주택 청약 제도에 만족하시나요? 청약 당첨자가 아니고서는 대부분 'NO'를 외치지 않을까 싶습니다. 주요 지역 또는 핵심 단지라면 청약 당첨이 '하늘의 별 따기' 수준이니까요.
1년에 4번꼴로 바뀌는 청약 제도를 따라가는 것도 벅찹니다. 개편될 때마다 새로운 내용을 익히기도 어렵고, 제도를 개선한답시고 바꾸는 요건에 본인 당첨에 불리해지면 세상이 무너지는 것 같고요.
청약제도를 근본적으로 개편해야 한다는 목소리가 끊이질 않습니다. 제도가 도입된 지 반세기에 달한 만큼 현재의 시점에서 전면 수정할 필요가 있다는 건데요. 어떻게 바꿔야 지금에 맞는 현대식(?) 청약 제도가 될까요.
올해 '만 47세' 주택청약씨
주택 청약은 지난 1977년 신설된 '국민주택 우선공급에 관한 규칙'(현 주택공급에 관한 규칙의 전신)에 따라 출발해 올해로 만 47년 된 제도입니다. 실수요자 중심으로 내 집 마련 기회를 주는 동시에 투기를 막기 위한 조치였죠.
처음엔 공공주택에 적용했다가 이듬해 민영주택에 적용하며 주택 청약이 일반화됐는데요. 이후 주택 경기, 인구 정책 등과 맞물려 개편돼 왔습니다. 주택공급에 관한 규칙이 총 172번 개정됐으니 1년에 4번 꼴로 손을 본 셈이죠.
산아제한정책이 있던 시기엔 불임 시술을 받은 청약자에게 분양 1순위 자격을 부여했고요. 민영아파트 청약예금 가입자 중 6회 이상 떨어진 사람에게 우선당첨권을 주기도 했습니다. ▷관련 기사:[이상한 나라의 청약제도]①46년새 169번 기웠다니…(2024년9월25일)
경기 부양이 필요할 땐 전매제한 등의 청약 규제를 완화하고, 반대의 경우 청약 문턱을 높였죠. 집값이 오르기 시작한 2017년엔 투기를 막기 위해 가점제 비율을 늘렸고요. 저출생 대책과 맞물려 신혼부부 및 출산 가구에 특별공급 기회를 확대했습니다.
이 정도면 시대의 변화에 맞게 발 빠르게 대응한 게 아닌가 싶어요. 하지만 개정 때마다 박수를 받진 못했습니다. 정책이라는 게 한쪽이 혜택을 받으면 또 다른 쪽은 손해를 보기 마련이거든요. ▷관련 기사:[이상한 나라의 청약제도]③'2030만?'…중장년층은?(2024년10월1일)
지나치게 자주 바뀌는 것도 문제로 꼽혀왔습니다. 청약 대기자 입장에선 제도가 바뀔 때마다 내용을 새로 숙지해야 하니 혼란스러울 수밖에요. 이에 국토교통부는 2021년부터 매년 '주택청약 FAQ'를 발간하고 있는데요. 지난해 발간한 자료에는 총 480개의 질의 회신이 정리돼 있습니다. 민간에선 청약 컨설팅 전문가가 활동할 정도죠.
개편은 계속해서 이어지고 있습니다. 국토부는 올해 무순위청약 제도를 무주택자 위주로 개편하기로 했는데요. 이른바 '로또 줍줍'을 막기 위해서죠. 하지만 개편 요구가 꾸준히 제기된 '청약 가점제'의 경우 당장은 유지하기로 했습니다.▷관련 기사:'줍줍' 무순위 청약, 무주택·거주지 요건 만든다(1월13일)
청약 가점제는 실수요자에게 더 많은 주택을 공급하기 위해 2007년 도입된 제도죠. 항목별로 △무주택기간(최고 32점) △청약통장 가입기간(최고 17점) △부양가족 수(최고 35점) 등 84점 만점에 점수가 높은 순으로 당첨자를 가립니다.
정부는 가점제 도입 추진 당시 '세대주 연령'까지도 배점 항목에 포함하려 했는데요. 신혼부부나 독신자 등 젊은 층의 불이익을 우려해 가점제에서 최종 배제했습니다. 그럼에도 가점제는 나이가 많을수록 유리할 수밖에 없는 구조예요.
초기에는 고소득 무주택자와 저소득 유주택자간의 형평성의 문제에 대한 논의도 있었고요. 시대가 변하면서 비혼, 딩크(무자녀 부부), 독거노인 등 다양한 유형의 1~2인 소형 가구가 늘어난 것을 반영해야 한다는 지적도 제기됐어요. 시장에선 부양가족 수의 배점이 지나치게 높다는 점이 주로 꼬집혔죠.
'2025년형' 청약 제도란?
그렇다면 지금의 인구사회적 배경에서 이상적인 청약 제도의 모습은 뭘까요. 의견은 분분합니다. 우선 저출산 해소는 시대적 과제인 만큼 완전히 배제할 순 없어 보이는데요. 이를 충분히 반영하려면 청약 가점 내 배점을 조정할 필요가 있다는 의견이 나옵니다.
