"당신은 늘 틀린 질문을 하니까 틀린 답을 찾을 수 밖에 없는거야. 왜 내가 당신을 15년동안 가둬놨냐고 물을 게 아니라, 내가 15년만에 당신을 왜 풀어줬을까를 질문해야지"
박찬욱 감독의 영화 '올드보이'에 나오는 유명한 대사입니다. 질문이 잘못되면 답을 영원히 알 수 없다는 뜻입니다. 요즘 우리나라 전세시장도 비슷한 것 같습니다.
사람들은 "왜 요즘 전세 매물이 없어지고 있는가"를 궁금해합니다. 그리고 대개는 전문가들로부터 이런 답을 얻어내곤 하죠. "워낙 저금리 시대라 집주인들이 전세금을 받아봐야 그걸 어디에 굴릴 데가 없기 때문"이라고. 그런데 질문을 올드보이식으로 한 번 바꿔볼까요. 전세 매물들이 왜 이제서야 사라지고 있을까요? 생각해보면 전세라는 건 없어졌어도 벌써 오래전에 없어졌어야 하는 건데 말입니다.
◇ '월세가 유리한데'..왜 전세를 택했을까
은행에서 대출을 잘 해주지 않을 때는 전세라는 제도는 집주인에게 대단히 유용했습니다. 4억원짜리 집을 전세를 끼고 사면 2억원만 주고도 살 수 있으니까요. 그러나 은행 대출문턱이 낮아진 2000년대 이후에는 전세라는 게 집주인에겐 아무 효용이 없습니다.
4억짜리 집을 대출 2억원을 끼면 역시 2억원에 살 수 있지요. 대출이자는 그 집에서 나오는 월세로 갚으면 다 해결되고도 남습니다. 2억원의 대출이자가 연 6%라면 매월 100만원의 이자를 내야 하지만 그 집은 전세 2억짜리 집이니 월세로 놓으면 전월세전환율(전세를 월세로 바꿀 때 적용되는 전환율)이 9%라고 가정할 때 한달 월세로 150만원을 받을 수 있습니다.(대개 전월세 전환율은 시중 주택담보대출 이자율보다 3~4%포인트 정도 높습니다.)
그러니 집주인들 입장에서는 은행 대출을 받아서 전세금을 돌려주고 그 집을 월세로 놓는 게 훨씬(정확히 말하면 전월세전환율과 대출이자의 차이만큼) 유리합니다.
이건 시중금리가 저금리냐 고금리냐에 관계없이 늘 성립하는 공식입니다. 시중금리가 아주 높을 때도 전세금을 받아서 은행에 넣어두는 것보다 전세금만큼 은행에서 대출을 받고 세입자에게는 월세를 받는 게 유리합니다. 고금리 시대라고 전세 매물이 많고 저금리가 됐다고 전세가 사라지는 건 논리에 맞지 않습니다.
일부 전문가들은 "집값 상승 기대감이 사라졌기 때문에 전세를 끼고 집을 사는 수요가 감소했다. 그래서 전세 매물이 귀해졌다"고 설명합니다만 이 역시 헛점이 많습니다. 집값 상승 기대감이 충만하더라도 전세를 끼고 집을 사기보다는 은행 대출을 받아서 집을 사는 게 훨씬 낫거든요. 월세를 놓고 그 월세로 대출이자를 충당하면 돈이 남기 때문이죠.
정리해보면, 집주인의 입장에서는 시중 금리가 높든 낮든, 집값 상승 기대감이 크든 희박하든 무조건 대출을 받아서 집을 사고 월세로 내놓는 게 유리합니다. 그런데 왜 집주인들은 지금까지 집을 전세로 내놓고 있다가 요즘에 와서야 월세로 바꾸고 있는 걸까요. 왜 전세 매물들이 이제서야 사라지고 있는 걸까요.
