기업형 민간 임대주택 '뉴스테이(New Stay)' 사업이 본격화되고 있다. 중산층을 위한 임대주택인 뉴스테이는 입주자가 저렴한 임대료로 오랫동안 살 수 있는 게 특징이다. 이달 초 첫 입주자 모집이 흥행에 성공하면서 상품을 기획한 정부도 고무됐다. 하지만 긴박한 전세 불안을 걷어내지 못하고 길게 보더라도 세입자 부담을 줄여주기에는 역부족이라는 부정적 평가도 있다. 박근혜 정부가 대표 주택정책으로 밀고 있는 '뉴스테이'를 점검해 본다. [편집자]
뉴스테이는 민간 임대주택이다. 정부가 중산층 주거안정을 위해 만들어낸 정책 사업이지만 결국 민간 사업자가 자발적으로 사업을 벌여나갈 수 있어야 정부 의도대로 공급 물량을 확보할 수 있다.
민간의 참여를 위해 정부는 규제를 대거 풀고 과감한 사업 인센티브를 제공키로 했는데 이로 인해 파생되는 문제도 적지 않다.
| ▲ 박근혜 대통령이 17일 인천 도화지구에 짓는 첫 기업형 임대주택(뉴스테이) 착공식에 참석해 행사 중 박수를 치고 있다. (사진: 청와대) |
◇ '당근책' 필요했던 배경은
뉴스테이 정책 발표 직후 이뤄진 설문조사(2월24일~4월20일)에서 민간업계의 반응은 신통치 않았다. 한국건설산업연구원이 국내 건설사 최고경영자(CEO) 100명을 대상으로 뉴스테이 사업 참여 의사를 묻자 응답자 중 "해볼만하다"고 참여 의사를 밝힌 CEO는 10.4% 뿐이었다. 49.3%는 "검토하지 않고 있다", 17.9%는 "참여 가능성이 낮다"고 답했다.
정부가 뉴스테이에 대해서는 임대주택 관련 규제를 대부분 적용하지 않고, 세제 및 금융 측면에서의 지원을 강화할 것이라는 청사진을 제시했지만 업계는 사업 불확실성이 크다고 판단했던 것이다.
업계 입장에서 뉴스테이는 시장 상황과도 맞지 않았다. 한 대형건설사 주택 담당 임원은 "분양시장이 수 년만에 호조를 보이기 시작해 사업이 지연됐던 땅에서 이제야 아파트를 지어 팔 수 있게 됐는데, 그 땅에 임대주택을 지어 8년을 보유한다는 건 실적에 보탬이 되지 않는 선택"이라고 말했다.
건설업계의 뉴스테이 참여 의사는 지난달 이른바 '뉴스테이 3법'이 통과돼 정책 불확실성이 일부 해소되면서 다소 호전됐다. 정부가 광복 70주년 특사 일환으로 건설사의 공공공사 입찰제한을 풀어준 것도 영향이 줬다는 해석도 나온다.
| ▲ 8월20일 열린 국토교통부 건설업계 CEO 간담회에서 유일호 국토부 장관(위 왼쪽 두번째), 최삼규 대한건설협회장(아래 오른쪽 두번째)이 발언하고 있다.(사진: 국토교통부) |
◇ 인센티브 주더라도 '특혜논란' 없애야
하지만 업계는 아직 사업 메리트가 부족하다는 입장이다. 지난달 20일 유일호 국토교통부 장관과 건설업계 CEO들이 가진 간담회에서 업계는 ▲부지 공급가격 인하 ▲리츠의 연결재무제표 적용 여부 명확화 ▲추가 세제지원 등을 건의했다.
국토부는 이에 즉각 공급 촉진지구 내 토지를 감정가격이 아닌 조성원가 기준으로 공급하는 방안, 임대주택 양도 후에도 세감면 혜택을 유지하는 방안 등에 대한 검토에 착수했다.
시민단체를 중심으로 일각에서는 정부의 이런 지원이 '특혜' 수준이라는 지적이 나온다. 억지로 끌고가려니 인센티브가 과도하다는 것이다. 국토부는 "이익이 없으면 사업이 되지 않는 구조여서 사업적 인센티브는 불가피하다"며 가능한 한 지원을 아끼지 않겠다는 입장이다.
이에 대해 한 정책연구기관 연구원은 "이렇게 정책 지원을 받은 사업자가 뉴스테이로 '대박' 수준의 이익을 낸다면 특혜 논란이 일 수밖에 없다"며 "사업 참여 독려를 위해 인센티브를 주는 것은 필요하지만 특혜 소지를 줄이는 장치를 두는 것 역시 필요하다"고 주장했다.
뉴스테이의 경우 임대사업을 마치고 분양 전환하거나 매각할 때 가격에 대한 기준이 전혀 없는데, 분양전환시 감정평가금액을 적용토록 규정하고 있는 공공임대(5년·10년)처럼 최소한의 기준이라도 있어야 한다는 의견도 있다.
◇ '규제최소화'가 만든 구멍 메워야
| ▲ 지난 18일 문을연 '수원 권선 꿈에그린' 뉴스테이 모델하우스 내부에 관람객이 가득차 있다.(사진: 한화건설) |
한화건설이 지난 18일 문을 연 경기 수원시 오목천동 '수원 권선 꿈에그린' 뉴스테이 모델하우스에는 방문객들에게 임차권 양도, 전대(轉貸, 재임대) 등을 부추기는 이른바 '떴다방(이동식 중개업자)'이 대거 목격됐다. 뉴스테이가 민간 임대이기 때문에 재임대 금지규정이 제대로 관리되지 않을 것이라는 헛점을 노린 행위다.
주택도시기금(옛 국민주택기금)이 투입되는 임대주택에서 전대는 주택임대차보호법상 불법이다. 하지만 임차권을 사고 파는 것에 대한 기준은 마련돼 있지 않다. 현재는 건설사들이 모집 안내 등을 통해 '당첨자와 계약자, 입주자가 모두 동일인이어야 한다'고 알리고 있는 게 전부다.
e편한세상 도화나 수원 권선 꿈에그린에서 시행되고 있는 '전환보증금제' 역시 월세를 보증금으로 전환할 때 비율을 어떻게 적용할지가 정해져 있지 않은 점이 문제로 지적된다.
현재는 사업자가 전월세전환율을 3~3.2%로 정해 시행하고 있지만 이렇게 되면 보증금 4000만원을 추가로 넣어야 월세 10만원을 줄일 수 있는 정도다. 적용규제를 최소화하려다 보니 이런 세부적인 기준을 마련해 두지 않은 것이 세입자에게 불리하게 작용해 논란 거리가 되고 있는 것이다.
김규정 NH투자증권 부동산 연구위원은 "초기입주자 선정, 임대료 책정 등 기본적인 것은 시장 자율에 맡기더라도 사업자와 입주자의 이해가 부딪히는 세부사항에 대해서는 균형을 맞출 수 있는 가이드라인이 필요하다"고 말했다.