국회입법예산처는 지난해 12월 '인구구조 변화에 따른 주택청약 가점제도 개선방향'(한국도시부동산학회 연구용역) 보고서를 통해 "신혼부부 및 출산가구가 가점제를 통해 주택을 마련하는 건 현실적으로 쉽지 않다"며 혼인 및 배우자 가점 신설, 자녀 수 가점 확대, 직계존속 가점 축소 등의 가점제 개편 방안을 제시했습니다.
현재는 부양가족 1명당 5점씩 점수를 줘요. 기본 점수 5점으로 시작해 6명 이상일 경우 만점인 35점을 받을 수 있습니다. 국회입법예산처는 이 배점을 '혼인 시 10점, 배우자 10점, 직계비속 1명당 10점, 직계존속 1명당 2.5점(최대 2명)' 등으로 개편하는 방안을 제시했죠.
출산을 장려하는 차원에서 자녀(직계비속) 가점은 배로 키우고, 세대주 부부의 부모(직계존속)는 현실성을 감안해 가점을 절반으로 줄이고 한도를 두자는 건데요. 세대원을 세분화해 가중치를 달리 한거죠.
노부모 부양 시 특공과 일반공급의 부양가족 수 가점 부여가 이중 혜택이기도 하거든요. 가령 자녀가 2명인 4인 가구의 경우 기존 부양가족 점수가 20점인데요. 이처럼 개편되면 혼인으로 20점, 자녀 2명으로 20점을 확보해 총 40점을 받게 됩니다.
하지만 이렇게 되면 출산 가구에만 혜택이 집중된다는 지적이 있을 듯합니다. 저출생만큼 고령화도 문제로 꼽히는데 청약 시 노부모 부양 혜택까지 줄어들면 어쩌나 싶고요.
주택청약의 취지를 다시 생각해볼 필요가 있다는 의견도 요즘 꽤 나옵니다. 가점제 도입 때부터 고소득 무주택자와 저소득 유주택자 사이의 형평성 문제는 논란이었죠.
송승현 도시와경제 대표는 "청약 제도가 무주택자 위주로 돌아가는 기준은 공정하지 못하다"며 "저렴한 구옥을 한 채 갖고 있는 사람은 유주택자라 청약이 안 되지만 수십억원짜리 전세에 살고 있는 사람은 자격이 주어지고 있다"고 지적했습니다. 정답 없는 세상, 정답 없는 청약제
청약 대기자들의 입장이 각양각색인 만큼 하나의 방향을 찾기가 어려워 보입니다. 그러니 국토부도 일단은 '무순위' 제도만 손댄다는 거죠. '묘수'는 과연 있을까요?
윤성진 국토연구원 부연구위원은 회의적입니다. 그는 "한정된 재화(주택)의 분배 순위를 가르는 기준에 대한 사회적 인식은 계속 변한다"며 "근본적인 개편을 위해선 제도를 백지상태에서 새로 만들어야 하지만 기존의 제도 역시 사회적 합의였다. 완벽한 사회적 합의를 새로 만들기는 쉽지 않을 것"이라고 했어요.
청약 제도 개편만으로 모든 무주택자, 주택 수요자가 '내 집 마련' 희망을 얻을 수 있는 것도 아니죠. 서동규 민달팽이유니온 사무처장은 "제도를 손본다고 해도 아파트를 취득할 수 있는 계층은 따로 있다는 게 문제"라면서 "기존의 청약 제도는 당첨도 어렵지만, 당첨된다고 해도 자금 마련이 어렵다"고 말합니다.
아예 가점제도를 폐지하는 것도 고민할 만하다는 목소리도 나와요. 가점제로 공급하는 신규 물량 자체가 적은 가운데 경쟁만 더 치열해지고 있거든요.
김인만 부동산경제연구소 소장은 "자녀 수가 많을수록 가점이 높아지면 다자녀 특공 등과 이중 혜택으로도 볼 수 있다"며 "보호해야 할 대상은 특별공급을 이용하게 하고, 일반공급은 전부 추첨제로 가는 게 차라리 공정하다"고 봤습니다.
국회입법예산처에 따르면 최근 3년간 일반공급을 통한 민영주택 공급 물량은 2022년 19만2000가구, 2023년 12만9000가구, 2024년 11만9000가구로 감소하고 있는데요. 지난해 민영주택 11만9787가구 중 가점제 공급은 2만753가구(17.3%)에 불과했습니다.
김 소장은 "최근 분양가 상승, 청약 경쟁 심화 등으로 청약 통장 해지가 잇따르면서 주택 기금 고갈 우려가 나온다"며 "당첨을 기대하기 어려운 가점제가 유지되면 점수가 부족한 청약자들은 통장을 해약할 수 있지만, 추첨제는 누구나 당첨될 수 있기 때문에 청약 자격을 유지하려 할 것"이라고도 했습니다.
하지만 이렇게 되면 오래 가점을 쌓아온 청약 대기자의 박탈감은 또 어쩔까요. 정말 어렵습니다. 여러분 생각은 어떠신가요?
