전세시장에서 세입자는 '을(乙)'이다. '갑(甲)'인 집주인의 결정에 따라 전세보증금을 올려주거나 집을 비워줘야 한다. 전셋집 찾기가 ‘하늘의 별 따기’인 요즘 전세시장에서는 더욱 그렇다.
그럼에도 전셋집을 찾는 수요는 꾸준하다. 주택을 구입하거나 월세로 사는 것보다 주거비용이 적게 들기 때문이다. 한국은행에 따르면 지난해 초 전국 전세입자의 평균 주거비용은 주택 보유자의 56%에 불과했다. 전세난 속에서 전셋집 잘 구하는 방법을 알아본다.
@어떤 집이 좋을까
1000가구 이상 신규 대단지가 1순위
입주를 시작한 대단지는 상대적으로 전셋집을 구하기 쉽다. 물량이 대규모로 나오고 주변 인프라가 구성되기 전이라 가격도 저렴한 편이다. 4일 부동산114에 따르면 이달부터 올 상반기까지 수도권에서 입주가 예정된 아파트는 총 2만207가구다. 서울에선 7325가구, 경기도와 인천에서 각각 6995가구, 5887가구가 집들이를 시작한다. 이 가운데 동탄2신도시에 들어서는 ‘동탄2신도시푸르지오’와 서울 마포구 아현동의 ‘공덕자이’, 왕십리뉴타운1구역에 건립되는 ‘텐즈힐’이 1000가구 이상의 대단지다.
| ▲ 자료: 부동산114 |
연립 다세대도 좋다
아파트를 찾기 어렵거나 가격이 부담스럽다면 빌라나 다세대 및 다가구 주택으로 눈을 돌리는 것도 좋다. 아파트에 비해선 주거환경이 다소 떨어지지만 주택 내부구조는 아파트 못지 않은 곳이 많다. 또 관리비가 상대적으로 저렴하며 면적도 다양해 선택의 폭이 넓다. 다만, 낡은 주택은 주차장 확보 상태, 건물 누수와 방음 여부 등을 확인해야 한다.
오피스텔은 차선
젊은 실수요층이나 신혼부부 등은 오피스텔을 찾는 경우도 많다. 오피스텔은 아파트보다 전용면적이 작기 때문에 직접 보고 확인해야 한다. 오피스텔마다 관리비 산정 기준도 달라 입주하려는 오피스텔의 관리비 책정방식도 따져봐야 한다. 최근 줄어드는 추세이긴 하지만 오피스텔 주인이 전입신고를 못하게 하는지도 확인해야 한다. 오피스텔 주인들은 세입자가 전입신고를 하면 부가세를 환급해야 하기 때문에 이를 막는 경우가 있다. 그러나 전세보증금을 지키기 위해서는 전입신고를 하고 확정일자를 반드시 받아야 한다.
@ 전세자금 마련은
집주인과 협의 먼저
전세자금 마련을 위해 전세자금 대출을 받으려면 집주인과 협의가 필요하다. 집주인이 받게될 전세금을 담보로 대출을 해주는 구조이고, 전세대출금액이 집주인의 통장으로 직접 들어가는 경우가 대부분이기 때문이다. 전세 계약서에 '집주인은 전세자금 대출에 동의한다'는 문구를 넣으면 좋다.
대출 시에는 전세 임대차 계약서, 소득과 관련된 서류(원천징수 및 재직증명서 등), 주민등록등본 등이 필요하다. 대출을 받기 전 자신이 받을 수 있는 전세대출 금액을 알아보려면 계약서를 제외한 서류, 자신이 알아보고 있는 집 주소에 대한 정보를 제공하면 된다. 이를 통해 보증서 한도(대출가능 금액)를 확인할 수 있다.
국민주택기금 전세대출은
국민주택기금은 올초 '버팀목 전세자금' 상품을 출시했다. 전용면적 85㎡ 및 임차보증금 3억원(수도권에 해당, 지방은 2억원) 이하 주택(오피스텔 포함)을 대상으로 한다. 본인과 배우자의 합산소득이 최근년도 혹은 최근 1년간 5000만원 이하인 무주택 세대주에 한한다. 신혼부부는 5500만원, 혁신도시에선 6000만원이다.
대출한도는 임차보증금의 70% 이내와 보증서 발급 금액 중 적은금액이며 수도권 주택은 최대 1억원, 나머지 지역에선 8000만원까지 받을 수 있다. 다자녀가구는 1억2000만원까지 가능하다. 대출금리는 2.7~3.3%이며 소득과 임차보증금에 따라 차등 적용된다. 대출기한은 2년이지만 2년 단위로 4회 연장이 가능해 총 10년까지 가져갈 수 있다.
기금대출 안된다면 안심대출
시중은행에서 대출을 받으려면 ‘전세금 안심대출’을 이용할 수 있다. 이 상품은 대한주택보증의 전세금반환보증 상품을 은행 전세대출과 연계한 것이다. 은행이 전세금안심대출 상품을 세입자에게 판매하면, 대한주택보증이 전세금과 대출금 상환을 책임진다. 일반 전세자금대출보다 0.4%포인트 가량 금리가 낮고, 집주인의 재무상태와 상관없이 전세금을 보호받을 수 있다는 게 장점이다. 연소득에 대한 기준도 없다.
