작년 말부터 부동산 공시가격이 얼마나 오를지에 대한 내용이 시장을 뒤흔들었다. 공시가격은 매년 초 표준단독주택을 시작으로 표준지공시지가, 공동주택(아파트) 공시가격 순으로 발표해온 것으로 새로울 것은 없다.
하지만 올해는 달랐다. 국토교통부가 '부동산 공시가격 정상화'를 추진했기 때문이다. 그 동안 공시가격은 예년 수준을 크게 벗어나지 않는 상승폭을 유지해왔다. 반면 올해는 집값이 오른 만큼을 공시가격에 반영하고, 특히 고가 주택에 대해선 시세와 공시가격과의 괴리가 크다는 문제를 해결하겠다는 정부 의지가 강했다.
이런 이유로 예년보다 공시가격이 큰 폭으로 올랐고 이에 따른 부동산 소유자들의 반발도 거셌다. 주택시장에서도 공시가격 상승에 세금 부담이 커진 다주택자가 매물을 내놓을지 여부에 관심을 기울이며 시장에 영향을 미칠 큰 변수라고 여겼다.
◇ '깜깜이 공시가격' 지적 반복
논란의 시작은 현실화율(시세의 공시가격 반영률)이다. 공시가격은 단독주택과 땅, 아파트 등 부동산 유형과 가격대별로 현실화율에 차이가 있었다. 무엇보다 시세가 비싼 고가 부동산이 오히려 서민들이 사는 저가 부동산보다 현실화율이 낮다는 점에서 문제가 컸다.
이런 이유로 국토부 관행혁신위원회는 공시가격 현실화율 개선을 주문했고, 국토부는 올해부터 이를 추진했던 것이다.
하지만 한꺼번에 현실화율을 끌어올리기 위해 공시가격이 큰 폭으로 오르면서 논란은 증폭됐다. 정책 타깃이었던 고가주택의 경우 지난해 대비 올해 현실화율을 어느 정도 수준으로 개선했는지, 또 향후 현실화율 목표치는 어떻게 설정돼 있는지 등에 대한 정보가 공개되지 않아서다.
때문에 현실화율 개선에 대한 구체적인 로드맵을 공개하거나 가격대별 공시가격 현실화율 등의 결과를 공개해야 국민 동의를 구할 수 있다는 주장이 여럿 제기됐다. 그럼에도 국토부가 관련 정보는 공개하기 어렵다는 입장을 유지하면서 '깜깜이'라는 지적이 이어졌다.
이와 함께 공시가격의 신뢰도에도 문제가 발생했다. 공시가격 산정 기준이 되는 표준단독주택과 개별단독주택 간 공시가격 차이가 크고, 공동주택(아파트)의 경우 같은 단지 내에서도 공시가격이 천차만별인 사례가 곳곳에서 드러난 까닭이다.
실제 표준주택을 바탕으로 지자체가 산정하는 개별주택 공시가격에서 456개의 오류가 발견됐고, 아파트 공시가격에 대한 이의신청은 의견 청취기간 동안 총 2만8735건에 달했다. 그 만큼 국민 반발이 거셌다.
이로 인해 공시가격 산정 주체인 한국감정원이 너무 많은 역할을 소화하고 있어 공시가격 산정 업무를 완벽하게 이행하기 어렵다는 지적까지 나오기도 했다.
이와 관련 정동영 민주평화당 대표는 "공시가격 산정근거 기준을 공개하고, 공시가격 조사 권한을 지방자치단체에 이관하는 등 공평과세를 위한 개혁조치에 나서야 한다"고 주장하기도 했다.
◇ 세금 늘고 복지 혜택 축소?
공시가격을 두고 논란이 확대된 것은 재산세 등 세금 부과, 건강보험료와 기초연금, 장학금 등 복지혜택 대상을 선정하는 근거 자료로 활용되기 때문이다.
공시가격이 급등하면 고가 주택 보유자를 중심으로 재산세가 늘고, 일부 서민들은 기초연금이나 기초생활보장급여 대상에서 제외될 가능성도 있다.
국정감사에서는 야당을 중심으로 이에 대한 문제제기가 주를 이룰 것으로 예상된다.
국토부와 보건복지부가 자유한국당 김상훈 의원실에 제출한 '공시가 상승에 다른 기초연금 탈락 예측 현황'에 따르면 올해 공시가격 변동분을 기초연금 수급자 토지‧주택‧건물 시가표준액에 반영해 소득인정액을 재산정한 결과, 수급자 중 1만5920명이 선정기준액을 초과해 기초연금을 못 받는 것으로 추산된다.
최근 2년 동안 집값이 크게 오른 서울과 경기도에서 탈락자의 60% 이상이 몰려있었다. 특히 아파트 공시가격 상승률 2~4순위에 해당하는 서울 동작구(521명)와 마포구(464명), 성동구(384명)와 영등포구(378명) 순으로 수급 자격을 잃는 것으로 집계됐다.
김상훈 의원실은 또 최근 3년간 주택분 재산세 과세현황(국토부‧서울시 제출)을 분석한 결과, 재산세가 전년대비 상한선인 30%까지 오른 가구는 2017년 5만370가구였지만 올해는 28만847가구로 5.6배 증가했다고 밝혔다.
이와 관련 김상훈 의원은 "공시가격 현실화에 따른 재산세 인상은 일정한 소득이나 현금이 없는 고령자 가구에 부담"이라며 "아울러 전월세 세입자에게 세금 상승분을 전가시킬 가능성이 높다"고 지적했다.
이에 대해 국토부는 "공시가격이 6억원을 초과하면 공시가격 인상에 따른 재산세 인상 제한 기준이 10%에서 30%로 변경된다"며 "당초 가격인상폭에 비해 재산세 인상이 10% 이하로 제한되던 주택의 재산세가 공시가격 6억원을 넘어서 30%로 재산세 인상제한기준이 확대돼 재산세가 증가하는 효과가 있다"고 설명했다.
이어 "올해 아파트 공시가격 산정 시 시세 12억원 이상 초고가 주택에 한해 현실화율을 제고했고, 전체 평균 현실화율은 전년 수준으로 동결하는 등 대다수 서민‧중산층 세금부담이 급격히 증가하지 않도록 필요한 조치를 했다"고 강조했다.
