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[부동산 줍줍]베르몬트로 광명, 분양가 '광명찾기' 언제쯤

  • 2021.11.14(일) 06:40

이번 주 놓친 부동산 이슈, '부동산 줍줍'에서 주워가세요!

1. 광명, 왜들 그리 다운돼있어?
2. 사전청약 (잘) 될곳만 되더라~
3. '강남 아파트 3억 시대' 온다?안온다?

광명, 왜들 그리 다운돼있어?

요즘 경기 광명시 부동산 시장 분위기가 한껏 다운돼 있어요. 광명뉴타운 내 '베르몬트로 광명'(광명2구역 재개발)의 분양가가 예상보다 낮게 책정됐기 때문인데요. 광명은 서울과 가깝고 각종 개발 호재가 있어 집값이 많이 오른 상태예요. 그중에서도 베르몬트로 광명은 3300가구 규모의 대단지인데다 광명시에서 처음으로 분양가상한제가 적용돼 업계의 이목을 끌었는데요.▷관련기사:[눈에 콕콕]'신도시급' 변신 앞둔 광명뉴타운(feat. 베르몬트로 광명)(7월16일)

광명시는 베르몬트로 광명의 분양가를 인근 신축 아파트의 '반값' 수준인 3.3㎡(1평)당 2000만6112원으로 확정했어요. 이는 지난 2018년에 분양한 철산동 '철산센트럴푸르지오' 평당 분양가인 2200만~2300만원보다도 낮은 금액이고요. 현재 철산센트럴푸르지오 전용 84㎡의 시세가 15억~16억원(평당 4000만원 전후)이라는 점을 고려하면 베르몬트로 광명의 분양가가 딱 반토막인 셈이에요.

앞서 베르몬트로 광명 조합은 택지 감정평가 등을 거쳐 평당 2300만원의 분양가를 제출한 바 있는데요. 조합 입장에선 평당 2300만원도 최대한 낮춘 금액인데 그보다도 더 낮아지니 "터무니없는 금액!"이라며 반발하고 있어요. 

결국 조합은 지난 8일 정부가 새롭게 내놓은 분양가상한제 심사 기준을 적용해 분양가 재심의를 요청하는 쪽으로 검토중이에요. 정부는 지자체별로 들쭉날쭉했던 상한제 심사 기준을 명시하고 구체화했는데요. '규제 완화'를 바탕으로 하고 있어 분양가가 더 오를 거라는 기대감이 높아요. 

그렇다고 마냥 장밋빛은 아니에요. 베르몬트로 광명은 지난 7~8월 일반분양을 목표로 4월부터 착공에 들어갔지만 분양가 문제로 계속 일반분양이 밀리고 있는데요. 만약 바뀐 상한제 기준을 적용해 재심의를 받더라도 분양가가 기대만큼 오르지 않는다면 분양 지연에 따른 금융비용 등 손실만 커질 수 있거든요.

광명시 내 다른 정비사업 조합들도 발을 동동 구르고 있어요. 첫 상한제 단지의 분양가가 예상보다 낮게 나오자 인근 광명뉴타운, 철산동 등 재개발·재건축 추진 단지들도 고민이 깊은 모습인데요. 이러다간 내년에도 청약 대기자들의 목이 빠지게 생겼네요.(기다리다 지쳤어요 청약~청약~)
사전청약도 (잘)될 곳만 되더라~

뜨거웠던 1차 사전청약 열기를 기억하시나요? 1차에서 워낙 청약이 흥행해서 2차 사전청약도 엄청 달아오를줄 알았는데요. 놉! 오히려 2차 사전청약 땐 1차 때보다 청약경쟁률이 절반 수준으로 뚝 떨어졌어요. 

국토교통부가 최근 2차 사전청약 신청을 마감한 결과 1만102가구 모집에 총 10만1528명이 신청해 평균 경쟁률 10.1대 1을 기록했어요. 지난 8월 1차 사전청약 당시 총 4333가구 모집에 9만3798명이 접수해 경쟁률 21.7대 1을 기록했던 것보다 현저히 낮은 수치죠. 1차 때는 공공분양 경쟁률이 28.1대, 신혼희망타운은 13.7대 1에 달했었는데 2차 때는 각각 15대 1, 2.9대 1에 불과했고요. ▷관련기사: 10만명 몰린 2차 사전청약, 남양주왕숙2 최고 34대 1(11월8일)

시장에선 예상 밖의 결과라는 반응이 나왔어요. 2차 사전청약은 공급 물량이 1차 때보다 많기는 한데요. 남양주 왕숙을 제외하고는 기대에 미치지 못하는 경쟁률이에요.