임차인(세입자)이 임대인(집주인)으로부터 받은 전세보증금 반환에 대한 채권을 대한주택보증이 양도받는 구조다. 향후 집주인이 전세보증금을 세입자에게 돌려주지 못하면 대한주택보증이 세입자가 받은 대출금을 대신 갚아주고, 대한주택보증은 집주인의 재산 중 해당금액에 부합하는 물건을 회수하거나 대출금을 직접 받는 형태다.
@ 전세금 지키는 방법
등기부등본으로 실소유자 꼭 확인
전세 계약 시 등기부등본 확인은 필수다. 등기부등본은 표제부와 갑구 및 을구로 구성된다. 부동산의 소유관계와 부동산을 담보로 한 채권 및 채무관계를 알 수 있다. 우선 표제부에선 주택의 면적, 다세대 및 다가구 등은 건물 대지 면적 등에 대한 정보를 알 수 있다. 갑구에는 건물의 소유권이 나타나있다. 계약 당사자가 실제 집주인이라는 것을 확인하려면 갑구를 보면된다. 을구에선 소유권을 제외한 집주인의 대출 금액이나 근저당, 가압류 등 권리관계를 파악할 수 있다. 집주인의 등기부등본은 인터넷등기소와 부동산 중개업소를 통해 확인할 수 있다.
근저당권 50% 이상 집은 '퇴짜'
주택임대차보호법에 따라 소액임차인은 보증금 중 일정액을 보장받는다. 서울의 경우 보증금이 9500만원 이하일 때 소액임차인에 해당돼 보증금 중 3200만원을 보전 받을 수 있다. 하지만 서울 평균 전세가격이 3억원을 웃도는 상황에서 소액임차인에 해당되는 세입자는 거의 없다(원룸 등 제외). 이럴 경우 확정일자를 받아 우선변제권을 확보하는 것이 중요하다. 이를 통해 집이 경매에 넘어가더라도 다른 후순위 권리자보다 우선해 변제받을 수 있다.
| ▲ 2014년 1월1일 이후~ 현재 |
등기부등본의 을구를 확인하면 근저당 여부를 알 수 있다. 근저당 설정금액과 전세금을 합친 금액이 매매시세의 70%를 넘는다면 계약을 피하는 게 좋다. 대출을 받은 집은 모두 근저당이 설정돼 있다고 보면 된다. 현재 시세는 ‘국토교통부 실거래가’나 ‘KB 부동산시세’ 등을 통해 알 수 있다.
확정일자로 권리 보호
전입신고와 확정일자를 받으면 대항력(집주인이 바뀌어도 계약기간까지 살 수 있고, 보증금을 다 받을 때까지 나가지 않아도 되는 권리)과 우선변제권이 생긴다. 보증금을 올려 재계약했다면 올려준 금액의 계약서로 확정일자를 다시 받아야 한다. 확정일자는 법원이나 등기소는 물론 거주지역의 동사무소에서도 받을 수 있다. 이때 신분증과 계약서를 필히 지참해야 한다. 다가구 주택은 계약서에 건물 주소만 있어도 확정일자를 받을 수 있지만 다세대는 층수와 각 호수까지 기재돼 있어야 한다.
불안하면 전세보증보험
전세금 안심대출을 받았다면 전세금을 보호받을 수 있다. 대출상품 자체가 서울보증보험이나 대한주택보증에서 제공하는 전세금보증보험과 연계돼 있어서다. 그렇지 않은 경우 전세보증금이 불안하다면 전세금보증보험에 가입하는 것도 한 방법이다. 단 보증료 부담이 발생한다.
대한주택보증의 경우 ‘전세보증금반환보증’과 ‘전세금안심대출보증’ 등의 상품이 있다. 전세보증금반환보증은 전세금 전액을 보증 받고, 전세금안심대출보증은 은행에서 대출받은 돈에 대해서 보호 받을 수 있다. 두 상품 모두 전입신고와 확정일자 취득이 필수라는 점을 기억해야 한다.
| ▲ 자료: 대한주택보증 |
전세보증금 반환보증보험의 보증료는 보증금액X보증료율X보증기간으로 산정된다. 가령 전세보증금액이 3억원일 경우, 개인 임차인 보증료율 0.197%와 보증기간 2년을 적용하면 보증료는 연 59만1000원, 2년 동안 총 118만2000원을 납부하면 된다. 임차인이 거주하는 주택 LTV(선순위채권+전세보증금)에 따라 할인이 적용된다.
중개수수료는
올초부터 주택 외 거래 시 적용되는 중개보수체계가 개선됐다. 이에 따라 주거용 오피스텔 임대차 계약 시 중개보수는 거래금액의 0.4% 이하에서 협의를 통해 결정하면 된다. 가령 주거용 오피스텔을 전세 2억원에 계약했다면 종전에는 최대 180만원(0.9%)을 중개수수료로 내야 했지만 이제는 80만원 범위 내에서 내면 된다.
이에 반해 일반 주택은 기존 수수료가 적용된다. 강원도를 제외한 지방의회에서 조례안 통과를 유보하고 있어서다. 개정안이 통과되기 전까지는 3억원 전세계약 시 중개보수는 최대 240만원(0.8%), 개정안이 통과되면 120만원(0.4%)으로 줄어든다. 현재 한국공인중개사협회 등이 개정안에 반발하고 있어 지방의회에서 조례안이 통과되기까지는 시일이 걸릴 것으로 예상된다.
