"이주 없이, 철거 없이 노후 아파트 문제를 해결해 단지 가치를 향상하는 것이 목표입니다."(이형덕 현대건설 리뉴얼신사업팀 팀장)
현대건설이 입주민 이주 및 구조물 철거 없이도 주거공간을 개선하는 신사업 '더 뉴 하우스'를 선보인다. 사용되지 않는 지하 공간이나 지상 유휴부지를 활용해 커뮤니티 공간과 편의시설을 조성하고 외관 및 조경도 함께 개선하는 방식이다. 부족한 주차공간은 확장하지 못하더라도 주차로봇을 도입해 공간을 효율화, 실질적인 주차대수를 늘릴 수 있다.
이는 종전의 리모델링과는 차별성이 있는 '공용부 위주의 대수선' 방식이다. 분담금은 가구당 1억원을 넘지 않을 것으로 이 건설사는 예상했다. 이주에 따른 금융비용 등이 발생하지 않아서다. 자동차나 고가 가전제품을 구매할 때 쓰이는 금융사 구독 프로그램도 도입해 공사비 납부 방식으로 활용할 예정이다.
리모델링? '집안은 따로 단지는 함께'
현대건설은 6일 서울 강남구 신사동 일대 디에이치갤러리에서 주택 신사업 미디어 쇼케이스를 개최하고 이 같은 내용이 담긴 '더 뉴 하우스 프로젝트'를 공개했다.
이인기 현대건설 주택사업본부장은 "저희도 리모델링 사업을 하고 있지만 천정고를 높일 수 없는 등 개선이 안 되는 여러 가지 한계가 있다"며 "이사는 물론 많은 분담금을 부담하면서 리모델링하기는 부담스러운데 방법이 없을까, 이런 고민에서 출발한 게 저희 리뉴얼 신사업"이라고 추진 배경을 설명했다.
이어 "1990년대 후반, 2000년대 지은 아파트들의 경우 가구 내부는 인테리어를 통해 충분히 개선할 수 있다고 본다"며 "저희는 그 외에 공용공간, 외관·조경, 커뮤니티 공간을 추가로 개발해 이주·철거 없이 빠른 시일 내로 공사하는 게 목표"라고 덧붙였다.
더 뉴 하우스는 입주민이 이주하지 않고 생활을 유지하면서 공동주택을 종합적으로 개선할 수 있는 주거환경 개선 프로젝트다. 리모델링과 마찬가지로 대수선의 개념이지만 이주와 대대적인 철거를 동반하지 않는다는 점이 특징이다.
현대건설은 더 뉴 하우스가 기존 리모델링 방식을 대체하는 것은 아니라고 밝혔다. 대신 리모델링과 함께 더 뉴 하우스를 '이주 없는 대체 솔루션'으로 병행 추진한다는 계획이다. 일부 리모델링 사업장에서는 더 뉴 하우스로 전환해 추진할 가능성도 있을 것으로 내다봤다.
'숨은 공간' 찾아드립니다
더 뉴 하우스는 거주 구역과 공사 구역을 단계별로 분리 시공하며 공용부 중심 개선으로 설계된다. 주민이 일상생활을 유지하면서 공사가 진행되는 구조다.
공용부 개선은 '숨은 용적률 찾기'에서 비롯된다. 법적 용적률과 준공 시 용적률을 정밀 분석해 잠자고 있던 면적을 추가로 확보, 부족한 커뮤니티 시설을 증축한다. 사용되지 않는 지하 피트 공간이나 지상 유후부지를 활용하는 방식이다.
예를 들어 현대건설이 현재 더 뉴 하우스 첫 사업지로 추진하고 있는 서울 강남구 삼성 힐스테이트 2단지는 법적 용적률이 279.45%였으나 실제 준공 시 용적률은 277.63%로 1.82% 여유분이 있었다. 이를 기반으로 현대건설은 약 200평(전용면적 660㎡) 공간을 확보했다.
