다주택자 종부세 폭탄 '펑!' 똘똘한 한채 '휴~'

그동안 버티기에 들어갔던 3주택자들은 집을 팔거나 임대주택으로 등록, 혹은 증여하는 등의 선택의 기로에 놓였다. 다만 3주택자가 집을 팔 경우 62%에 달하는 양도세를 물어야 하기 때문에 섣불리 매각에 나서기도 어려운 상황이다.

전문가들은 심리가 위축되고 시장도 얼어붙겠지만 단기간에 가격 급락 등의 상황까진 가지 않을 것이란 시각에 무게를 싣고 있다. 국회 통과 과정 역시 지켜봐야 한다.

▲ 삼성동 센트럴아이파크와 청담자이. /사진=이명근 기자 qwe123@

◇ 23억 이하 '똘똘한 한채' 안도

기획재정부는 과세표준을 산정하는 공정시장가액비율을 연 5%씩 올리되 90%까지만 인상하기로 했다. 현행 80%인 공정시장가액비율은 2019년 85%, 2020년 90%까지 올라간다. 애초 2022년 100%까지 올리기로 한 권고안보다는 완화되면서 전반적인 세 부담을 낮췄다.

과세표준 6억원 이하도 현행 세율(0.5%)을 유지키로 해 저가·1주택자의 세부담은 상대적으로 크지 않다. 시가 기준 1주택자의 경우 약 23억원까지는 인상 폭이 미미하다. 서초구 반포 아크로리버파크 등 강남 지역의 중소형 아파트 한채가 이 구간에 해당한다.

실제 1세대 1주택으로 시가 23억6000만원(공시가격 16억5000만원, 과표 6억원)의 집을 보유한 경우 종부세 부담액은 187만원에서 215만원으로 28만원 늘어난다. 강남에 '똘똘한 한채' 보유 전략이 유효했던 셈이다.
 
다만 1주택자라고 해도 시가 23억원을 넘는 강남권 중대형 아파트의 경우 권고안보다 세율인상 폭(누진과세 강화)을 확대해 차별화를 했다.

◇ 압박 강도 커진 3주택자 선택은?

3주택자들이 받을 압박은 더욱 커졌다. 이미 권고안에서 '다주택자 세부담 강화 검토'라며 여지를 뒀고, 정부는 3주택 이상자에 0.3%포인트 추가 과세를 결정했다. 공시가격 상승과 공정시장가액비율 인상, 세율 인상에 추가 과세까지 더해지면서 종부세 부담액은 큰폭으로 늘어날 전망이다.

정부가 추산한 3주택 이상자의 종부세 부담은 시가 23억6000만원(공시가격 16억5000만원)인 경우 173만원 증가한다. 시가 50억원(공시가격 35억원)이라면 종부세 부담액은 1179만원 늘어난다.

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장(세무사)은 "공시가격 인상까지 고려하면 거의 세부담 상한인 '직전연도 재산세의 150%'까지 올라간다"며 "3주택자의 임대주택 등록이 더 많아질 것"이라고 말했다.

종부세 부담을 피하기 위해 임대주택에 등록하거나 자녀에게 증여 등을 선택할 가능성이 더욱 높아진 것이다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "강남권 주택은 증여하고, 강북권 중소형 주택은 주택임대 등록을 통해 세 부담을 낮추는 전략을 쓰게 될 것"이라고 예상했다.

◇ "양도세 더 무섭다" 보유에 무게…거래 위축

대부분의 전문가들은 다주택자들이 당장 집을 팔기보다는 관망할 가능성이 높다고 보고 있다. 

안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 "보유세 증가보다는 당장 팔면서 내야 하는 양도세 부담이 더 크게 느껴질 것"이라며 "앞으로 5년 정도 내야할 보유세 부담과 양도세의 차이에 따라서 매각 여부를 결정하지 않겠느냐"고 예상했다. 당장 유동성에 큰 어려움이 없으면 팔기보다는 보유할 가능성이 높다는 것이다.

김규정 NH투자증권 부동산전문위원도 "3주택자의 경우 양도세를 빼고 나면 별로 남는 게 없다고 판단하는 듯 하다"고 말했다.

이 때문에 3주택자에 대한 종부세 폭탄이 집을 파는 쪽보다는 추격매수나 추가 투자를 억제하는 쪽으로 작용할 것이란 시각이다. 부동산시장은 급격히 조정받기보다는 현재의 거래 위축을 심화하거나 지속하는 쪽에 무게를 싣고 있다.

함영진 빅데이터랩장도 "급매물을 쏟아내는 투매나 급격한 가격하락은 없겠지만 고가 부동산이 몰려 있는 강남권 거래 시장의 심리적 타격이 예상된다"고 전망했다. 분양시장으로 이동한 수요자의 구매 선호를 고려할 때 기존 주택시장의 거래량 감소와 수요 위축도 연내 지속할 것으로 내다봤다.