정부가 최근 전세대출 등 실수요자 중심의 대출 공급이 차질없이 이뤄질 수 있도록 하겠다는 방침에 은행들이 전세자금 대출 문턱을 소폭 낮췄지만 여전히 '하늘의 별 따기인' 모습이다.
전세자금대출 대다수를 차지하는 보증기관의 보증을 받을 수 있는 전세매물 자체가 귀해지고 있는 데다가 계약을 갱신하려 해도 한도 증액이 예전만큼 쉽지 않아서다.
곤란하기는 집주인도 마찬가지다. 계약기간 만료가 다가오면서 새로 전세를 내줘야 하는데 전세가격이 상승하면서 세입자의 전세대출 보증을 서줄 수 없게 됐다. 계약 종료 이후 실거주를 하려해도 보증금 반환을 위해 주택담보대출을 받으려 해도 주택담보대출 한도 소진으로 인해 막히면서 내 집을 두고 다시 세를 살아야 할 처지에 놓인 경우도 부지기수다.
겨우 숨 쉴 구멍만 마련된 대출절벽
최근 주요 시중은행들은 그간 판매 중단하거나 한도 감액을 선언했던 전세자금대출 문턱을 낮추며 판매를 재개하거나 한도를 다시 늘리기 시작했다.
그간 전세대출 역시 가계부채 증가의 주 요인으로 꼽히며 금융당국으로부터 관리해줄 것을 요청받았지만, 실수요자들의 대출 마저 옥죈다는 여론이 확산되면서다. 이에 문재인 대통령 역시 전세자금대출이나 집단대출 등 실수요자 중심의 대출의 경우 공급에 차질이 빚어지게 하지 말 것을 금융당국에 요청했고, 은행들 역시 이를 받아들여 다시 전세자금대출에 대한 계획을 수정했다.
하지만 전세대출 문턱이 예전 수준으로 완전히 되돌아왔다고 보기는 힘들다. 당장 전세대출의 경우 보증기관의 보증을 담보로 하는 대출이 주를 이룬다. 은행의 경우 보증기관이 담보를 제공하기 때문에 보증기관의 보증만 통과하면 까다로운 보증 없이 대출을 해주는 상품 중 하나인데, 집값이 천정부지로 오르면서 보증기관의 보증대출을 받기가 쉽지 않아졌다.
구체적으로 전세대출의 경우 공적보증기관인 주택금융공사와 주택도시보증공사(HUG) 그리고 서울보증보험(SGI) 등 세 곳의 보증을 담보로 한다. 헌데 규제 지역 내 9억원 이상의 주택인 경우 공적보증기관 보증이 제한된다. 그나마 서울보증보험이 보증을 해주긴 하지만, 보증기관이 줄어든 만큼 전세대출 신규 수요자의 경우 선택의 폭이 줄어든 것이나 다름없다. 최근 한국부동산원에 따르면 지난 7월 기준 서울 아파트 평균 매매가격은 11억930만원이다. 사실상 서울에서는 서울보증보험의 전세대출만 받을 수 있다는 얘기다.
전세계약을 새로 체결하더라도 일정부분의 현금을 보유하고 있으면 예전과 같이 전세보증금 가격의 80%만큼 대출 받기 어렵다. 은행들이 보증금 대출 금액의 한도를 전세금 상승분 만큼만 대출을 인정해 주기로 결정하면서다.
예를 들어 규제지역 내 현재 전세보증금 5억원인 아파트에 거주하고 있는 A씨는 3억원의 전세자금대출과 2억원의 현금을 통해 전세보증금을 마련했다. 그런데 계약갱신일을 앞두고 집주인이 임대차 3법에 따라 전세자금을 종전 5억원에서 5% 올린 5억2500만원 만큼 2500만원 올리겠다고 통보했다.
이 경우 A씨는 계약 갱신 시 증액할 수 있는 대출금액은 2500만원으로 대출계약 갱신 시 빌릴 수 있는 금액은 3억2500만원이다. 신규계약이었다면 최대 4억2000만원까지 가능하지만 재계약이기 때문에 받을 수 있는 금액이 9000만원가량 줄어드는 셈이다. 만약 A씨가 여유 현금 자금이 필요해 계약 갱신 시 전세자금의 80%만큼 대출을 받으려고 하면 이것이 불가능하다는 얘기다.
집주인도 곤란하긴 마찬가지
전세계약을 새로 맺거나 갱신해야 하는 세입자들이 전세대출 받기가 쉽지 않아진 가운데 집주인 들 역시 곤란한 상황이 발생하고 있다.
신규 계약을 갱신하려고 해도 집값이 올라 예전에는 보증재단의 보증을 받아 세입자로 하여금 전세대출을 받을 수 있게 조치를 취해 줄 수 있었지만, 집값이 오르면서 보증이 어려워지면서 전세대출 불가 통보를 해야 하는 경우가 발생하면서다. 결국 전세금을 모두 현금으로 낼 수 있는 세입자를 찾거나 금리가 높은 은행재원 전세대출을 세입자에게 권해야 하는 상황이 됐다.
실제로 송언석 국민의힘 의원이 금융감독원으로 제출받은 자료에 따르면 주택도시기금으로 지원하는 '버팀목 전세자금'은 지난 2017년 11만4532건이 취급됐지만 지난해 4만9936건으로 줄어들었다. 이 상품의 경우 보증금액이 3억원 이하여야만 보증을 서주는 상품인데 집값상승으로 인해 전세가격 또한 상승, 대상이 되지 못한 주택이 늘어났기 때문으로 분석된다.
부동산 규제 강화로 인해 세입자와의 계약이 종료되고 실거주를 하려고 할 때 대출이 필요한 경우에도 난감한 상황이 발생하고 있다. 세입자의 보증금 중 일부를 집을 담보로 대출 받아 내 주려고 하면 가계부채총량 관리의 '핵'으로 지목된 주택담보대출을 받아야 하는데 주택담보대출의 경우 전세대출과 달리 문턱이 한없이 높아지고 있어서다.
은행 관계자는 "실거주를 위해 보증금 반환을 위해 받는 대출은 주택담보대출로 취급이 되는데, 최근 주택담보대출의 경우 한도가 점차 소진되고 있는 상황"이라며 "이미 영업점 별로 한도를 정한 은행의 경우 한도를 소진한 은행들이 연이어 나타나고 있는 추세"라고 설명했다.
당장 NH농협은행의 경우 신규주택담보대출은 지난 9월 이후 여전히 취급하지 않고 있으며 하나은행 역시 오는 20일부터 대면·비대면 주택담보대출 취급을 중단한다. 아울러 KB국민은행과 우리은행은 영업점 별로 한도를 정해놓고 있으나 주요 영업점을 중심으로 한도를 모두 소진된 지점이 연이어 나타나고 있다.
