2018년 3월 23일. 워킹맘에게 꼭 필요한 필수 정보가 있다. 각종 지원과 신청 방법 등에 대해 아무것도 모르지만, 어디서 어떻게 찾아서 어떤 절차를 밟는지만 잘 알아두면 어려울 것이 없다.
경매에서도 마찬가지다. 나도 누군가처럼 재테크의 여왕이 되겠다고 마음먹고 경매에도 관심 갖기 시작했지만, 경매 절차와 방법 등에 대해 아무것도 아는 것이 없었다. 제일 먼저 책을 사들이기 시작했다.
경매 관련 책자는 너무도 많고 관련 서류에 대한 설명과 경매 절차 같은 기본 정보는 어디서든 쉽게 찾아볼 수 있었다. 하지만 책만으로는 해결 안 되는 갈증을 해결하기 위해 전문가 강의를 신청했다.
사실 경매에 참여할 때 내가 직접 하지 않아도 된다. 일반 부동산 매매를 할 때 공인중개사에게 수수료를 내고 거래 절차를 맡기듯, 경매에서도 컨설팅 회사에 수수료를 내고 경매 절차를 진행할 수 있다. 컨설팅 회사마다 다르지만 낙찰가의 1% 정도가 일반적이다. 적지 않은 돈이지만 점유자까지 내보내는 명도 절차까지 모두 처리해주니 안전하고 손쉬운 방법이기도 하다.
하지만 2억짜리 물건을 낙찰받으면 수수료만 200만원, 4억짜리는 400만원이다. 힘들게 벌면서도 또 다른 알파 수입을 얻겠다고 경매 공부까지 시작했는데 한달 치 월급을 수수료에 쏟아붓자니 그리 아까울 수가 없다. 그래서 답은 공부였다.
강의료가 아주 저렴하지는 않았지만 투자하기로 했다. 그런데 기대를 하고 참여한 강의 첫 시간. 내가 많은 책에서 수도 없이 봐왔던 서류 찾는 방법만 설명하는 것이 아닌가. 그리고는 다음 주 숙제로 두 개의 물건에 대한 모든 서류를 준비해 오도록 했다. 그다음 시간도 마찬가지였다.
그리고 그 숙제는 8번의 강의가 끝날 때까지 계속됐다. 처음에는 '왜 이런 숙제와 강의만 하지?' 싶기도 했지만 의구심이 어느덧 확신으로 바뀌었다. 내가 이 서류들만 어려움 없이 다 준비하고, 분석할 수 있다면 문제 될 것이 하나 없다는 것을 알게 됐기 때문이다.
물론 강의가 진행될 때마다 서류를 분석하는 방법과 권리 관계에 대해 더 배울 수 있었지만, 내 손 안에 물건의 분석 자료가 모두 있다는 것만으로도 자신감이 넘쳤다.
경매의 시작은 물건 검색
경매를 하고 싶은데 원하는 물건을 어디서 어떻게 찾는지조차 막막하기만 하다. 괜찮은 물건을 추천해주는 사설 사이트도 최근 많이 생겨나고 있지만, 내가 직접 원하는 물건을 찾으려면 대법원 법원경매정보(http://www.courtauction.go.kr) 사이트에 들어가 무료로 볼 수 있다.
사이트 내 '경매물건' 카테고리에 들어가면 로그인 없이도 법원, 소재지, 사건번호, 입찰구분, 용도, 감정평가액, 면적, 유찰횟수, 최저매각가격 등 다양한 기준을 설정해 상세 검색을 할 수 있다.
특히 '나의경매' 카테고리에서는 일정관리, 관심물건, 자주 쓰는 검색 등의 기능을 이용해 쉽게 나에게 맞는 물건을 찾아 관리할 수 있다. 하지만 쏟아지는 물건을 모두 서치하기는 쉽지 않다. 한 경매 전문가는 경매 과정에 있어 팔 할은 빠르게 원하는 물건을 검색하는 것이라고 하더라.
법원경매정보에서 원하는 물건이 나왔을 때 클릭하면 해당 물건 분석에 필요한 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서도 실시간으로 검색할 수 있기 때문에 한꺼번에 많은 정보를 얻을 수 있다는 것도 장점이다. 관련 서류는 뒤에서 알아보기로 하겠다.
