사상 초유의 전세난을 해결할 묘수가 눈에 띄지 않는다. 정부가 지난해부터 전세수요를 매매로 전환하기 위한 대책을 쏟아내고 있지만 역부족이다.
부동산 전문가들 역시 전세난 해법 찾기가 쉽지 않다고 입을 모은다. 다만 당장은 발등의 불이 되고 있는 재건축 이주시기 조정에 나서야 한다고 주문한다.
장기적 관점에선 공공 임대주택 재고 물량을 늘리고, 개인 임대시장도 활성화해야 한다고 조언한다. 그동안의 임대주택 정책이 정권과 상황에 따라 오락가락하는 바람에 임대 물량 확보에 실패한 만큼 무엇보다 정책 일관성이 중요하다는 지적이다.
각계 전문가들의 전세난 해법를 들어본다. (각계 전문가들이 보내준 글을 그대로 게재한다.)
"전세→월세&매매 전환 지원해야"
김규정 NH투자증권 부동산연구위원
당장 전세품귀현상을 해결할 묘수가 보이지 않는다. 전세수요 분산을 위한 장기적인 주택정책이 필요한 이유다.
주거 선호지역의 구조적인 전세품귀현상을 단기간 해결할 방법은 사실상 없다고 생각한다. 전세물건은 줄어드는데 반해 주거비용이 가장 저렴한 전세를 찾는 세입자는 꾸준하기 때문이다. 무엇보다 전세의 월세전환은 막을 수 없는 흐름이다. 저금리 기조가 이어지면서 집주인은 월세를 선호할 수밖에 없고, 전세가격이 급등하면서 보증부 월세를 받아들이는 세입자도 늘고 있다.
임대시장에 전세물건을 추가로 공급할 수 있는 방법이 없다면 대안은 전세수요를 월세나 매매시장으로 분산시키는 것 밖에 없다.
하지만 전세수요를 월세나 매매로 분산시키기는 것이 쉽지 않다. 월세는 주거비용이 너무 비싸고, 집을 사기에는 주택 경기 회복속도가 더디다. 아직도 집값 하락을 걱정하는 수요자가 많다.
월세 주거비용을 낮추려면 민간 임대주택의 공급량을 늘려야 한다. 임대사업자들의 참여를 유도하기 위해선 사업성을 높여줘야 한다. 대대적인 지원을 통해 일단 민간 임대시장의 규모를 키우는 것이 먼저다.
집값 상승폭이 제한적인 상황에서 무주택 세입자들의 주택 구매를 유도하려면 인센티브를 줘야 한다. 안전하고 저렴한 장기 모기지 상품을 다양하게 제시해 매입 부담을 낮춰주고 실거주 이후 처분이 가능해야 한다. 주택연금 상품의 다각화와 기존주택 매입 제도를 보강하고, 주택의 가치를 유지할 수 있도록 개보수 지원 프로그램의 강화도 필요하다.
"개인 임대시장 살려야"
이상영 명지대학교 교수
과거 집값이 상승하던 시기에는 대출 등의 제도가 취약했다. 이 때문에 주택 구매력이 부족한 실수요자는 전세제도를 통해 주거문제를 해결했다. 집값 상승분을 통해 차익을 얻었던 임대인들은 세입자에게 과도한 전세금이나 월세로의 전환을 요구하지 않았다.
하지만 집값 상승 가능성이 낮아지면서 전세의 수익성이 떨어졌다. 임대인들이 과거와 같은 수익을 얻기 위해선 전세가격을 크게 높이거나 월세로 전환해야 하는 상황이다. 전세가격이 지속적으로 올라가면서 여유자금이 있는 세입자는 내 집 마련을 할 것이고, 그렇지 못한 세입자는 월세로의 전환을 받아들이게 된다. 결국 임대차시장은 전세 중심에서 월세 중심으로 전환되는 것이다.
이 같은 상황에서 현재 유일한 대안으로 생각할 수 있는 방안은 공공임대를 통해 월세 부담을 줄여주는 것이다. 하지만 공공임대만으로는 재정적 부담이 있고, 물량도 전체 주택임대 시장의 20% 정도만 소화할 수 있다. 올 초 정부가 발표한 기업형 임대주택 역시 물량이 많지 않아 한계가 있다.