◇ '죄수의 딜레마'..그동안은 집주인의 몫
그건 집주인들이 '죄수의 딜레마'에 빠져있었기 때문입니다. 죄수의 딜레마란 두 죄수가 최선의 답을 알면서도 그 답을 선택하지 못하는 상황을 의미합니다. 두 죄수를 따로 취조하면서 이렇게 일러둡니다. "너희 둘 다 자백을 하면 둘 다 징역 1년이다. 둘 다 입을 다물면 모두 석방될 수 있다. 그러나 한 사람만 자백하면 그 사람만 석방하고 다른 한 사람은 징역 10년이다"
죄수들에게 최선의 선택은 입을 다물어서 같이 석방되는 것이지만 상대가 끝까지 입을 다물 것이라는 확신이 없기 때문에 둘 다 먼저 자백을 하는 쪽을 선택한다는 겁니다.
그동안 전세시장도 이런 상황이었습니다. 집주인들에게 최선의 선택은 집을 월세로 내놓는 것이었지만, 그건 모든 집주인들이 다 월세로 내놓을 때 얘기지, 나만 월세로 내놓으면 내 집은 세입자를 찾기 매우 어렵게 됩니다. 그러니 다들 월세가 좋은 줄은 알지만 어쩔 수 없이 전세로 내놓았던 겁니다. 자칫하면 세입자를 못구하고 수개월간 빈 집으로 놔둬야 하니까요.
집을 월세로 내놓으면 전세금에 전월세전환율과 대출이자율의 차이를 곱한만큼 이익이 생기지만, 월세로 내놓고 세입자를 구하지 못하면 집주인은 매월 은행 대출이자만큼 손해를 봅니다. 예를 들어 볼까요. 약 10년전인 2005년 전월세전환율이 10%이고 대출이자는 연 7%이던 시절에 전세 2억원짜리 집을 월세로 놓으면 집주인은 매월 167만원의 월세를 받을 수 있었습니다. 그러나 대출금리가 연 7%이니 한달에 약 117만원씩 이자를 내야 했습니다. 그래서 그냥 전세로 놓는 것보다 대출을 끼고 월세를 놓으면 매월 50만원(167만원-117만원)씩, 1년이면 600만원이 더 남는 장사를 할 수 있었죠.
그런데 이렇게 월세를 놓으려고 하다가 만약 한 달 동안 세입자를 못구하면 대출이자 117만원이 그냥 날아갑니다. 그래도 한 달 기다렸다가 세입자를 구하면 연간 이익은 433만원(11개월 차액 550만원-허공에 날려버린 한 달 대출이자 117만원)이 생기지만 4개월간 세입자를 못구하면 오히려 마이너스가 됩니다. (남은 8개월간 차액 400만원-허공에 날려버린 3개월 대출이자 468만원). 그러니 월세로 놓으면 전세 세입자를 내보내고 난 후 3개월 안에 세입자를 구해야 합니다.
3개월째에 세입자를 구해도 연간 차익은 100만원 남짓인데 월세 세입자에게는 도배와 장판 등을 바꿔주는 관행을 감안하면 집 주인은 손해가 더 큽니다. 즉 현실적으로는 2개월 안에 세입자를 구할 수 있을 때만 월세로 돌린 효과가 겨우 발생한다는 겁니다. 그래서 집주인들은 월세로 집을 내놓지 못했습니다. 월세로 내놓으면 이익이라는 걸 알지만 다들 월세가 아닌 전세로 내놓으니 만약 나만 월세로 내놓으면 내 집에 세입자를 쉽게 들일 수 있을까 하는 의문이 생겼던 거죠. 전형적인 '죄수의 딜레마' 상황이었던 겁니다.
◇ 이제는 세입자의 딜레마..전세 부활은 없다
그런데 요즘은 상황이 달라졌습니다. 요즘 전월세전환율은 6% 대출이자는 3%쯤 됩니다. 2억원짜리 전셋집을 월세로 놓으면 월세는 매월 100만원, 대출이자는 매월 50만원이 나갑니다. 집주인이 전세 2억원짜리 집을 전세 대신 월세를 놓아서 벌 수 있는 연간 차액은 600만원으로 10년 전과 동일합니다. 그러나 한 달간 세입자를 못 구했을 때 날아가는 기회비용은 과거에 비해 확 줄었습니다. 월 대출이자가 50만원에 불과합니다. 5개월간 세입자를 구하지 못해도 집주인은 약 100만원의 차액이 생깁니다(남은 7개월간 이익 350만원-5개월간의 대출이자 250만원).