무료가 아니라도 좀 더 편하게 물건 정보를 얻고 싶다면 유료 경매 정보 사이트를 이용하면 된다. 유료인 만큼 경매와 관련한 각종 정보와 내용도 제공하고, 전문가들이 꼽은 추천 물건과 각 물건의 위험도도 제시한다. 물건 검색할 시간이 부족하거나 경매 초보인 워킹맘이라면 고려해 볼만도 하다.
권리분석에 필요한 서류 찾기
물건을 찾았는데 권리 관계를 분석하는 것이 막막하기만 하다. 하지만 기본 서류들을 보고 기본적인 사항만 체크할 수 있다면 쉬운 물건은 접근할 수도 있다. 만약 내가 하기 어려워 컨설팅에 맡긴다 하더라도 기본적으로 분석할 수는 있어야 도전도 가능하다.
우선 등기부등본으로 불리는 등기사항전부증명서는 경매나 일반 부동산 매매에서도 필수적으로 검토해야 할 문서다. 인터넷등기소에서 물건지 주소를 검색하고 700원을 결제하면 열람할 수 있다. 표제부에서 물건의 내용, 갑구에서 소유권 사항, 을구에서 근저당 등 소유권 외의 권리들을 확인할 수 있다.
민원24(www.gov.kr) 사이트에서 찾아볼 자료도 많다. 건축물대장, 토지대장, 토지이용계획확인원, 지적도 등을 볼 수 있다.
건축물대장은 건물 면적, 구조, 용도, 연면적, 건폐율, 용적률, 건축 연도 등 다양한 정보가 담겨 있는데 등기부등본과 비교해 미등기 건물 존재 여부를 확인할 필요가 있다. 또 건축법상 위반사항이 있는지 보고 낙찰 후 발생할 수 있는 강제 이행금 발생 가능성을 확인해야 한다.
단독주택이나 토지 물건을 검색할 경우에는 토지대장에 제시되는 토지면적과 지목을 등기부등본과 비교하면 정확하다. 토지대장을 기초로 등기부등본이 작성되기 때문에 가장 정확하다. 토지이용계획확인원으로는 용도와 개발제한구역 등 제한사항을, 지적도로는 토지를 필지별로 구분해 땅의 경계를 그려놨기 때문에 도로 위치나 경계를 정확히 따져봐야 한다.
서류로 간접 임장(현장조사)까지
법원경매정보 사이트에서는 경매목록지와 기일내역 등 기본 사항을 비롯해 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 확인할 수 있다.
개인적인 판단으로 가장 중요한 서류는 매각물건명세서다. 법원이 공식적으로 물건에 대해 파악한 내용을 공개하는 자료기 때문이다. 매각 기일 1주일 전부터 확인 가능하다는 점이 단점일 뿐 경매에 필요한 70~80%의 정보가 포함되어 있다. 부동산 표시, 점유자, 보증금, 차임, 확정일자, 배당요구 여부, 최선순위 권리 등 다양한 정보가 포함된다.
현황조사서도 참고하면 좋다. 법원 집행관이 현장조사 후 물건 현황에 대해 기록해 놓은 자료기 때문에 임장 자료라고도 볼 수 있다. 현재 점유자와의 대화, 우편물 확인 내용, 경비원과의 대화 내용 등이 포함된다. 다만 현황조사서 내용은 정확한 것이 아니고, 해당 내용이 틀렸다고 해서 낙찰 후 불허가 사유가 될 수 없기 때문에 참고해 직접 임장해 확인하는 것이 바람직하다.
임장을 가더라도 경매에 넘어간 집에 사는 점유자가 집안 내부를 보여줄 리 없다. 대신 감정평가서를 보면 물건의 구조 도면을 포함해 객관적인 가격과 내부 사항 등 감정평가 사유가 제시돼 간접적으로 알 수 있다.
또 현재 살고 있는 점유자와 소유자와의 관계를 알기 위해서 전입세대 열람을 해야 한다. 하지만 전입세대 열람은 인터넷으로 발급이 안 된다. 경매목록지와 기일내역, 신분증을 지참하고 가까운 주민센터에 가서 전입세대열람 신청서를 작성하면 발급받을 수 있다.
지금 언급한 서류만 잘 찾고, 후편에서 언급할 권리 분석을 할 수 있다면 셀프 경매도 충분히 가능하다.