'대출 규제' 등으로 매수심리가 주춤해졌다는 분석도 나오고요. 무엇보다 입지별, 평형별 선호가 분명하게 드러났어요. 특히 신혼희망타운의 경우 면적이 좁은 데다 분양가가 3억700만원을 넘으면 수익공유형 모기지에 의무적으로 가입해야 하는 점 등에 갈수록 인기가 떨어지고 있어요. 더군다나 '대장동 사태' 등으로 신도시 개발에도 차질이 빚어질 것이란 우려가 나오면서 사전청약 입주 지연에 대한 불안감도 있고요.▷관련기사: 박터지는 사전청약 '일반공급'…민간 사전청약이 해법?(11월12일)

이대로 사전청약도 저물어가는걸까요? 그렇진 않을듯 해요. 내년까지 수도권 입주물량이 줄어드는데다 분양가도 인근 시  세대비 낮은 수준이거든요. 게다가 오는 18일 청약 공고가 뜨는 3차 사전청약에는 하남 교산, 과천 주암 등 선호도가 높은 지역이 대거 포함될 예정이라 경쟁이 치열할 전망이에요.  '강남 아파트 3억 시대' 온다?안온다?

강남에서 3억원대 아파트를 공급한다면 어떨까요? "당연히 사야지"라고 답하는 분들이 많을듯 한데요. 그렇다면 질문을 바꿔볼게요. 강남에서 3억원대 '토지임대부' 아파트를 공급하면 어떨까요? 

토지임대부주택은 서울시, LH, SH 등 공공이 토지 소유권을 갖고 건물만 분양하는 방식으로, 분양가에 땅값이 빠져 있어 주변 시세보다 40~60% 저렴해요. 특히 땅값이 높아 분양가 중 토지 비용이 70~80%를  차지하는 강남 등 주요 지역에선 주변 시세의 반값보다 훨씬 낮은 가격에 주택을 공급받을 수 있게 되는데요.▷관련기사: [집잇슈]반값인데 반갑지 않은 '토지임대부주택'(9월29일)

김헌동 서울주택도시공사(SH) 사장 후보자가 강남에서 30평대 아파트를 분양가 3억~5억원대 토지임대부 방식으로 공급하겠다고 공약하면서 화제가 되고 있어요. 강남구 서울의료원 북측 부지, 송파구 가락동 옛 성동구치소 부지 등을 활용하겠다는 구상인데요.

이렇게 되면 무주택자와 청년·신혼부부의 내 집 마련하기가 한층 수월해지고 시장 안정화에도 일정 부분 도움이 될 것이란 관측이 나와요. 하지만 부작용도 예상되고 있어요. 토지 사용료로 매달 임대료를 내야 하는데다 20년까지는 자유롭게 거래할 수 없거든요. 사업성이 낮아 건설사 참여를 이끌어내기도 어려울테고요.

무엇보다 실현 가능성도 의문이에요. 김헌동 후보자가 활용하겠다는 부지 주민들이 강하게 반발하고 있거든요. 강남구는 서울의료원 부지에 계획돼 있는 영동대로 복합개발 등 '국제교류업무지구 조성사업'이 원안대로 추진돼야 한다고 입장을 밝혔고요. 성동구치소 주민들도 원안대로 토지임대부 주택인 아닌 민간분양으로 가야 한다고 목소리를 높이고 있어요.

그럼에도 김 후보자는 밀어붙이려는 모습이에요. 김 후보자는 지난 10일 서울시의회 SH 사장 후보자 인사청문회에서 '3억 아파트' 실현 가능성을 묻는 질문에 "빠르면 내년 초라도 예약제를 도입해 시행시킬 준비를 하겠다"며 자신감을 내비쳤는데요. 과연 강남의 성벽이 무너질지 궁금하네요.  

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