4개월 안에만 세입자를 구하면 월세로 돌린 효과를 볼 수 있습니다. 전세를 월세로 바꿨을 때의 차익은 10년 전과 동일하지만 월세로 내놓고 집이 나갈 때까지 '버텨볼 수 있는 기간'이 2개월에서 4개월로 늘었습니다. 집주인들 입장에서는 외롭더라도 버텨볼만한 여지가 생긴 겁니다. 주택담보대출의 이자율이 내려가면서 집주인들에게 그런 여유가 생긴 겁니다.
죄수들이 버틸 수 있는 여유가 생기면 죄수의 딜레마는 깨집니다. 월세로 내놓고 버티는 집주인들이 늘어날 수록 전셋집은 줄어듭니다. 월세도 생각보다 빠르게 세입자를 구할 수 있다는 소문이 돌기 시작하면 집주인들은 용기를 얻고 월세로 전환할 가능성이 커집니다. 그러면 전세는 더 줄어들고 월세는 세입자를 더 빨리 구할 수 있습니다. 이제는 굳이 전세로 내놓을 이유가 없어집니다. 월세가 대세가 됐으니 월세로 내놓은 집이 몇달씩 비어 있을 가능성은 거의 없습니다.
이제는 거꾸로 세입자들이 죄수의 딜레마에 빠졌습니다. 세입자들도 '전세가 이익이라는 걸 알지만 다들 월세를 받아들이는 상황에서 나만 전세를 고집하다가는 자칫 셋집을 구할 수 없다'는 두려움에 빠져들었습니다.
전세가 왜 사라지고 있는지를 정확하게 분석하는 건 아주 중요한 일입니다. 미래에 전세가 다시 늘어나는 시기가 올 지, 아니면 이제 계속 월세시대가 이어질 지를 판단하는 근거가 되기 때문입니다. 만약 금리가 낮아서 전세가 사라진 거라면 다시 고금리 상황이오면 전세가 부활하겠죠. 집값 상승 기대감이 줄어서 전세가 사라졌다면 집값 상승 기대감이 살아나면 전세도 다시 유행하게 될 겁니다. 그러나 정말 그런 일이 벌어질까요.
이미 10여년 전에 사라졌어야 할 전세가 집주인들의 '죄수의 딜레마' 현상으로 인해 남아있던 것이라면 전세가 다시 부활하기는 불가능합니다. 세입자들이 죄수의 딜레마에서 벗어나려면 '전셋집 아니면 죽음을 달라'면서 버틸 수 있어야 합니다. 그러나 그건 어렵습니다. 그래도 집주인들은 빈 집으로 남겨두고 몇달을 버틸 수 있었지만 세입자들은 '잘 곳 없는 상황'에서 몇달을 버틸 수는 없기 때문입니다.
p.s.)
전세를 부활시키는 유일한 방법은 은행 대출을 묶는 겁니다. 지금도 다주택자들은 DTI(Debt To Income, 총부채상환비율) 규제로 대출을 넉넉히 받지 못하기 때문에 3번째 집이나 4번째 집을 살 때는 울며 겨자먹기로 대출 대신 전세를 끼고 집을 사죠. 다주택자들 입장에선 억울할 수 있습니다. 새로 집을 사서 월세를 받아 이자를 내겠다는 데 새로 매입할 집에서 나오는 월세는 DTI를 계산할 때 소득으로 인정하지 않으니 말이죠. 그 덕에 전세 매물이 가물에 콩나듯이나마 나오는 겁니다.
그러나 앞으로는 이런 규제도 점차 사라질 겁니다. 고령화 시대에 아무 소득이 없는 노인이 여유자금으로 대출을 끼고 집을 사서 월세를 놓겠다는데, 소득이 없다는 이유로 대출을 해주지 않을 명분이 과연 있을까요.
