벨기에펀드, 트리아논 펀드 등 해외부동산 투자 펀드가 줄줄이 전액 손실을 맞은 가운데 해외부동산 운용에 구멍이 발견됐다. 일부 운용사들은 해외부동산 펀드의 투자위험을 충분한 근거 없이 낙관적으로 판단하거나, 투자위험 투자자에게 제대로 알리지 않은 것으로 나타났다.
금융감독원은 이에 엄정한 감독 기조를 강조했다. 앞으로는 운용사들이 펀드신고서·상품설명서 등 투자자 대상 문서에 위험요인을 보다 명확히 기재하도록 개선방안을 마련할 계획이다.
서재완 금감원 부원장보는 4일 여의도 본원에서 열린 해외부동산펀드 운용사 CEO 간담회에서 "수탁자책임 및 신뢰회복 차원에서 마련된 최소한의 기준인 모범규준을 지키는 시늉만하는 행태에 대해 결코 좌시하지 않겠다"고 밝혔다.
이번 간담회는 최근 실태점검 결과를 공유하고 개선 방향을 논의하기 위해 열렸다. 삼성SRA자산, 이지스자산, 미래에셋자산, 한국투자리얼에셋, 하나대체투자자산, 키움투자자산 등 6개 운용사 대표가 참석했다.
금감원이 최근 해외부동산펀드 설계·제조 단계의 내부통제를 점검한 결과, 여러 미비점이 드러났다. 우선 투자대상 발굴 단계에서 현지 관리업체 선정 기준이 허술한 것으로 나타났다. 실사보고서에는 시장 개황 소개 위주로 작성돼 구체적 위험요인에 대한 분석이 빠져 있었다.
투자심사 단계에서도 시나리오 분석을 형식적으로 수행하거나, 이자율·임대율·환율 등 주요 변수의 변동폭을 과도하게 좁게 설정해 근거없이 낙관적인 평가를 내린 사례도 있었다.
이에 금감원이 제시한 개선방안에 따르면 앞으로 운용사가 상품을 출시할 때 실사 점검 및 자체 검증 내역, 준법감시·리스크관리 부서의 평가 의견을 의무적으로 첨부해야 한다. 여기에 대표이사, 준법감시인, 위험관리책임자의 서명도 필수로 들어가야 한다.
또한 투자자가 위험을 직관적으로 인지할 수 있도록 자금차입, 임대 공실, 기한이익상실(EOD), 강제처분 등 구체적 위험 변수를 문서에 명시해야 한다.
예컨대 대출을 활용한 자산에 투자하는 경우 단순히 '임대수익 또는 매각차익 미달 시 손실 위험이 있다'고만 적는 수준을 넘어, '만기상환 실패 시 EOD 발생, 선순위 대출기관의 강제집행이 가능하며, 투자원금 전액 손실을 볼 수 있다'고 세부적인 정보를 기재해야 한다.
시나리오 분석도 부동산 가치 하락 시 펀드 성과 변화를 그래프로 제시해 투자자가 손실 가능 구간을 한눈에 볼 수 있게 한다.
아울러 금감원은 해외부동산펀드 집중심사제도를 가동해 두 명 이상의 심사담당자를 지정하고, 신고서 전결권 직급도 높인다.
금감원은 업계 의견을 수렴한 뒤 구체적인 개선방안을 확정할 계획이다. 운용사와 판매사 간 책임 범위도 별도로 정립하기로 했다.
