용보증기금(주신보) 출연요율 부과 기준을 대출유형이 아닌 대출금액 기준으로 바꾼다.
내년 하반기엔 집값이 떨어져도 차주(돈 빌린 사람)가 집의 가치만큼만 책임지는 유한책임대출 가이드라인과 인센티브를 마련해 은행권 상품 출시를 유도한다.
이억원 금융위원장은 19일 이 같은 계획을 이재명 대통령에게 보고했다. 가계부채 안정화를 위한 일관된 관리기조를 유지하겠다는 것인데, 이는 이재명 정부 58번째 국정과제다.
연이은 대책에도 부동산 시장 과열이 좀처럼 잡히지 않는 상황에서 부동산에 쏠린 자금을 생산적 금융으로 돌리고, 주택시장 하락기에 차주를 보호할 수 있는 장치를 마련하기 위한 것으로 풀이된다.
구체적으로 내년 상반기 중 주담대에 적용되는 위험가중치(RW) 하한을 추가로 상향해 고액 주담대에 대한 금융사의 자본적립 부담을 강화하는 방안이 유력하다.
고액 주담대에 대한 구체적인 기준은 아직 밝혀지지 않았다. 다만 정부가 10·15 부동산 대책에서 시가 15억원 이상 주택을 고가 주택으로 분류해 대출 규제를 강화한 만큼 이 구간이 향후 기준 설정의 참고선이 될 가능성이 거론된다.
대출 규모가 클수록 금융사의 자본·비용 부담을 키워 과도한 고액 대출을 억제하겠다는 취지로 보인다. 위험가중치는 금융기관이 취급한 자산 가운데 상환 위험이 큰 자금에 더 높은 비율을 적용하도록 한 규제다. 위험가중치가 높아질수록 해당 자산에 대해 적립해야 하는 자기자본 부담도 커진다.
주담대 위험가중치를 상향할 경우 은행의 자본 부담이 늘어나 주담대 확대에 제약이 생기고 결과적으로 신규 취급 규모를 억제하는 효과로 이어진다. 시장에선 내년 주담대 대출 심사와 접수 등이 한층 더 까다로워질 수 있다고 본다. 이미 금융위는 지난 9월 주택·부동산으로의 자금 쏠림을 완화하기 위해 주담대 위험가중치 하한을 현행 15%에서 20%로 상향하는 방안을 발표한 바 있다.▷관련기사 : 내년 은행 주담대 받기 더 어려워진다…위험가중치 20%로 상향(2025.09.19.)
주신보 출연요율 부과기준을 대출금액 기준으로 전환하는 것도 마찬가지다. 금융사는 주택 관련 대출을 취급할 때 대출금의 일정 비율을 주신보에 출연금을 내야 한다. 앞서 금융위는 주담대와 전세대출의 분할상환 비중을 높일 경우 주신보 출연료를 우대해왔다.
하지만 내년 4월부터는 대출 유형에 관계없이 대출 규모를 기준으로 출연요율을 차등 적용한다. 평균 대출액 이하에는 기준요율 0.05%를 적용하고 평균 대출액 초과~2배 이내는 0.25%, 평균 대출액의 2배를 넘을 경우 0.30%를 부과할 방침이다.
내년 하반기에는 은행 등에서 유한책임대출 주담대도 찾아볼 수 있을 전망이다. 이 상품은 차주의 담보주택이 경매에 넘어갔을 때 낙찰 금액만 갚으면 잔액이 있더라도 채무 관계가 끝나는 게 특징이다. 집값이 떨어지거나 경매에 부쳐지더라도 남은 빚을 갚느라 차주의 생계가 위협받는 상황을 방지하겠다는 의미로 읽힌다.
정부는 2015년 무주택 서민 실수요자를 위해 디딤돌대출에 유한책임대출 방식을 도입한 뒤 보금자리론·적격대출 등 정책 모기지 전반으로 확대했지만 일반 시중은행의 자체 상품은 아직 없다. 주택가격 하락 위험을 은행도 일정 부분 부담하는 구조인 만큼 참여를 유도하기 위한 금융당국의 가이드라인과 인센티브 설계가 과제로 남아 있다.
