다주택자들에겐 첩첩산중이다.
앞서 정부가 예고한대로 공동주택(아파트 등) 공시가격은 올해 더 큰폭으로 상승했다. 서울의 경우 전년도 상승률인 14.01%보다 높은 14.75%를 기록했다.
이를 근거로 산정하는 보유세 부담은 더욱 커질 전망이다. 특히 강남에 집 두채를 보유한 경우 '12.16대책'까지 반영하면 보유세는 전년보다 2배 이상 폭증하기도 한다.
가뜩이나 신종 코로나 바이러스 감염증(코로나19)으로 인한 위기론이 확산하고 집값이 조정을 받을 수 있다는 분석이 나오면서 고가주택이나 다주택자들이 체감하는 부담감은 더욱 커질 수밖에 없다.
오는 6월까지 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 처분하는 다주택자에게는 양도소득세 중과를 배제한다. 현재까지는 상당 수가 매각보다는 보유 혹은 증여(부담부증여 포함)를 선택했지만 앞으로 남은 기간엔 변화가 있을 수 있다는 전망이 나온다.
◇ 아리팍 한채 보유세 47%·집 두채 두배 '폭증'
시세 9억원 넘는 주택의 현실화율을 70%대로 맞추기로 한 만큼 이들 주택의 공시가격 상승률은 무려 21.15%에 달했다.
9억~12억원 구간의 경우 지난해 17.38%에서 올해 15.2%로 낮아지긴 했지만 2년 연속 15% 이상의 높은 상승률을 기록했다. 특히 올해 이 구간에 포함된 공동주택은 29만6000가구로 집값 상승으로 해당 구간에 진입한 집들이 늘어난 점을 고려하면 부담은 커진다.
실제 서울의 경우 작년 시세 9억~12억원 구간의 공동주택은 16만6986가구였는데 올해는 19만4853가구로 2만8767가구(16.6%)나 증가했다.
또 30억원이 넘는 초고가주택에 대해서 공시가격 변동률이 무려 27%대에 달하는 등 작년보다 적극적인 현실화율 반영에 따라 보유세가 큰폭으로 늘어날 것으로 보인다.
국토교통부의 보유세 시뮬레이션에 따르면 강남구 은마아파트(전용 84㎡)의 공시가격은 11억5200만원에서 15억9000만원으로 올라가고 보유세는 전년도의 419만8000원에서 610만3000원으로 올라간다. 1주택자의 경우 연령별·주택 보유기간에 따른 세액공제 최고 70%를 적용하면 올해 보유세는 540만원이다.
아크로리버파크(전용 84㎡) 한채를 가졌더라도 올해 공시가격은 25억74000만원으로 올라가면서 보유세는 전년도의 1123만원에서 올해 1652만원으로 늘어난다.
2주택 이상의 다주택자인 경우 부담액은 더 큰폭으로 늘어난다. 개포주공1단지(전용 50㎡)와 아크로리버파크(전용 84㎡) 두채를 보유한 경우 올해 공시가격 합산은 전년보다 11억원이나 증가한 41억7000만원에 달한다.
이 경우 보유세는 전년도 3818만원에서 올해 6324만원으로 무려 65%(2506만원)나 증가한다. 여기에 지난해 12.16대책에 따른 종부세 인상과 세부담 상한 상향을 반영하면 7203만원까지 늘어난다.
은마아파트와 래미안대치팰리스 두채를 보유한 경우 보유세는 3047만원에서 5366만원으로 늘어나고, 12.16대책을 반영하면 6144만원으로 증가한다.
◇ 6월까지 다주택자 매물 증가 가능성
지난해 12.16대책을 통해 정부는 다주택자들에 대한 종합부동산세율 인상 등 세금 부담을 더욱 강화했다. 대신 오는 6월까지 10년 이상 보유한 주택을 파는 다주택자들에겐 양도세 중과를 한시적으로 배제해 퇴로를 열어줬다.
그 이후 상당수의 다주택자들은 여전히 매각보다는 보유하거나 증여를 택했다. 특히 부담부증여를 하는 경우 양도세 중과를 배제하기 때문에 이를 활용하기도 했다.
다만 공시가격 상승을 눈으로 확인한 데다 최근 경제 전반의 위기 확산이 새로운 변수로 작용하면서 앞으로 남은 3개월 동안 지금과는 다른 움직임이 나타날 수 있다는 시각들이 많다. 강남권 집값도 떨어지고 있다.
안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 "가격이 오르는 상황에선 세금 부담을 감수하고 버틸 수 있다고 보지만 최근 가격이 떨어질 것이란 전망이 우세한 상황에서는 팔겠다고 하는 다주택자들이 나올 수 있다"고 내다봤다.
이어 "가격 하락폭이 얼마나 될지가 관건이긴 하지만 이런 움직임이 가시화되기 이전에 선제적으로 차익실현을 하려는 수요자들이 있을 것"이라고 덧붙였다.
함영진 직방 빅데이터랩장도 "경기위축에 따른 구매력 감소와 부동산 시장 냉각 가능성을 높이고 있다"면서 "세부담까지 가중되면서 주택시장의 가격급등 피로감이 커질 것"이라고 진단했다. 이어 "다주택자 양도세 중과 유예조치가 상반기에 종료되는 만큼 6월1일 보유세 과제기준일 이전 추가 매도 매물이 나올 수 있다"고 전망했다.
다만 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장(세무사)은 "보유세 부담은 갈수록 커질 것으로 예상되지만 어차피 단기로 투자하는 것이 아니기 때문에 (매각)의사결정을 하는 사례는 많지 않을 것"이라며"금리인하로 인해 하방압력이 다소 완화되기 때문에 투매로 이어지기 어렵다"고 내다봤다.
우 팀장은 "올들어 나타난 추세와 마찬가지로 부담부증여를 통해 양도세 중과를 유예받으면서 증여하는 식이 될 가능성이 높다"고 덧붙였다.
