"네? 전세자금대출은 보증금으로 들어가 있어서 계약 끝나자마자 받아서 갚을 수 있고요. 마이너스대출 통장은 지금 500만원만 쓰고 있는데요?"
지난주부터 KB국민은행이 은행 중 처음으로 총부채원리금상환비율(DSR)을 대출 심사에 적용하고 있습니다. DSR 비율을 300%로 정했다고 하는데요.
1년 동안 갚아야 할 원금과 이자가 본인의 소득의 세 배(300%)가 되면 더 이상의 대출이 어렵다는 의미인데, 언뜻 생각해보면 넉넉해 보입니다. 실제로 당장 대출이 막힌 사례도 아직은 거의 없다고 합니다.
그러나 대출 심사 기준이 달라졌으니 상황에 따라 갑자기 대출받기 어려워지는 경우가 충분히 있을 수 있습니다.
특히 DSR에 어떤 대출은 적용이 되고, 또 어떤 대출은 제외되는 등 계산법도 복잡하다고 합니다. 급할 때 당황하지 않으려면 미리미리 알아두는 게 좋습니다.
# DTI는 이자만…DSR은 원금까지
먼저 은행들이 그동안 적용하고 있던 총부채상환비율(DTI)과 DSR의 차이점부터 간단히 살펴보겠습니다.
DTI는 기존 대출의 이자만 낸다고 가정을 해서 계산하는 겁니다. 예를 들어 1억원을 연 5% 금리에 10년 만기로 빌렸다고 가정을 해보면 1년에 이자 500만원만 대출자의 부담으로 보는 겁니다. 원금은 만기가 언제이든 상관을 안 했습니다.
반면 DSR은 매년 갚아야 하는 실제 원금과 이자를 계산합니다. DTI에서 적용한 이자 500만원뿐 아니라 매년 갚아야 하는 원금 1000만원도 더하는 겁니다. 결국 대출자의 부담을 연 1500만원으로 보는 겁니다.
만약 대출받는 분의 연봉이 1000만원이라고 하면 DTI로는 50%밖에 안 되는데 DSR로는 150%가 되는 겁니다.
결국 국민은행이 내놓은 DSR 300%로 따져보면 연봉 1000만원인 분은 1년에 갚아야 할 원금과 이자가 3000만원이 될 때까지는 돈을 추가로 빌릴 수 있다는 의미입니다.
# DSR에 적용되는 대출 따로 있다
그렇다면 내가 갖고 있던 모든 대출이 전부 DSR에 책정될까요? 그건 아닙니다.
국민은행의 경우 보금자리론이나 디딤돌대출, 햇살론 같은 정부의 정책자금 대출이나 현금서비스, 아파트 집단대출, 자영업자나 사업자의 운전자금 대출은 DSR을 계산할 때 포함하지 않습니다.
대신 마이너스통장이나 신용대출, 주택담보대출, 자동차 할부 등 다른 대출들은 계산에 포함합니다.
정부의 보금자리론을 아무리 많이 받았더라도 추가 대출에 문제가 없는데 주택담보대출을 많이 받았다면 문제가 될 수 있는 셈입니다.
또 유의해야 할 점이 있습니다. 전세자금대출이나 정책자금대출을 받을 때는 DSR과 상관없이 돈을 빌릴 수 있다는 점입니다.
정리해보면 전세자금대출의 경우 돈을 빌릴 때는 DSR이 높아도 아무 상관이 없는데 빌리고 나서는 DSR이 높아져서 추가 대출이 어려워질 수 있는 겁니다.
정책자금 대출은 빌릴 때도 빌린 뒤에도 DSR과는 관련이 없는 거고요.
# 마이너스통장 한도, 전부 적용
당장 갚지 않아도 되는 대출까지 DSR에 적용된다는 점도 알아두셔야 합니다.
마이너스통장이 대표적입니다. 예를 들어 본인의 마이너스통장 한도가 2000만원이라면 100만원을 쓰고 있다 하더라고 2000만원 모두 DSR에 반영합니다.
전세자금대출도 마찬가지입니다. 전세자금대출은 보통 보증금을 맡겨놨다가 계약이 끝나면 받아서 갚을 수 있기 때문에 '부담'이라고 여기지 않는 경우가 대부분인데요.
그런데도 2년째 만기가 되는 해에는 대출자의 부담으로 여기고 DSR 계산에 포함합니다. 연봉이 5000만원인데 전세대출이 2억원이라면 DSR이 400%가 넘기 때문에 추가 신용대출을 받을 수 없는 겁니다.
국민은행이 DSR을 300%로 비교적 높게 책정해 둔 것도 이런 점을 염두에 둔 것이라고 합니다.
이런 점을 고려했을 때 원리금 분할상환의 기간을 최대한 늘리는 게 DSR 심사 제도에서는 유리합니다. 똑같이 1억원을 받았더라도 1년만에 갚는다고 하면 부담이겠지만 5년에 나눠 갚겠다면 연간 부담이 확 줄어들기 때문입니다.
이밖에 DSR은 신규대출에만 적용한다는 점도 중요합니다. 기존 대출이 있다면 만기 연장을 할 때도 DSR을 계산하지 않습니다.
다만 신용대출이든 마이너스통장이든 만기연장에도 제한이 있는데요. 예를 들어 대출받은 지 10년이 된 경우 더는 만기연장이 안 되기 때문에 DSR 심사를 받은 뒤 새로 돈을 빌려야 합니다.
# 다른 시중은행도 내년부터 적용
당장 국민은행이 이런 방식으로 도입하긴 했는데요. 다른 은행의 경우 방식이 달라질 수 있습니다.
현재 금융당국과 시중 은행들이 태스크포스(TF)를 구성해 구체적인 방안을 만들고 있습니다. 늦어도 내년에는 대부분 은행이 시행할 전망인데요.
| ▲ 임종룡 금융위원장 (사진=금융위원회) |
이때 마이너스통장이나 전세자금대출은 국민은행에서 적용하는 방식과 다르게 될 수도 있습니다. 마이너스통장은 한도 전체가 아닌 이자만 계산한다든가 전세자금대출은 아예 포함하지 않는 등의 방식이 나올 수 있습니다.
분위기가 성숙되면 저축은행이나 상호금융사 등 제2금융권에서도 DSR을 적용할 가능성이 큽니다.
