'재개발 빌라 투자하세요~'
오세훈표 재개발 규제완화 정책이 나온 직후 각종 부동산 커뮤니티에 투자 홍보글이 속속 올라오고 있다.
재개발 및 뉴타운 해제 지역의 사업 활성화가 예상되면서 아파트에 비해 가격이 낮고 부동산 규제에서 자유로운 비아파트 주거시설 위주로 투자 기대감이 나오는 분위기다.
전문가들은 빌라·다세대주택 등 비아파트가 서민들의 대표 주거지인 만큼 더 구체적이고 강도 높은 투기관리 대책을 조속히 시행할 필요가 있다고 보고 있다.
재개발 활성화 목전…투자자들 관심
오세훈 서울시장이 지난 26일 '재개발 6대 규제완화방안'을 발표하면서 재개발·뉴타운 해제지역에 대한 투자자들의 관심이 높아지고 있다.
이번 대책은 지난 2015년부터 서울 내 신규 지정된 정비구역이 '제로'(0)였던 만큼 재개발 진입 장벽을 낮춘 게 골자다. ▷관련기사: 오세훈표 첫 규제완화, 재개발 족쇄 풀기…'뉴타운' 재시동?(5월26일)
특히 주거정비지수제 폐지, 재개발해제구역 중 노후지역 신규구역 지정 등의 대책 시행에 따라 노후 주거지나 옛 뉴타운 해제지역이 많은 강북 지역의 재개발이 탄력을 받을 전망이다.
서울연구원이 지난 3월 발행한 '뉴타운·재개발 해제지역 안전관리방안' 보고서에 따르면 2019년 말 기준 해제지역 386곳 중 성북구가 34곳으로 가장 많았고 이어 ▲중랑 32곳 ▲종로 26곳 ▲동대문 25곳 ▲강동 25곳 ▲강북 23곳 등의 순으로 나타났다.
해제지역 내 30년 이상 사용 건물 비율은 47.4%, 40년 이상은 21.4%로 노후 건축물 비율도 높다. 강북구, 성북구 등은 30년 이상 건축물 비율이 50% 이상인 구역도 다수 포진돼 있다.
당분간 이들 지역의 재개발 사업 신청이 봇물처럼 밀려들 것으로 예상되는 가운데, 서울시는 투기방지 대책을 병행 추진해 시장 안정화를 도모하겠다고 밝혔다.
재개발구역 지정을 공모할 땐 공모일을 '권리산정기준일'로 고시하기로 했다. 고시일 이후 투기세력의 분양권 취득을 위한 지분쪼개기를 차단하기 위해서다. ▷관련기사: [집잇슈]공공재개발 투자, 권리산정기준일은 알아보셨나요?(1월7일)
재개발구역 후보지가 선정되면 분양권이 없는 신축행위를 제한하는 '건축허가 제한', 실소유자만 거래가 가능하도록 하는 '토지거래허가구역 지정' 등의 조치도 취하기로 했다.
'빌라 불장' 우려…서민들 어쩌나
하지만 서울시가 내놓은 투기관리대책 만으론 투기심리를 꺾기 힘들 것이란 우려가 나온다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "이번 대책으로 재개발 시동을 거는 지역이 증가한다면 사업기대감이 선반영되면서 노후 빌라 등 밀집지의 매매가가 상승하고 전세를 끼고 매입하는 갭투자 형태의 거래가 일시적으로 증가할 수 있다"고 말했다.
특히 빌라(다세대·연립주택) 등 비아파트 시장이 불안해질 수 있다는 우려가 나온다. 아파트값이 천정부지로 치솟자 내 집 마련이 어려워진 서민들이 상대적으로 저렴한 비아파트를 선택하고 있기 때문이다.
서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울의 다세대·연립주택 매매거래 건수는 총 5547건으로 아파트 매매 건수(3582건)보다 54%가량 많았다. 통상 월간 아파트 거래량이 빌라 거래량보다 많은데 올해는 1~4월 모두 빌라 거래량이 더 많았다.
가격도 상승세다. KB부동산 시세에 따르면 서울 연립주택 평균매매가는 지난달 3억2648만원으로 전년 동기(2억9602만원) 대비 10.3% 올랐다. 뉴타운 지정이 활발하던 2000년대에도 빌라 투기 광풍이 불면서 매물이 사라지고 가격이 급등한 바 있다.
더 구체적이고 강도 높은 투기 대책 마련이 필요한 이유다.
함 랩장은 "투기 과수요나 잦은 손바뀜을 줄이려면 조합원의 지위양도금지 시점을 조합설립인가 이전으로 앞당기거나 기부채납 및 임대주택 의무비율 상향 등을 할 필요가 있다"고 말했다.
송승현 도시와경제 대표는 "민간 정비사업 활성화 등을 통한 주택공급의 방향은 긍정적이지만 시장 불안을 자극할 수 있기 때문에 투기 억제도 지속적인 과제가 될 것"이라며 "투자를 권유하는 여러 채널들을 모니터링해 제재하는 등 구체적인 투기 대책이 마련돼야 한다"고 말했다.
