임대주택 등록을 활용한 갭투자가 어려워질 전망이다.
정부가 예고했듯 1주택 이상자가 조정대상지역에 새로 주택을 구입해 임대등록하는 경우 기존 세제 혜택을 없앤다. 이번 대책이후 새로 구입하는 주택은 임대등록을 하더라도 양도세를 중과하고 종합부동산세도 합산 과세하기로 했다.
임대사업자에 대한 대출규제도 깐깐해져 한도가 40%로 줄고 이미 대출이 있는 경우엔 추가 대출도 금지된다.
정부는 13일 기획재정부 국토교통부, 금융위원회 등 관계부처 합동으로 이같은 내용을 담은 '주택시장 안정대책'을 발표했다.
현재는 조정대상지역 다주택자가 수도권 6억원·비수도권 3억원 이하 주택을 8년 장기임대 주택으로 등록하는 경우 양도세 중과에서 제외하고, 종부세 합산에서 배제돼 비과세 혜택을 누렸다.
이같은 혜택으로 인해 임대등록이 다주택자의 갭투자 수단으로 활용되고 있었다. 하지만 앞으로는 양도세를 중과해 2주택의 경우 일반세율에 10%포인트를 중과하고 3주택이상은 20%포인트를 중과한다.
다만 대책발표 전 매매계약을 체결하고 계약금을 지불한 경우 종전 규정을 적용한다.
정부 관계자는 "세제혜택 축소는 1주택 이상 소유자가 시장과열지역에서 신규로 주택을 취득해 임대주택으로 등록하는 경우로 한정한다"며 "기존에 임대사업자로 등록한 경우나 시장과열지역이 아닌 경우에는 영향이 없다"고 말했다.
등록 임대주택 양도세 감면 가액기준도 신설했다. 현재 등록 임대주택(전용 85㎡ 이하, 수도권 밖 읍·면 지역은 100㎡이하)에 대해선 양도세를 감면해주고 있다. 10년 이상 임대하는 경우 100%를 면제하는데 앞으로는 양도세 감면 요건으로 임대개시시 수도권 6억원·비수도권 3억원 이하 주택에 한해 적용한다.
주택임대사업자에 대한 대출규제도 강화한다. 투기지역·투기과열지구 내 주택을 담보로 하는 임대사업자 대출에 주택담보인정비율(LTV) 40%를 도입한다. 현재는 통상 60~80% 수준까지 대출을 받을 수 있다.
특히 투기지역·투기과열지구내 고가주택(공시가격 9억원 초과)을 신규 구입하기 위한 주택담보대출은 원칙적으로 금지한다. 가계대출, 사업자대출 등 이미 주택담보대출을 보유한 임대사업자에 대해 투기지역내 주택취득 목적의 신규 주담대도 금지한다. 사실상 임대사업자의 추가 대출이 어려워지는 셈이다.
이 역시 대책발표 이후 주택매매계약체결건 또는 대출신청 건부터 적용을 원칙으로 한다. 다만 주택을 새로 건축해 임대주택을 신규공급하는 경우는 규제 대상에서 제외한다.
정부는 임대업대출 용도외 유용 점검을 강화해 사업활동과 무관한 대출금 사용을 방지한다. 건당 1억원을 초과하거나 동일인당 5억원 초과시 점검한다는 방침이다.