삼성 힐스테이트 2단지처럼 법적 용적률 내에서 수선이 이뤄질 경우 공동주택관리법에 의거해 입주자대표회의를 통한 의사결정이 가능하다. 관리규약 개정 절차를 거쳐 장기수선충당금 항목을 활용하는 방식이다. 이를 위해서는 입주민 2분의 1 이상 동의가 필요하다. 설계가 끝난 뒤 공사를 진행할 때는 행위 허가와 관련해 3분의 2 이상 동의를 받아야 한다.
단 법적 용적률을 초과하게 될 경우에는 주택법에 의거해 조합을 설립해야 한다. 이때는 리모델링과 마찬가지로 사업 추진을 위해 동의율 75%(4분의 3) 이상을 충족해야 한다. 단 조합 방식으로 추진하더라도 구조물을 철거하지 않는 범위 내에서 리뉴얼 작업이 진행되기 때문에 불필요한 비용과 절차를 최소화할 수 있다는 게 현대건설 측 설명이다.
부족한 주차 공간은 주차로봇을 활용해 효율성을 극대화한다. 기존 지하주차장의 경우 주차대수를 최대 30% 늘릴 수 있다는 분석이다. 지상 유휴 공간 또한 주차로봇 구역으로 재조성해 부족한 주차 공간을 추가로 확보한다. 이를 위해 현대건설은 현대위아와 협력 체계를 구축했다.
"분담금 1억 밑…구독 활용하세요"
주민들이 단지에 머무르는 상태에서 공사를 진행하는 만큼 현대건설은 안전 대책 마련에 심혈을 기울였다. 이형덕 현대건설 리뉴얼신사업팀 팀장은 "거주 중 공사가 진행되는 만큼 안전을 최우선으로 고려하고 있다"며 "주민들 안전과 불편을 최소화하기 위해 입주민 동선을 면밀히 분석해 최적화된 공사 시퀀스를 마련할 예정"이라고 말했다.
실제 현대건설은 커뮤니티 등 신축 공사의 경우 기존 재래식 공법 대신 모듈러 방식을 활용해 현장 시공을 최소화하고 공사 속도도 높인다는 복안이다.
가구당 분담금은 1억원을 넘지 않을 것이라는 게 현대건설 측 예상이다. 이 팀장은 "공사비 규모는 단지 조건 및 공사 범위, 상품 수준에 따라 차이가 있을 수 있으나, 저희는 수천만원에서 1억원 내로 비용 투자가 이뤄질 것으로 보고 있다"고 내다봤다.
공사비 납부 방식은 기존 정비사업과 비슷하게 계약금을 일부 납부한 뒤 중도금·잔금에 해당하는 금액을 매월 일부 납부하는 식이다. 현대건설은 입주민 분담금 부담을 덜기 위해 대형 가전, 자동차 등을 구매할 때 활용하는 구독 프로그램 도입을 추진하고 있다. 이를 위해 키움증권과 한국투자증권, 하나은행 등 금융기관과 업무협약을 체결했다.
더 뉴 하우스 첫 적용 단지는 삼성 힐스테이트 2단지가 될 전망이다. 과거 영동차관아파트를 현대건설이 재건축해 2008년 준공한 단지다. 올해 말 설계·공사비·금융 등 제안에 대한 동의 절차를 거쳐 착공할 경우 2년 내로 완공이 가능하다는 설명이다.
삼성 힐스테이트 2단지를 시작으로 현재 수원 신명동보아파트 등 다른 단지도 더 뉴 하우스 적용을 검토 중이다. 신명동보아파트는 현대건설이 지난 2021년 리모델링 사업으로 수주한 단지였으나 부족한 사업성을 메울 방안으로 더 뉴 하우스 적용을 추진하고 있다.
더 뉴 하우스는 힐스테이트·디에이치가 아닌 타 브랜드 아파트라도 상품 기준 충족 시 브랜드 변경이 가능하다고 현대건설은 설명했다. 이를테면 신명동보아파트가 '영통 힐스테이트'(가칭)도 될 수 있다는 의미다. 적용 대상은 준공연도보다는 골조 등 구조체의 양호도를 기준으로 평가한다는 계획이다. 이날 현대건설은 주요 기관 및 27개 관심 사업지 관계자를 대상으로 추가 설명회를 진행한다.