개인 임대사업을 활성화해 임대차 시장에 공급할 수 있는 주택량을 늘려야 한다. 현재 전세시장에 전셋집을 공급하는 임대인들은 대부분 ‘베이비부머’ 세대다. 이들은 은퇴 후 노후자금 마련을 위해 주택 임대사업에 관심을 갖지만 쉽게 뛰어들지 못한다. 월세 소득에 대한 과세 부담이 있어서다. 또 현재 2주택자의 전세 소득에 대한 과세는 없는 반면 월세 소득에는 세금을 부과하는 탓에 과세 형평성에 대한 문제도 지적되고 있다. 월세 소득에 부과되는 세제 개편 등이 필요한 이유다.
대표적인 것으로 상속증여세 감면을 꼽을 수 있다. 이를 통해 베이비부머들이 임대주택을 통해 노후자금을 마련하고, 나중에 상속도 할 수 있도록 하면 금융상품보다 경쟁력이 높아질 것이다. 개인 임대주택 사업 참여자가 늘어나 시장이 활성화되면 임대주택 공급량이 늘고, 궁극적으로 전세난을 해결하는 방안이 될 수 있다.
"임대주택 재고물량 늘려야"
함영진 부동산114 리서치센터장
지금은 저금리와 저성장 등의 시장 환경으로 인해 전세 매물이 줄어들고, 이는 전세 가격 상승으로 연결될 수밖에 없는 상황이다. 이런 이유로 사실상 정부가 쓸 카드는 많지 않다.
우리나라 공공 임대주택 재고량은 여전히 OECD 평균의 절반 수준에 불과하다. 정부는 매입임대주택을 늘려 서민이 거주할 수 있는 임대주택 재고를 확보해야 한다.
양도소득세 등 임대사업자에 대한 세금을 깎아주고, 등록절차를 간소화해 임대주택 재고 확보에 활용할 필요가 있다. 또 대승적인 차원에서 정비사업 이주시기 조절 및 분산책을 고민할 필요가 있다. 올해 수도권 전월세시장의 가격불안은 재건축 재개발 이주수요 여파가 크기 때문이다.
아울러 전세보증금을 지키기 위한 전세금 반환 보증상품 확대 등 전세가율 상승에 불안해하는 수요자의 자산 안전판도 만들어야 한다.
"매매시장 활성화해야"
이철주 고양시 행신동 153수정공인 대표
매매시장이 살아나면 전세난은 해결될 수 있을 것이다. 집값 상승세 둔화로 주택 구매를 망설이던 사람들이 매매로 전환해 집을 산 뒤 이 집을 전세로 놓으면 전셋집이 늘어나고, 전세수요자가 매매로 전환되면 자연스레 전세수요가 감소하기 때문이다.
이를 위해선 매매시장 활성화 정책이 필요하다. 지난해부터 정부가 내놓은 부동산 활성화정책이 이 지역(고양시 행신동)에선 효과를 내고 있다. 중소형 아파트가 대부분이고, 매매가와 전세가의 차이가 거의 없어 전세수요가 매매로 넘어가고 있다.
일각에서 규제를 풀면 예전처럼 부동산 거품이 발생할 수 있다고 우려하지만 시장의 생각은 다르다. 예전 부동산시장이 과열됐을 때는 글로벌 경기가 호황이었고, 주택을 소유하고 싶어하던 사람들이 너도나도 시장에 뛰어드는 상태였다. 하지만 지금 국민들은 주택을 단순 주거용도로 생각하는 경우가 많고, 글로벌 경기 뿐 아니라 내수경기도 많이 침체돼 거품이 생기기 힘든 상황이다.
부동산 규제 폐지로 '주택 매매시장을 살려 전세난을 해결할 수 있다'는 득(得)이 '부동산 거품 발생으로 인한 주거복지 악화'라는 실(失)보다 클 것으로 본다.
